Plus-value LMNP 2026 : la réintégration des amortissements

Depuis la loi de finances 2025, la revente d'un bien LMNP a changé de règles. Les amortissements que vous avez déduits pendant des années sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value. Résultat : une facture potentiellement plus lourde à la cession. Voici comment ce mécanisme fonctionne, avec un exemple chiffré lyonnais.

Réintégration amortissement plus-value LMNP : ce qui change en 2026

Jusqu'en 2024, un vendeur LMNP au régime réel bénéficiait d'un double avantage. Il amortissait son bien chaque année pour effacer l'impôt sur ses loyers. Puis, à la revente, sa plus-value se calculait comme celle de n'importe quel particulier, sans tenir compte de ces amortissements.

La loi de finances 2025 a fermé cet avantage. Pour les biens cédés à partir de 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable. Concrètement, plus vous avez amorti, plus votre plus-value gonfle. Le principe reste simple : on ne peut pas cumuler l'effacement de l'impôt pendant la détention et l'ignorer à la sortie.

Bonne nouvelle : le régime des plus-values immobilières des particuliers continue de s'appliquer. Les abattements pour durée de détention sont maintenus. Pour comprendre l'amortissement en amont, lisez notre article sur l'amortissement en LMNP.

Comment se calcule la plus-value LMNP brute

La base de départ n'a pas bougé. La plus-value brute, c'est la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition :

• Prix de cession : le prix de vente inscrit dans l'acte, diminué des frais de vente (diagnostics, commission d'agence).
• Prix d'acquisition : le prix payé à l'achat, majoré des frais de notaire et des travaux.

Les particuliers peuvent majorer le prix d'acquisition de deux forfaits : 7,5 % pour les frais d'acquisition et 15 % pour travaux si le bien est détenu depuis plus de cinq ans. Ces forfaits réduisent mécaniquement la plus-value. Le détail du régime figure sur service-public.fr.

Jusque-là, rien de nouveau. La rupture de 2025 intervient juste après, quand on applique la réintégration des amortissements.

La réintégration des amortissements, étape par étape

Le mécanisme est le suivant : le prix d'acquisition retenu pour le calcul est diminué des amortissements que vous avez déduits pendant la location. Autrement dit, on soustrait vos amortissements du prix d'achat, ce qui augmente d'autant la plus-value taxable.

La formule tient en trois lignes :

• Plus-value brute classique = prix de cession − prix d'acquisition.
• Amortissements réintégrés = somme des amortissements du bâti déduits.
• Plus-value imposable = plus-value brute + amortissements réintégrés.

Seuls les amortissements réellement déduits comptent. Un amortissement reporté, faute de bénéfice suffisant, n'est pas réintégré tant qu'il n'a pas été utilisé. Le terrain, qui ne s'amortit jamais, reste hors du calcul. Pour maîtriser le report, voyez notre guide sur le report du déficit LMNP.

Les abattements pour durée de détention

Une fois la plus-value imposable calculée, on applique les abattements pour durée de détention. Ils diffèrent selon qu'il s'agit de l'impôt sur le revenu (IR, 19 %) ou des prélèvements sociaux (PS, 17,2 %).

Retenez deux seuils clés : l'exonération d'impôt sur le revenu est acquise après 22 ans de détention, celle des prélèvements sociaux après 30 ans. Ces abattements s'appliquent à la plus-value déjà majorée des amortissements. La durée de détention efface donc aussi, avec le temps, l'effet de la réintégration.

Exemple chiffré : un T2 à la Croix-Rousse

Prenons un cas concret. Vous achetez en 2016 un T2 à la Croix-Rousse pour 200 000 € frais inclus. Vous le louez meublé au régime réel, puis vous le revendez en 2026 pour 260 000 €. Sur ces dix années, vous avez déduit 45 000 € d'amortissements sur le bâti.

La plus-value passe de 60 000 à 105 000 €. Il faut ensuite appliquer les abattements. En 2026, le bien est détenu depuis 10 ans, soit 5 années d'abattement (de la 6e à la 10e année).

