Réforme LMNP 2025 amortissement : ce qui change à la revente

La loi de finances 2025 a changé une règle qui dormait tranquillement depuis des années. Désormais, les amortissements que vous déduisez en LMNP au régime réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value quand vous revendez. Chez Archipel, on nous pose la question tous les jours depuis janvier. Voici ce qui change vraiment, sans dramatiser.

Réforme LMNP 2025 amortissement : ce qui change en une phrase

Avant 2025, le LMNP au réel offrait un double avantage. Vous amortissiez le bien pour effacer l'impôt sur les loyers, et ces amortissements étaient ignorés au moment de calculer la plus-value à la revente. Un angle mort fiscal que Bercy a fini par corriger.

La loi de finances 2025 met fin à cette exception. Pour tout bien cédé à partir du 1er janvier 2025, les amortissements déduits pendant la détention viennent diminuer le prix d'acquisition retenu pour la plus-value. Mécanique : prix d'achat plus bas, donc plus-value plus élevée, donc impôt sur la revente plus important.

Le régime de faveur pendant la détention, lui, ne bouge pas. Vous continuez d'amortir et de payer peu ou pas d'impôt sur vos loyers. C'est uniquement le jour de la vente que l'addition change.

Comment le calcul de la plus-value LMNP est modifié

La plus-value immobilière des particuliers repose sur une soustraction simple : prix de vente moins prix d'acquisition corrigé. La réforme touche le second terme.

Le prix d'acquisition est minoré des amortissements

Concrètement, on prend votre prix d'achat (frais de notaire et travaux inclus), puis on retranche la somme des amortissements pratiqués sur le bâti. Plus vous avez amorti longtemps, plus la base est réduite, plus la plus-value imposable grimpe.

Ce qui n'a pas changé

Rassurez-vous, l'essentiel du mécanisme reste identique :

• Le taux d'imposition : 19 % d'impôt sur le revenu + 17,2 % de prélèvements sociaux sur la plus-value nette.
• Les abattements pour durée de détention, qui réduisent la base au fil des années.
• L'exonération de la résidence principale, qui ne concerne de toute façon pas un bien loué.

Les abattements durée de détention sont maintenus

C'est le point qui rassure le plus nos clients. Les abattements progressifs restent en place : exonération totale d'impôt sur le revenu après 22 ans de détention, et exonération totale des prélèvements sociaux après 30 ans. Un bien détenu très longtemps échappe donc à la réforme, amortissements ou pas.

Exemple chiffré : la revente d'un T2 à la Croix-Rousse

Rien ne vaut un cas concret. Prenons un investisseur lyonnais qui revènd un T2 à la Croix-Rousse après 10 ans de location meublée au réel.

• Prix d'achat en 2015 : 200 000 € (frais inclus).
• Amortissements du bâti déduits sur 10 ans : environ 45 000 €.
• Prix de revente en 2025 : 270 000 €.

La plus-value brute passe de 70 000 € à 115 000 €. Sur cet écart de 45 000 €, avant abattements, le supplément d'impôt théorique (19 % + 17,2 %) approche 16 000 €. Les abattements pour durée de détention viennent ensuite réduire cette base, d'autant plus que vous conservez le bien longtemps.

Le message n'est pas de renoncer à amortir. Sur 10 ans, ces mêmes amortissements vous ont probablement fait économiser bien plus d'impôt sur les loyers que ce que la revente vous reprend. Il faut simplement raisonner sur le cycle complet.

L'exception des résidences services étudiantes et seniors

La réforme prévoit une exception nette. Les logements situés dans certaines résidences services restent hors du dispositif : leurs amortissements ne sont pas réintégrés dans la plus-value.

Sont notamment visées :

• Les résidences étudiantes avec services.
• Les résidences seniors et certains établissements pour personnes âgées ou handicapées.

À Lyon, cela concerne par exemple un studio en résidence étudiante près de la Doua ou du campus de la Manufacture des tabacs. Si vous détenez ce type de bien via un bail commercial d'exploitant, vous conservez l'ancien régime de plus-value. Un point à vérifier au cas par cas, car toutes les résidences services ne se valent pas juridiquement.

