Fiscalité de la revente LMNP en 2026 : plus-value des particuliers, calcul, réforme 2025 des amortissements, abattements et taux, avec un exemple lyonnais.
Sommaire
En resume
- La revente d'un LMNP relève de la plus-value des particuliers, pas de la plus-value professionnelle : vous gardez les abattements pour durée de détention.
- Le calcul de base : prix de cession − (prix d'acquisition + frais de notaire et travaux majorés).
- Réforme 2025 : les amortissements déduits sont réintégrés dans la plus-value pour les biens cédés dès 2025, sauf résidences services étudiantes et seniors.
- Taux : 19 % d'impôt + 17,2 % de prélèvements sociaux, exonération d'impôt à 22 ans, de prélèvements à 30 ans, plus une surtaxe au-delà de 50 000 €.
- Exemple lyonnais : un T2 à la Croix-Rousse revendu 260 000 € supporte près de 25 700 € d'imposition après réintégration des amortissements.
Vendre un bien loué en meublé ne se traite pas comme une revente classique. Depuis la loi de finances 2025, une nouvelle règle change le calcul de la plus-value pour les biens cédés. Ce guide fait le tour complet de la fiscalité de la revente LMNP en 2026 : régime applicable, calcul, réforme des amortissements, abattements et taux. Avec un exemple lyonnais chiffré pour tout rendre concret.
Quelle plus-value s'applique à la revente d'un LMNP ?
Réponse directe : la revente d'un bien LMNP relève du régime des plus-values immobilières des particuliers. Pas de la plus-value professionnelle, contrairement à ce que le statut « non professionnel » pourrait laisser croire.
C'est une bonne nouvelle. Ce régime, le même que pour une résidence secondaire, ouvre droit aux abattements pour durée de détention. Plus vous conservez le bien, moins vous payez, jusqu'à l'exonération totale.
La distinction est importante. Un loueur en meublé professionnel (LMP), lui, relève des plus-values professionnelles, un cadre tout différent. Tant que vous restez LMNP, c'est bien la fiscalité des particuliers qui vous concerne. Le détail du régime est exposé sur service-public.fr.
Comment se calcule la plus-value immobilière ?
Le principe est simple : la plus-value brute est la différence entre le prix de vente et le prix d'achat, chacun corrigé de certains frais.
- Prix de cession : le prix de vente, diminué des frais supportés par le vendeur (diagnostics, mainlevée d'hypothèque).
- Prix d'acquisition : le prix d'achat, majoré des frais de notaire (forfait de 7,5 % possible) et des travaux (forfait de 15 % après 5 ans de détention).
La plus-value brute correspond donc à : prix de cession − (prix d'acquisition + frais). Ces majorations forfaitaires réduisent mécaniquement la base imposable. Sur cette base s'appliquent ensuite les abattements pour durée de détention, puis les taux d'imposition.
Jusqu'en 2024, le calcul s'arrêtait là pour le LMNP. Les amortissements déduits pendant la location n'entraient pas dans l'équation. C'est précisément ce point que la réforme 2025 a modifié.
La réforme 2025 : réintégration des amortissements
Voici le changement majeur. Depuis la loi de finances 2025, les amortissements déduits au régime réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente. La mesure s'applique aux biens cédés à partir de 2025.
Concrètement, le prix d'acquisition retenu est diminué des amortissements pratiqués pendant les années de location. La plus-value imposable augmente donc d'autant. L'avantage fiscal obtenu pendant la détention est en partie repris au moment de la vente.
Prenons un repère simple. Si vous avez déduit 40 000 € d'amortissements sur dix ans, ces 40 000 € viennent gonfler la plus-value taxable. Le mécanisme est détaillé dans notre article dédié à la réintégration des amortissements dans la plus-value LMNP.
Attention à ne pas dramatiser. L'amortissement reste un levier très puissant pendant la location : il efface souvent l'impôt sur les loyers pendant des années. La réforme rogne l'avantage à la sortie, pas pendant la détention. Le texte figure sur Légifrance.
Un point rassure : la mesure ne vise que les amortissements, pas l'ensemble des charges déduites. Les intérêts d'emprunt, la taxe foncière ou les frais de gestion passés en charge ne sont pas concernés. Seule la fraction correspondant à l'amortissement du bâti et du mobilier vient corriger le prix d'acquisition. La logique et le calendrier de la réforme sont rappelés sur economie.gouv.fr.
L'exception des résidences services étudiantes et seniors
La réforme prévoit une exception notable. Les logements situés dans certaines résidences services, notamment étudiantes et seniors, échappent à la réintégration des amortissements.
Pour ces biens, le calcul de la plus-value reste l'ancien : les amortissements déduits ne viennent pas majorer la base imposable. L'avantage acquis pendant la location n'est pas repris à la revente.
Cette exception vise à préserver l'investissement dans des logements à forte utilité sociale. Si vous détenez une chambre en résidence étudiante à la Doua ou un logement en résidence senior à Villeurbanne, vérifiez votre éligibilité avant toute vente. La distinction change complètement le calcul.