• Impôt sur le revenu : abattement de 30 % (6 % × 5). Base taxable : 73 500 €. Impôt à 19 % : environ 13 965 €.
• Prélèvements sociaux : abattement de 8,25 % (1,65 % × 5). Base taxable : 96 338 €. PS à 17,2 % : environ 16 570 €.

Total d'environ 30 535 €, contre environ 17 450 € sous l'ancien régime. L'écart dû à la réintégration approche 13 000 €. À relativiser : pendant dix ans, l'amortissement vous a probablement fait économiser bien plus en impôt sur les loyers. Pour approfondir le calcul, consultez notre article dédié à la plus-value LMNP.

L'exception des résidences services

Tous les biens LMNP ne sont pas concernés par la réintégration. La loi prévoit une exception pour certaines résidences services :

• Les résidences étudiantes exploitées par bail commercial.
• Les résidences seniors et certains établissements pour personnes âgées ou handicapées.

Pour ces biens, les amortissements déduits ne sont pas réintégrés dans la plus-value. L'objectif du législateur est de préserver l'attractivité de ces investissements, utiles à l'offre de logement spécialisé. Si vous détenez une chambre en résidence étudiante à la Doua ou à Gerland, ce régime de faveur peut changer votre calcul de sortie. Vérifiez la nature exacte de votre bail avant toute revente.

Cette exception mise à part, le meublé classique loyer d'habitation, studio étudiant à Rockefeller ou T2 à la Guillotière, entre pleinement dans le champ de la réintégration. Un point à anticiper dès l'achat, pas à découvrir chez le notaire. Notre équipe d'expert-comptable spécialisé LMNP à Lyon chiffre votre plus-value avant que vous ne signiez le compromis. Pour un panorama complet du statut, voyez aussi notre expert-comptable à Lyon et notre guide LMNP complet.

Questions fréquentes sur la réintégration des amortissements

La réintégration s'applique-t-elle à tous les biens vendus en 2026 ?

Oui, pour toute cession d'un bien LMNP amorti au régime réel intervenue à partir de 2025. Peu importe la date d'achat : c'est la date de vente qui compte. Seules les résidences services étudiantes et seniors bénéficient de l'exonération de réintégration prévue par la loi.

Les amortissements du mobilier sont-ils aussi réintégrés ?

La réintégration vise les amortissements du bâti, qui constituent l'essentiel des sommes déduites. Le mobilier, amorti sur 5 à 10 ans, est souvent déjà totalement amorti à la revente et pèse peu. Un expert-comptable isole précisément les montants concernés dans votre liasse fiscale 2031.

Faut-il vendre avant d'avoir trop amorti ?

Pas forcément. L'amortissement vous fait économiser de l'impôt chaque année sur vos loyers. Cette économie dépasse souvent le surcoût de plus-value à la sortie. Chaque situation se calcule : durée de détention prévue, montant du crédit, tranche d'imposition. Un bilan chiffré tranche la question.

Les abattements pour durée de détention changent-ils ?

Non. Ils sont maintenus à l'identique : exonération d'impôt sur le revenu après 22 ans, exonération des prélèvements sociaux après 30 ans. Plus vous détenez le bien longtemps, plus la réintégration est neutralisée par ces abattements. Le temps reste votre meilleur allié.

Je vends un T2 à la Croix-Rousse détenu 10 ans, combien vais-je payer ?

Tout dépend du prix, des travaux et des amortissements passés. Dans notre exemple, une plus-value réintégrée de 105 000 € génère environ 30 500 € d'impôt et prélèvements. Comptez sur un calcul personnalisé avant de signer : chaque paramètre lyonnais fait bouger le résultat.

Un expert-comptable peut-il optimiser cette plus-value ?

Oui. Il arbitre le calendrier de vente, vérifie les forfaits de travaux, distingue amortissements déduits et reportés, et confirme si votre bien relève d'une exception. À Lyon, comptez 300 à 900 €/an pour un accompagnement complet, souvent rentabilisé dès la première économie réalisée.