Calendrier réforme LMNP 2026 : les dates clés à retenir

Le LMNP se pilote au calendrier. Entre le délai d'immatriculation, la déclaration de printemps, la loi de finances 2025 et la CFE, chaque échéance a sa date. Voici le calendrier réforme LMNP 2026, étape par étape, avec les délais exacts, les chiffres à connaître et des exemples lyonnais. L'objectif : savoir quoi faire, et quand le faire.

Le calendrier réforme LMNP 2026 en un coup d'œil

Voici les rendez-vous d'une année LMNP, dans l'ordre chronologique. Gardez ce tableau sous la main : il résume l'essentiel avant le détail section par section.

Deux dates ne dépendent pas du printemps : l'immatriculation, qui court dès le premier loyer, et la CFE, qui tombe à l'automne. Ce sont les plus souvent oubliées. On les détaille juste après.

Immatriculation P0i : 15 jours après la mise en location

Combien de temps avez-vous ? Réponse : 15 jours. Dès que le logement est loué, vous disposez de deux semaines pour déclarer l'activité au guichet unique de l'INPI, via le formulaire P0i. En retour, l'administration attribue un numéro SIRET.

Ce SIRET conditionne tout le reste : il vous permet de déclarer vos revenus, de choisir votre régime fiscal et d'être identifié pour la CFE. Sans lui, impossible de remplir correctement la case meublée de votre déclaration.

Prenons un cas concret. Vous signez un bail pour un studio meublé à la Doua, avec une entrée du locataire le 1er septembre 2026. Votre délai court jusqu'au 16 septembre environ. Passé ce point, l'immatriculation reste possible, mais vous prenez du retard sur votre dossier.

Le formulaire est gratuit et se remplit en ligne. Il demande l'adresse du bien, la date de début, le régime choisi et quelques informations sur le foyer. Notre guide de la déclaration LMNP reprend chaque champ pas à pas.

Déclaration des revenus : le 2042-C-PRO au printemps

Quand déclarer ? Au printemps, comme le reste de vos revenus. La campagne d'impôt sur le revenu s'ouvre en avril et se ferme en mai ou juin selon votre département. Les revenus LMNP suivent ce même calendrier.

Vos loyers meublés se déclarent en BIC, jamais en revenus fonciers. Le support dépend de votre régime :

• Micro-BIC : report du montant des loyers sur le formulaire 2042-C-PRO. L'abattement forfaitaire de 50 % s'applique automatiquement, dans la limite de 77 700 € de recettes.
• Régime réel : télétransmission de la liasse fiscale 2031, qui calcule le résultat après charges et amortissement, puis report du résultat sur le 2042-C-PRO.

Exemple : pour un T2 loué 780 € par mois à la Croix-Rousse, soit 9 360 € de loyers en 2025, vous déclarez ces revenus au printemps 2026. Au réel, après déduction des charges et de l'amortissement, la base imposable descend souvent proche de zéro. Le choix entre les deux régimes est détaillé dans notre comparatif location meublée contre location nue.

La liasse 2031 au réel a sa propre date limite de télétransmission, généralement mi-mai. C'est le point où l'accompagnement d'un expert-comptable prend tout son sens : il produit et transmet la liasse dans les délais.

Loi de finances 2025 : ce qui change à la revente

La loi de finances 2025 a modifié un point précis, entré en vigueur pour les biens cédés à partir de 2025 : les amortissements déduits pendant la location sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value. Le statut LMNP, lui, n'est pas supprimé.

Concrètement, la base de plus-value taxable augmente au moment de vendre, car les amortissements passés en charge viennent gonfler le gain. Les résidences services étudiantes et seniors en sont exonérées.

Cette mesure ne touche donc pas votre déclaration annuelle : l'amortissement continue d'effacer vos loyers imposables chaque année. Elle se déclenche uniquement le jour de la revente. Pour un appartement à Confluence acheté 250 000 € puis revendu après dix ans, les amortissements déduits s'ajoutent au calcul de la plus-value. Notre article sur la plus-value en LMNP détaille le mécanisme complet.

CFE : le rendez-vous de la deuxième année

Quand la CFE tombe-t-elle ? À l'automne de la deuxième année, avec une échéance de paiement au 15 décembre. La cotisation foncière des entreprises n'est pas due la première année d'activité.

Le principe est simple :

• Année 1 : exonération automatique, aucune CFE à payer.
• Année 2 et suivantes : la CFE s'applique, avis consultable en ligne à l'automne, paiement mi-décembre.
• Recettes inférieures à 5 000 € : exonération possible, même au-delà de la première année.

Illustration : vous démarrez la location d'un studio à Rockefeller en 2025. Vous ne payez rien en 2025. Votre premier avis de CFE arrive à l'automne 2026, pour un paiement avant le 15 décembre 2026. Le montant dépend de la commune et de la valeur locative du bien. Nous détaillons le calcul dans notre guide de la CFE pour les propriétaires LMNP.

Pour tout piloter au bon moment, l'équipe d'Archipel Lyon, expert-comptable à Lyon, tient à jour un guide LMNP complet et accompagne chaque échéance en tant qu'expert-comptable spécialisé LMNP à Lyon. Les règles officielles sont consultables sur le site des impôts.

Questions fréquentes sur le calendrier LMNP 2026

Quelle est la première démarche après la mise en location ?

L'immatriculation. Vous avez 15 jours après l'entrée du locataire pour déclarer l'activité au guichet unique de l'INPI, via le formulaire P0i. Cette démarche gratuite vous attribue un numéro SIRET, indispensable pour déclarer vos revenus et être identifié pour la CFE. C'est le point de départ de tout le calendrier.

À quelle date faut-il déclarer ses revenus LMNP en 2026 ?

Au printemps, sur la même campagne que l'impôt sur le revenu. Elle s'ouvre en avril et se ferme en mai ou juin selon le département. Vous déclarez les loyers 2025 via le formulaire 2042-C-PRO, avec la liasse 2031 en plus si vous êtes au régime réel. La liasse se télétransmet généralement mi-mai.

La réforme des amortissements s'applique-t-elle dès 2026 ?

Elle s'applique déjà, pour les biens cédés à partir de 2025. Les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value au moment de vendre. Elle ne change rien à votre déclaration annuelle : l'amortissement continue d'effacer vos loyers imposables chaque année. Les résidences services étudiantes et seniors en sont exonérées.

Quand paie-t-on la CFE en LMNP ?

À partir de la deuxième année d'activité, avec un paiement avant le 15 décembre. La première année est exonérée. Si vos recettes restent inférieures à 5 000 €, une exonération reste possible ensuite. L'avis se consulte en ligne à l'automne sur votre espace professionnel.

Que faut-il préparer entre janvier et mars ?

La clôture de l'exercice précédent. Réunissez le total des loyers encaissés, les factures de charges, la taxe foncière, l'assurance et les justificatifs de travaux. Au régime réel, ces éléments alimentent la comptabilité et l'amortissement. Un dossier prêt dès mars évite la précipitation au moment de la déclaration de printemps.

Le calendrier est-il différent pour un bien à Lyon ?

Non, les échéances fiscales sont nationales, donc identiques à Lyon. Un studio à la Doua, un T2 à la Croix-Rousse ou un appartement à Confluence suivent le même calendrier : immatriculation sous 15 jours, déclaration au printemps, CFE en année 2. Seul le montant de la CFE varie selon la commune et la valeur locative du bien.