Reforme des amortissements, loi Le Meur, seuils micro-BIC : le point complet sur les changements LMNP 2026 pour les investisseurs lyonnais.
Sommaire
En resume
- La reforme 2025 reintegre les amortissements dans la plus-value pour les biens cedes des 2025 (sauf residences services).
- La loi Le Meur abaisse l'abattement des meubles de tourisme non classes a 30 % (plafond 15 000 €), 50 % si classe.
- Le micro-BIC longue duree reste inchange : abattement 50 %, plafond 77 700 €.
- Les abattements pour duree de detention sont maintenus : exoneration IR a 22 ans, prelevements sociaux a 30 ans.
- Le regime reel reste le plus efficace, mais il faut desormais anticiper la revente.
2026 marque un vrai tournant pour la location meublée. La réforme votée fin 2024 s'applique désormais pleinement, et la loi Le Meur a rebattu les cartes des meublés de tourisme. Chez Archipel Lyon, on fait le point sur tous les changements LMNP 2026 qui touchent votre rentabilité, sans jargon inutile.
LMNP 2026 : les changements en un coup d'œil
Trois évolutions concentrent l'essentiel : la réintégration des amortissements dans la plus-value, le durcissement des meublés de tourisme, et des seuils micro-BIC toujours déterminants. Voici le récapitulatif.
| Sujet | Avant | En 2026 | Impact |
|---|---|---|---|
| Amortissements & plus-value | Non réintégrés | Réintégrés (biens cédés dès 2025) | Plus-value imposable plus élevée |
| Meublé de tourisme non classé | 50 %, 77 700 € | 30 %, 15 000 € | Micro nettement moins avantageux |
| Meublé de tourisme classé | 71 % | 50 % | Abattement réduit |
| Meublé longue durée (micro-BIC) | 50 %, 77 700 € | 50 %, 77 700 € | Inchangé |
| Abattements durée de détention | IR 22 ans, PS 30 ans | IR 22 ans, PS 30 ans | Maintenus |
Le message est clair : le régime réel reste puissant, mais il faut anticiper la revente. On détaille chaque point ci-dessous. Pour les bases, consultez notre guide LMNP complet.
Réforme 2025 : les amortissements réintégrés dans la plus-value
C'est LE changement majeur. Jusqu'ici, un atout du LMNP au réel était imbattable : vous amortissiez le bien chaque année pour effacer l'impôt sur vos loyers, et ces amortissements ne pénalisaient pas la plus-value à la revente. La loi de finances 2025 a mis fin à cet avantage.
Désormais, pour tout bien cédé à partir de 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable. Concrètement, ils viennent diminuer le prix d'acquisition retenu, donc gonfler la plus-value.
Un exemple chiffré à la Croix-Rousse
Prenons un T2 acheté 200 000 € en 2015 à la Croix-Rousse, revendu 260 000 € en 2026. Sur la période, vous avez déduit 45 000 € d'amortissements. Avant la réforme, la plus-value brute était de 60 000 €. Aujourd'hui, on retranche les amortissements du prix d'achat : la base grimpe à environ 105 000 € avant abattements.
La bonne nouvelle : les abattements pour durée de détention continuent de s'appliquer par-dessus. Plus vous détenez longtemps, plus la note s'allège. Notre article dédié détaille le calcul de la plus-value LMNP.
L'exception : les résidences services
Les logements en résidences services étudiantes ou seniors échappent à cette réintégration. Si vous détenez un studio en résidence étudiante près de la Doua, vos amortissements ne viennent pas alourdir la plus-value. Un avantage à connaître avant tout arbitrage.
Loi Le Meur : les meublés de tourisme sous pression
La loi Le Meur, applicable en 2026, vise la location courte durée type Airbnb. Elle rabote les abattements micro-BIC et abaisse les plafonds. Objectif affiché : rééquilibrer vers la location longue durée dans les zones tendues comme Lyon.
| Type de location | Abattement micro-BIC | Plafond de recettes |
|---|---|---|
| Meublé de tourisme non classé | 30 % | 15 000 € |
| Meublé de tourisme classé | 50 % | 77 700 € |
| Meublé longue durée | 50 % | 77 700 € |
Un appartement loué en courte durée à Confluence, non classé, ne bénéficie plus que de 30 % d'abattement, plafonné à 15 000 € de recettes. Au-delà, le régime réel devient quasi incontournable. Faire classer son meublé permet de remonter à 50 %.
Ajoutez à cela les règlements municipaux lyonnais sur les meublés touristiques : autorisation de changement d'usage, compensation dans certains arrondissements. La courte durée reste possible, mais elle se pilote de près.
Micro-BIC : le seuil de 77 700 € pour la longue durée
Pour un meublé classique loué à l'année, rien ne change : abattement forfaitaire de 50 % jusqu'à 77 700 € de recettes annuelles. En dessous, aucune comptabilité n'est exigée.
