LMNP vs SCI — Guide 2025
SCI ou LMNP : différences, compatibilités et simulateur pour bien choisir
Vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif mais vous hésitez entre SCI et LMNP ? Nos experts-comptables à Lyon vous expliquent clairement les différences, les conditions de cumul et comment choisir le bon statut selon votre projet.
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Définition : qu’est-ce qu’une SCI et qu’est-ce qu’un LMNP ?
Statut 1
Définition de la SCI
La Société Civile Immobilière (SCI) est une forme juridique permettant à plusieurs associés de gérer un patrimoine immobilier commun. Elle est souvent utilisée pour la gestion familiale, la transmission ou l’investissement locatif.
- SCI à l’IR : les associés sont imposés à l’impôt sur le revenu sur leur quote-part de bénéfice (revenus fonciers).
- SCI à l’IS : la société est imposée à l’impôt sur les sociétés, avec possibilité d’amortissement du bien.
Statut 2
Définition du LMNP
Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) permet aux particuliers de louer un bien meublé avec un régime fiscal avantageux. Deux régimes au choix :
- Micro-BIC : abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes annuelles.
- Réel : déduction des charges (intérêts, travaux, frais de notaire) et amortissement du bien.
Le régime LMNP réel permet de réduire significativement l’impôt sur les revenus locatifs grâce aux amortissements.
LMNP et SCI sont-elles compatibles ?
Oui, LMNP et SCI peuvent être compatibles, mais sous conditions précises. Par nature, une SCI exerce une activité civile. Or, la location meublée constitue une activité commerciale au sens fiscal.
👉 En pratique : si une SCI réalise une activité de location meublée habituelle, elle devient soumise à l’impôt sur les sociétés (IS). Le mécanisme fiscal reste similaire au LMNP classique : amortissement du bien, déduction des charges, gestion comptable complète.
| Combinaison | Possible ? | Pourquoi |
|---|---|---|
| SCI à l’IR + LMNP | ❌ Non | Activité commerciale incompatible avec la nature civile de la SCI à l’IR |
| SCI à l’IS + location meublée | ✅ Oui | L’IS permet l’activité commerciale, avec amortissement et déduction des charges |
Peut-on cumuler SCI et LMNP ? Les conditions à respecter
Pour cumuler SCI et LMNP, il faut respecter plusieurs conditions :
- Rédiger des statuts adaptés (objet social incluant la location meublée, gestion patrimoniale)
- Opter pour le régime de l’impôt sur les sociétés (IS)
- Tenir une comptabilité complète (obligatoire à l’IS)
- Déclarer les revenus locatifs commerciaux à l’IS
En pratique, la SCI devient un outil d’optimisation patrimoniale : gestion collective, amortissement des biens, réinvestissement des bénéfices, transmission facilitée.
Quelles sont les différences entre LMNP et SCI ?
Ces deux statuts se distinguent par leur forme juridique, leur régime fiscal et leur mode d’imposition.
| Critère | LMNP | SCI à l’IS |
|---|---|---|
| Nature juridique | Personne physique | Personne morale (société civile immobilière) |
| Type d’activité | Commerciale (location meublée) | Civile (location nue) ou commerciale (si IS) |
| Régime fiscal | BIC (bénéfices industriels et commerciaux) | IS (impôt sur les sociétés) |
| Avantages fiscaux | Amortissement du bien, déduction des charges | Amortissement, déduction, IS à taux réduit |
| Transmission | Complexe | Facile via cession de parts sociales |
| Comptabilité | Obligatoire au réel | Obligatoire (comptable complète) |
Quels sont les avantages du LMNP en SCI ?
Créer une SCI pour louer en meublé peut être très intéressant, notamment dans une SCI familiale. Les avantages principaux :
- Amortissement du bien et des frais annexes (travaux, mobilier, notaire)
- Optimisation fiscale : IS à taux réduit + déduction des charges réelles
- Souplesse patrimoniale : possibilité de gérer à plusieurs et de transmettre les parts
- Réinvestissement facilité des bénéfices dans la société
Il est fortement recommandé de se faire accompagner par un expert-comptable LMNP à Lyon pour sécuriser le montage.
Comment créer une SCI pour exercer une activité LMNP ?
Étape 1
Rédiger les statuts
Objet social : location meublée. Inclure la gestion patrimoniale si besoin.
Étape 2
Répartir les parts sociales
Déterminer la répartition des parts sociales entre associés.
Étape 3
Constituer le capital social
Numéraire ou apport immobilier au moment de la création.
Étape 4
Publier l’avis de constitution
Publication dans un journal d’annonces légales.
Étape 5
Déposer au greffe
Dépôt du dossier au greffe du tribunal de commerce.
Étape 6
Opter pour l’IS
Tenir une comptabilité complète et déclarer en BIC.
Quelles sont les conditions pour faire du LMNP en SCI ?
