Purge de la plus-value LMNP au décès : l’avantage méconnu

Voici une règle fiscale peu connue, et pourtant redoutablement efficace. Quand un loueur en meublé décède, la plus-value latente de son bien disparaît. Les héritiers reçoivent le logement à sa valeur du jour, sans payer d'impôt sur la plus-value accumulée. Depuis la réforme 2025, ce mécanisme prend une tout autre dimension. Voici pourquoi la transmission devient un vrai levier patrimonial.

La purge de la plus-value au décès : le principe

La « purge » de la plus-value au décès est une règle simple. Au décès du propriétaire, le bien entre dans la succession à sa valeur vénale au jour du décès. Cette valeur devient le nouveau prix d'acquisition pour les héritiers.

Conséquence directe : toute la plus-value accumulée du vivant du loueur est effacée. Elle n'est jamais imposée. Le compteur repart à zéro dans les mains des héritiers.

Prenons un studio acheté 120 000 € il y a quinze ans, qui en vaut 200 000 aujourd'hui. En cas de vente, la plus-value taxable de départ atteint 80 000 €. Au décès, elle est purgée : les enfants héritent d'un bien « valorisé » à 200 000 €. Cette mécanique concerne la plus-value dite des particuliers, celle de la revente d'un bien LMNP, dont le cadre figure sur le portail service-public.fr.

Pourquoi la réforme 2025 change tout

Jusqu'en 2024, la purge au décès était un avantage réel mais discret. La réforme 2025 lui donne une portée nouvelle. Depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits pendant l'exploitation sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors d'une revente.

Concrètement, un loueur au régime réel qui a amorti son bien pendant des années voit sa plus-value taxable gonfler s'il vend. Les amortissements viennent réduire le prix d'acquisition retenu, donc augmenter la base imposable.

Or cette réintégration ne s'applique qu'à la cession. Au décès, il n'y a pas de cession : la transmission n'est pas une vente. La purge efface donc à la fois la plus-value classique et la réintégration des amortissements qui aurait frappé en cas de vente.

C'est le point clé. La réforme, portée par la loi de finances pour 2025, alourdit la revente mais laisse la transmission à l'écart. Le mécanisme d'amortissement est détaillé dans notre article sur le fonctionnement de l'amortissement en LMNP.

Vendre de son vivant ou transmettre : le comparatif

La question se pose pour tout loueur détenant un bien depuis longtemps. Vendre et profiter du capital, ou conserver pour transmettre ? Le traitement fiscal de la plus-value diffère radicalement.

Le tableau résume l'arbitrage. Vendre libère du capital mais déclenche l'impôt de plus-value, aggravé par la réintégration des amortissements. Transmettre évite cet impôt, au prix des seuls droits de succession.

Les droits de succession restent dus

La purge de la plus-value ne rend pas la transmission gratuite. Les droits de succession s'appliquent sur la valeur du bien transmis. Deux fiscalités à ne pas confondre : l'une porte sur le gain de valeur, l'autre sur le patrimoine transmis.

La bonne nouvelle, c'est l'abattement. En ligne directe, chaque parent transmet 100 000 € par enfant en franchise de droits, renouvelable tous les 15 ans. Au-delà, un barème progressif s'applique, détaillé sur service-public.fr.

Un couple avec deux enfants peut ainsi transmettre 400 000 € sans droits, en jouant sur les deux parents et les deux enfants. Pour un bien LMNP de valeur modérée, les droits de succession peuvent donc être faibles, voire nuls, quand la plus-value purgée, elle, aurait coûté cher à la revente.

Articuler la purge avec la donation

La donation du vivant suit une logique proche pour les droits, avec le même abattement de 100 000 €. Mais attention : une donation n'est pas un décès. Elle ne purge pas la plus-value LMNP de la même façon selon les cas. L'arbitrage entre donation, démembrement et transmission au décès se pilote au cas par cas. Nos stratégies pour transmettre un LMNP à ses enfants détaillent ces options.

Exemple lyonnais chiffré

Prenons Gael, propriétaire d'un T2 à la Croix-Rousse, loué meublé au régime réel depuis 2010. Bien acheté 160 000 €, il en vaut 260 000 € en 2026. Il a amorti environ 70 000 € sur la période.