Faut-il revoir sa stratégie d'investissement LMNP ?

Notre réponse tient en un mot : nuance. Le réel reste, dans la grande majorité des cas, plus avantageux que le micro-BIC et son abattement de 50 %. La réforme ne le remet pas en cause.

Pour un investisseur qui détient longtemps

Si votre horizon est de 20 ans ou plus, l'impact se dilue fortement. Les abattements pour durée de détention effacent une large part de la plus-value, et l'exonération complète arrive à 22 puis 30 ans. L'amortissement garde tout son intérêt.

Pour un investisseur qui revènd vite

Si vous visez une revente à 5 ou 7 ans, le calcul mérite d'être posé en amont. L'économie d'impôt sur les loyers doit être comparée au surcoût à la sortie. C'est exactement le genre de projection que nous chiffrons avec nos clients, projet par projet.

Trois réflexes à adopter

Pour piloter sereinement votre investissement après la réforme, gardez ces points en tête :

• Conservez le détail de vos amortissements année par année : ils serviront au calcul de la plus-value.
• Anticipez votre horizon de détention dès l'achat, car il pilote l'impact final.
• Faites chiffrer une projection de revente avant de signer un compromis, pas après.

Le cadre officiel de la location meublée est détaillé sur service-public.fr. Cette réforme ne condamne pas le LMNP : elle rend simplement le conseil comptable plus utile que jamais.

Pour approfondir, consultez notre article sur le fonctionnement de l'amortissement en LMNP et notre guide sur le calcul de la plus-value LMNP. Vous pouvez aussi parcourir notre guide LMNP complet. Pour un accompagnement sur mesure, notre équipe d'expert-comptable spécialisé LMNP à Lyon chiffre l'impact réel sur votre situation. Le texte de référence est consultable sur Légifrance, et le cadre général sur impots.gouv.fr.

Questions fréquentes sur la réforme LMNP 2025

La réforme LMNP 2025 s'applique-t-elle aux biens achetés avant 2025 ?

Oui. Ce n'est pas la date d'achat qui compte, mais la date de cession. Tout bien vendu à partir du 1er janvier 2025 subit la réintégration des amortissements dans la plus-value, y compris s'il a été acquis il y a quinze ans. Les amortissements passés avant 2025 sont eux aussi concernés.

Dois-je arrêter d'amortir mon bien en LMNP ?

Non, ce serait contre-productif. L'amortissement continue d'effacer l'impôt sur vos loyers pendant toute la détention. Sur une longue période, cette économie dépasse le plus souvent le supplément d'impôt à la revente. L'arrêter reviendrait à payer plus d'impôt tout de suite pour un gain incertain.

Un studio étudiant à Lyon est-il concerné par la réforme ?

Ça dépend. Un studio meublé classique loué à un étudiant à la Guillotière ou à Villeurbanne entre dans la réforme. En revanche, un logement en résidence services étudiante avec bail d'exploitant bénéficie de l'exception et conserve l'ancien calcul de plus-value.

Les abattements pour durée de détention changent-ils ?

Non, ils sont maintenus à l'identique. Vous êtes exonéré d'impôt sur le revenu après 22 ans de détention et de prélèvements sociaux après 30 ans. Plus vous conservez le bien, plus l'impact de la réforme se réduit, jusqu'à disparaître.

Le régime réel reste-t-il plus intéressant que le micro-BIC ?

Dans la plupart des cas, oui. Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire de 50 % plafonné à 77 700 € de recettes. Dès que vos charges et amortissements dépassent ce forfait, le réel gagne, malgré la réforme. Un simple calcul comparatif tranche selon votre projet.

Comment estimer l'impact sur ma revente ?

Il faut additionner les amortissements du bâti déjà déduits, les retrancher du prix d'acquisition, puis appliquer le barème et les abattements. C'est un calcul technique. Chez Archipel, nous réalisons cette projection avant toute décision de vente pour éviter les mauvaises surprises.