- Le logement doit être meublé et répondre aux critères de décence
- L’activité de location doit être non principale (revenus inférieurs à 23 000 € ou à 50 % des revenus globaux si LMNP en nom propre)
- La SCI doit être soumise à l’IS si elle exerce une activité commerciale
- La comptabilité LMNP doit être tenue de manière régulière (bilan, amortissements, résultat fiscal)
Ces conditions permettent de bénéficier d’un cadre fiscal sécurisé tout en gardant la flexibilité de la société civile.
LMNP ou SCI : quel choix faire ?
Le bon choix dépend de votre profil d’investisseur :
👤
Seul
Vous investissez seul → LMNP (simplicité, rentabilité nette).
👪
En famille
Vous investissez à plusieurs ou en famille → SCI (souplesse patrimoniale, transmission).
📈
Réinvestir
Vous souhaitez réinvestir vos bénéfices → SCI à l’IS.
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1) Données à compléter
Les frais d’achat sont estimés à 7 % du prix (modifiable dans le code).
Charges de copro, TF, assurance (hors intérêts d’emprunt).
Utilisé pour l’IR simplifié via votre TMI.
Le LMNP applique IR = résultat imposable × TMI (simplifié).
Financement
Rappels & hypothèses : IS 15 % jusqu’à 42 500 € puis 25 % ; PFU 30 % ; PS 17,2 %. LMNP : amortissements non générateurs de déficit ; PV = régime des particuliers (abattements durée). SCI IS : PV calculée sur VNC (prix + 7 % – amortissements cumulés), imposée à l’IS ; si distribuée, PFU 30 %.
2) Résultat synthétique
Net « dans la poche » LMNP (incl. revente) : –
Net « dans la poche » SCI IS (incl. revente & PFU) : –
Avantage : –
Conclusion : –
3) Résultats annuels détaillés
| Année | Loyer | Charges | Intérêts | Amort. comptables | LMNP – Rés. imposable | IR LMNP (TMI) | PS LMNP 17,2% | Tréso LMNP | SCI – Rés. comptable | IS SCI | Rés. après IS | Distrib. nette (PFU 30%) | Tréso SCI après IS |
|---|
4) Tableau d’emprunt (agrégé par année)
| Année | Mensualité | Intérêts annuels | Capital remboursé | CRD fin d’année |
|---|
5) Plan d’amortissement comptable
| Composant | QP | Durée (ans) | Base (€) | Dotation annuelle (€) |
|---|
Terrain : 10 % non amortissable. GO 45 % sur 50 ans ; Façades/étanchéité 10 % sur 20 ans ; Installations générales & techniques 25 % sur 20 ans ; Agencements 20 % sur 15 ans.
L’avis de l’expert-comptable à Lyon
« Le LMNP reste souvent plus rentable à court terme, mais la SCI à l’IS devient imbattable pour un projet patrimonial ou familial. La clé : connaître votre objectif, vos revenus et votre horizon d’investissement. »
Gaël Gente — Expert-comptable et Commissaire aux comptes, co-fondateur du cabinet Archipel Lyon
FAQ – SCI et LMNP (mises à jour 2025)
LMNP et SCI sont-elles compatibles ?
Oui, LMNP et SCI peuvent être compatibles quand la société opte pour l’IS. La location meublée est une activité commerciale au sens fiscal : en SCI à l’IR, on reste sur de la location nue (revenus fonciers) ; en SCI à l’IS, on peut exercer une activité meublée avec amortissement, déduction des charges et comptabilité complète.
Peut-on cumuler SCI et LMNP ?
On peut cumuler une SCI et de la location LMNP si la SCI est imposée à l’IS. Les revenus locatifs sont alors traités en BIC (nature commerciale), avec une fiscalité de société et la possibilité d’optimisation par l’amortissement.
Quelles sont les différences entre LMNP et SCI ?
Le LMNP est un statut de particulier (location meublée en nom propre). La SCI est une société permettant une gestion collective et une transmission facilitée via des parts sociales. Les régimes fiscaux et les modes de comptabilité diffèrent.
Quelles sont les conditions pour LMNP en SCI ?
Logement meublé, statuts adaptés (activité meublée), SCI soumise à l’IS si l’activité est commerciale, comptabilité au réel avec amortissement, et respecter les seuils de l’administration (nature de l’activité, recettes, etc.).
LMNP ou SCI, quel choix faire ?
Pour un investissement en nom propre orienté cash-flow, le LMNP est souvent pertinent ; pour un projet à plusieurs, de transmission et d’optimisation long terme, la SCI à l’IS offre une bonne souplesse. Comparez avec notre simulateur et arbitrez selon vos revenus locatifs et votre fiscalité.
Besoin d’un accompagnement personnalisé ?
Nos experts-comptables à Lyon vous guident pour choisir entre LMNP et SCI selon votre projet patrimonial.
Votre interlocuteur
Gaël Gente
Expert-comptable associé — Archipel Lyon
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