Abattements, taux et surtaxe : le tableau complet
Sur la plus-value nette s'appliquent deux impositions distinctes : l'impôt sur le revenu à 19 % et les prélèvements sociaux à 17,2 %, soit 36,2 % avant abattements. Chaque bloc suit son propre calendrier d'abattement pour durée de détention.
| Durée de détention | Abattement impôt (19 %) | Abattement prélèvements sociaux (17,2 %) |
|---|---|---|
| Moins de 6 ans | 0 % | 0 % |
| De 6 à 21 ans | 6 %/an | 1,65 %/an |
| 22e année | 4 % (exonération totale) | 1,60 % |
| De 23 à 30 ans | Exonéré | 9 %/an |
| Au-delà de 30 ans | Exonéré | Exonéré |
Deux seuils à retenir : l'impôt sur le revenu disparaît après 22 ans de détention, les prélèvements sociaux après 30 ans. Ces abattements pour durée de détention sont maintenus par la réforme.
Une surtaxe s'ajoute pour les plus-values nettes élevées. Elle concerne la fraction imposable supérieure à 50 000 €, avec un taux progressif de 2 % à 6 %. Le détail des taux figure sur impots.gouv.fr. Pour approfondir la méthode, consultez notre guide sur la plus-value LMNP : calcul et optimisation.
Exemple lyonnais chiffré
Prenons un cas concret. Un T2 acheté à la Croix-Rousse en 2013 pour 180 000 €, revendu en 2026 pour 260 000 €, après 13 ans de location meublée au réel. Amortissements déduits sur la période : 45 000 €.
| Étape | Montant |
|---|---|
| Prix de cession | 260 000 € |
| Prix d'acquisition majoré (notaire + travaux) | 207 000 € |
| Réintégration des amortissements (réforme 2025) | − 45 000 € |
| Prix d'acquisition corrigé | 162 000 € |
| Plus-value brute | 98 000 € |
Sans la réforme, la plus-value brute aurait été de 53 000 € (260 000 − 207 000). La réintégration des 45 000 € d'amortissements la porte à 98 000 €. C'est tout l'impact du nouveau calcul.
Ensuite, les abattements jouent. Après 13 ans de détention, l'abattement impôt atteint 42 % et l'abattement prélèvements sociaux 11,55 %. La base imposable à l'impôt tombe à environ 56 800 €, celle des prélèvements sociaux à environ 86 700 €. L'addition : environ 10 800 € d'impôt (19 %) et 14 900 € de prélèvements sociaux (17,2 %), soit près de 25 700 € au total.
Avoir conservé le bien plus longtemps aurait encore allégé la note. C'est la logique des abattements : le temps travaille pour le vendeur. À l'inverse, une revente dans les cinq premières années se fait sans aucun abattement, sur la totalité de la plus-value. La date de cession devient donc une vraie décision fiscale, à anticiper plutôt qu'à subir.
Un chiffrage précis, tenant compte de vos amortissements réels, se prépare avec un expert-comptable spécialisé LMNP à Lyon. Archipel Lyon, expert-comptable à Lyon, sécurise le calcul, et notre guide LMNP complet reprend l'ensemble du cadre fiscal.
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Questions fréquentes sur la fiscalité de la revente LMNP
La plus-value LMNP est-elle professionnelle ou des particuliers ?
Des particuliers. Tant que vous restez loueur non professionnel, la revente relève du régime des plus-values immobilières des particuliers, comme une résidence secondaire. Vous bénéficiez donc des abattements pour durée de détention. Seul le statut LMP, plus rare, bascule vers les plus-values professionnelles, aux règles différentes.
Qu'est-ce qui change vraiment avec la réforme 2025 ?
Les amortissements déduits pendant la location sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value, pour les biens cédés à partir de 2025. Le prix d'acquisition retenu est diminué de ces amortissements, ce qui augmente la plus-value taxable. L'avantage fiscal obtenu pendant la détention est partiellement repris à la revente.
Quand suis-je totalement exonéré de plus-value ?
L'impôt sur le revenu à 19 % disparaît après 22 ans de détention. Les prélèvements sociaux à 17,2 % s'éteignent après 30 ans. L'exonération totale, impôt et prélèvements compris, est donc acquise au bout de 30 ans. Ces abattements pour durée de détention sont maintenus par la réforme 2025.
Les résidences étudiantes échappent-elles à la réforme ?
Oui. Les logements en résidences services étudiantes et seniors bénéficient d'une exception : les amortissements déduits ne sont pas réintégrés dans la plus-value. Une chambre en résidence étudiante à la Doua conserve donc l'ancien calcul. Vérifiez toutefois l'éligibilité précise du bien avant de vendre.
Comment réduire l'impôt sur la plus-value à Lyon ?
Le premier levier reste la durée : conserver le bien fait grimper les abattements jusqu'à l'exonération. Majorer le prix d'acquisition (frais de notaire, travaux au forfait ou sur factures) réduit aussi la base. Sur un appartement à la Guillotière ou à Gerland, un chiffrage anticipé par un expert-comptable permet d'arbitrer la date de vente.
Qui calcule et déclare la plus-value ?
La plus-value est calculée et prélevée par le notaire au moment de la vente. Il établit la déclaration et reverse l'impôt. Compte tenu de la réintégration des amortissements, il est prudent de préparer en amont, avec votre expert-comptable, le tableau exact des amortissements déduits. Cela évite toute erreur de base imposable.
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Gael Gente
Expert-comptable associe — Archipel Lyon
Fondateur du cabinet Archipel a Lyon Bellecour, Gael accompagne les createurs d'entreprise, les independants et les TPE dans leurs choix juridiques, fiscaux et comptables.
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