Scénario vente en 2026 (réforme 2025 applicable)

• Prix d'acquisition retenu : 160 000 € − 70 000 € d'amortissements réintégrés = 90 000 €.
• Plus-value taxable de départ : 260 000 − 90 000 = 170 000 € (avant abattements de durée).
• Sans la réforme, la base n'aurait été que de 100 000 €. La réintégration ajoute 70 000 € de base taxable.

Scénario transmission au décès

• Plus-value latente de 100 000 € et amortissements de 70 000 € : purgés, zéro impôt de plus-value.
• Les enfants reçoivent le T2 à sa valeur de 260 000 €, nouveau prix d'acquisition.
• Droits de succession calculés sur 260 000 €, après l'abattement de 100 000 € par enfant.

La transmission neutralise ici l'impact de la réforme 2025 sur 170 000 € de base. C'est tout l'intérêt de conserver un bien fortement amorti plutôt que de le vendre. Pour l'impôt évité, voyez notre analyse de la fiscalité de la revente LMNP en 2026.

Comment bâtir votre stratégie de transmission

La purge de la plus-value au décès ne se décrète pas au dernier moment. Conserver un bien très amorti, arbitrer entre vente, donation et transmission, doser les abattements : tout cela se prépare avec un professionnel, selon votre âge, vos besoins de liquidités et la valeur du bien. Les règles fiscales de la location meublée sont précisées sur le site des impôts.

C'est exactement ce que nous faisons chez Archipel. En tant qu'expert-comptable spécialisé LMNP à Lyon, nous modélisons l'impact d'une vente contre une transmission, chiffres à l'appui. Notre guide LMNP complet couvre chaque étape. Archipel Lyon, expert-comptable à Lyon, vous aide à transmettre au mieux.

Questions fréquentes sur la purge de la plus-value au décès

Qu'est-ce que la purge de la plus-value au décès ?

C'est le fait qu'au décès du propriétaire, la plus-value latente du bien disparaît. Les héritiers reçoivent le logement à sa valeur du jour du décès, qui devient leur nouveau prix d'acquisition. La plus-value accumulée du vivant n'est jamais imposée.

La réintégration des amortissements de 2025 est-elle aussi effacée ?

Oui. La réintégration des amortissements ne s'applique qu'à une cession, c'est-à-dire à une vente. Le décès n'est pas une cession. La transmission efface donc à la fois la plus-value classique et la réintégration des amortissements qui aurait frappé en cas de vente.

Les droits de succession sont-ils supprimés eux aussi ?

Non. La purge concerne la plus-value, pas les droits de succession. Ces droits restent dus sur la valeur du bien transmis. Ils bénéficient toutefois d'un abattement de 100 000 € par parent et par enfant, renouvelable tous les 15 ans.

Vaut-il mieux vendre ou transmettre son LMNP ?

Cela dépend de vos besoins. Vendre libère du capital mais déclenche l'impôt de plus-value, aggravé depuis 2025. Transmettre au décès purge cette plus-value, au prix des seuls droits de succession. Un bien fortement amorti destiné aux enfants gagne souvent à être conservé.

La donation du vivant purge-t-elle aussi la plus-value ?

Pas de la même façon. La donation suit sa propre logique et ne neutralise pas toujours la plus-value LMNP comme le fait le décès. C'est un arbitrage à conduire au cas par cas, entre donation, démembrement et transmission au décès, avec un conseil spécialisé.

Un T2 à la Croix-Rousse transmis à deux enfants : quel coût ?

Sur un bien de 260 000 € transmis par un couple à deux enfants, les abattements de 100 000 € par parent et par enfant absorbent une large part de la valeur. Les droits de succession restent souvent modérés, quand la plus-value purgée aurait, elle, coûté bien plus à la revente.

Les résidences services étudiantes sont-elles concernées ?

La réintégration des amortissements de la réforme 2025 épargne les résidences services étudiantes et seniors. Pour ces biens, la revente est déjà moins pénalisée. La transmission au décès reste malgré tout un moyen d'effacer la plus-value latente accumulée.