Mais attention : le micro-BIC est rarement le plus rentable. L'abattement de 50 % suppose que vos charges réelles représentent la moitié de vos loyers. Avec un crédit, de la taxe foncière et surtout l'amortissement, le régime réel efface souvent 100 % de l'impôt.
Exemple : un studio étudiant à Rockefeller générant 9 600 € de loyers annuels. Au micro-BIC, vous êtes imposé sur 4 800 €. Au réel, après charges et amortissement, la base imposable tombe fréquemment à zéro. Le choix se tranche au cas par cas : voyez meublé vs location nue.
Plus-value : les abattements pour durée de détention en 2026
Bonne nouvelle dans un contexte tendu : les abattements pour durée de détention sont maintenus. Ils s'appliquent au calcul de la plus-value, y compris après réintégration des amortissements.
| Durée de détention | Impôt sur le revenu (IR) | Prélèvements sociaux (PS) |
|---|---|---|
| Moins de 6 ans | Aucun abattement | Aucun abattement |
| Après 22 ans | Exonération totale | Abattement partiel |
| Après 30 ans | Exonération totale | Exonération totale |
Autrement dit : après 22 ans, plus d'impôt sur le revenu sur la plus-value ; après 30 ans, plus de prélèvements sociaux non plus. Un investisseur patient à Monplaisir qui revènd après trois décennies sort totalement exonéré, malgré la réintégration des amortissements.
La durée de détention redevient donc un levier central de votre stratégie. Vendre trop tôt, avec beaucoup d'amortissements déduits, peut coûter cher en 2026.
LMNP à Lyon en 2026 : que faire concrètement ?
Ces changements ne remettent pas en cause l'intérêt du LMNP. Ils demandent simplement de raisonner sur le cycle complet : acquisition, exploitation, revente. Voici nos repères pour un investisseur lyonnais.
- Longue durée privilégiée : pour un studio à la Guillotière ou à Gerland, le bail meublé classique reste le plus lisible fiscalement.
- Réel plutôt que micro : dès que vous avez un crédit et des charges, le régime réel efface souvent tout l'impôt sur les loyers.
- Anticiper la revente : intégrez la réintégration des amortissements dans votre horizon de détention.
- Résidences services : elles conservent l'exonération d'amortissements sur la plus-value.
Un accompagnement adapté coûte en général 300 à 900 € par an, souvent rentabilisé dès la première année par l'économie d'impôt. Notre équipe d'expert-comptable spécialisé LMNP à Lyon chiffre votre situation avant toute décision. Pour aller plus loin, voyez aussi l'expert-comptable à Lyon d'Archipel et les sources officielles sur la location meublée et le texte de loi.
Questions fréquentes sur les changements LMNP 2026
Le statut LMNP existe-t-il toujours en 2026 ?
Oui, le statut LMNP reste pleinement en vigueur. Les loyers sont toujours imposés en BIC, avec micro-BIC ou régime réel au choix. Ce sont les modalités de calcul de la plus-value et les meublés de tourisme qui ont évolué, pas le principe même du statut.
La réintégration des amortissements concerne-t-elle les biens achetés avant 2025 ?
Oui. La règle s'applique à la date de cession, pas d'acquisition. Un bien acheté en 2015 mais revendu en 2026 est concerné. Tous les amortissements déduits depuis l'origine sont réintégrés dans le calcul de la plus-value, sauf pour les résidences services.
Faut-il abandonner le régime réel à cause de la réforme ?
Non. Le réel reste le plus efficace pour effacer l'impôt sur les loyers pendant la détention. La réforme décale simplement une partie de la fiscalité vers la revente. Sur un horizon long, l'économie d'impôt annuelle dépasse presque toujours le surcoût à la sortie.
Puis-je encore louer en Airbnb à Lyon en 2026 ?
Oui, mais c'est encadré. La loi Le Meur réduit l'abattement micro-BIC à 30 % pour un meublé non classé, plafonné à 15 000 €. S'ajoutent les règles lyonnaises de changement d'usage. Faire classer le logement ou passer au réel améliore souvent le résultat.
Quel abattement micro-BIC pour un meublé longue durée ?
L'abattement reste de 50 %, jusqu'à 77 700 € de recettes annuelles. Ce régime n'exige aucune comptabilité. Il convient si vos charges réelles sont faibles. Dès que vous avez un emprunt ou de l'amortissement, comparez avec le réel : l'écart est souvent net.
Après combien d'années la plus-value est-elle exonérée ?
Exonération d'impôt sur le revenu après 22 ans de détention, et de prélèvements sociaux après 30 ans. Ces abattements sont maintenus en 2026 et s'appliquent même après réintégration des amortissements. La durée de détention devient un vrai levier d'optimisation.
Vos changements LMNP 2026 vous inquietent ?
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Gael Gente
Expert-comptable associe — Archipel Lyon
Fondateur du cabinet Archipel a Lyon Bellecour, Gael accompagne les createurs d'entreprise, les independants et les TPE dans leurs choix juridiques, fiscaux et comptables.
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