Abattements durée de détention LMNP : le barème 2026

À la revente d'un bien LMNP, la plus-value n'est jamais taxée en totalité. Plus vous détenez le logement longtemps, plus l'abattement pour durée de détention allège la facture. Deux barèmes coexistent : un pour l'impôt sur le revenu, un pour les prélèvements sociaux. Voici le barème 2026, année par année, avec un exemple chiffré.

Comment fonctionne l'abattement pour durée de détention en LMNP ?

La plus-value d'un bien LMNP suit le régime des plus-values immobilières des particuliers. Ce n'est pas du BIC : on ne parle plus des loyers, mais du gain réalisé à la vente. Ce gain est taxé en deux blocs distincts.

• L'impôt sur le revenu (IR), au taux forfaitaire de 19 %.
• Les prélèvements sociaux (PS), au taux de 17,2 %.

Chaque bloc profite d'un abattement qui augmente avec les années de détention. Le principe est simple : plus le bien reste longtemps dans votre patrimoine, plus la part imposable diminue. L'abattement démarre seulement à partir de la 6e année. Avant cinq ans révolus, aucun abattement ne s'applique.

Point décisif : les deux barèmes n'avancent pas au même rythme. L'exonération d'IR est atteinte après 22 ans, celle des prélèvements sociaux après 30 ans seulement. Ces règles sont détaillées sur service-public.fr.

Le barème 2026 année par année

Exonération totale d'impôt sur le revenu après 22 ans, exonération totale de prélèvements sociaux après 30 ans. Voici le taux d'abattement cumulé atteint à la fin de chaque année de détention.

Le rythme se lit facilement. Pour l'IR, l'abattement progresse de 6 % par an de la 6e à la 21e année, puis de 4 % la 22e. Pour les prélèvements sociaux, il avance de 1,65 % par an jusqu'à la 21e année, de 1,60 % la 22e, puis accélère à 9 % par an de la 23e à la 30e. Le détail légal figure au code général des impôts, consultable sur Légifrance.

L'effet combiné des deux barèmes

Comme les deux barèmes progressent à des vitesses différentes, votre imposition passe par trois phases distinctes.

• Avant 22 ans : vous payez l'IR et les prélèvements sociaux, chacun réduit par son propre abattement.
• Entre 22 et 30 ans : l'IR est totalement effacé, mais les prélèvements sociaux restent dus sur une base qui diminue.
• Après 30 ans : exonération complète, plus aucune taxation de la plus-value.

C'est la phase intermédiaire qui surprend le plus. Un propriétaire d'un T2 à la Croix-Rousse détenu 24 ans croit parfois être exonéré. Il l'est pour l'IR, mais il doit encore les prélèvements sociaux, avec un abattement de 46 % seulement. Le compteur des 30 ans continue de tourner en sa faveur.

Exemple chiffré : un bien vendu à 10, 22 et 30 ans

Prenons un appartement à la Guillotière avec une plus-value brute de 100 000 €. Voici l'impôt dû selon la durée de détention, en appliquant les taux de 19 % (IR) et 17,2 % (PS). Chiffres arrondis, hors surtaxe.

À 10 ans, l'abattement IR n'est que de 30 % et l'abattement PS de 8,25 %. La base reste large, l'impôt dépasse 29 000 €. À 22 ans, l'IR tombe à zéro, mais 12 384 € de prélèvements sociaux restent dus sur une base amputée de 28 %.

À 30 ans, la plus-value sort totalement exonérée. Patienter huit années de plus, de 22 à 30 ans, efface ici les 12 384 € restants. L'arbitrage entre revendre et conserver se joue souvent sur ces dernières années. Notre article pour calculer et optimiser la plus-value LMNP reprend la méthode complète.

Abattement de détention et réintégration des amortissements

Un point à ne pas confondre. L'abattement pour durée de détention réduit la base imposable de la plus-value. Il ne concerne pas la façon dont cette plus-value est calculée au départ.

Or, depuis la réforme 2025, les amortissements déduits pendant la location sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente. Concrètement, la plus-value brute augmente, donc la base sur laquelle s'appliquent ensuite les abattements. Les deux mécanismes se cumulent : on calcule d'abord la plus-value réintégrée, puis on applique les abattements de durée.

Cette nouveauté change l'équation de nombreux investisseurs. Nous la détaillons dans notre guide sur la fiscalité de la revente LMNP en 2026. Les modalités du régime meublé figurent aussi sur le site des impôts et sur le portail economie.gouv.fr.

Bien articuler les deux exige un vrai suivi comptable. En tant qu'expert-comptable spécialisé LMNP à Lyon, Archipel calcule votre plus-value réelle avant la vente et sécurise chaque abattement. Notre guide LMNP complet replace ce sujet dans l'ensemble du parcours, et Archipel Lyon, expert-comptable à Lyon, vous accompagne du premier loyer à la revente.

Questions fréquentes sur l'abattement pour durée de détention LMNP

À partir de quand l'abattement commence-t-il ?

L'abattement pour durée de détention démarre à la 6e année de détention. Pendant les cinq premières années, aucun abattement ne s'applique : la plus-value est taxée en totalité, à 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 36,2 % avant éventuelle surtaxe.

Pourquoi l'exonération d'IR arrive-t-elle avant celle des prélèvements sociaux ?

Parce que les deux barèmes sont différents. L'abattement d'impôt sur le revenu progresse de 6 % par an et atteint 100 % en 22 ans. Celui des prélèvements sociaux avance plus lentement au début, puis accélère, et n'atteint 100 % qu'après 30 ans de détention.

Que paie-t-on sur un bien vendu entre 22 et 30 ans ?

Uniquement les prélèvements sociaux. L'impôt sur le revenu est totalement effacé dès 22 ans. Les prélèvements sociaux restent dus, sur une base qui diminue chaque année grâce à l'abattement de 9 % par an appliqué de la 23e à la 30e année.

L'abattement s'applique-t-il avant ou après la réintégration des amortissements ?

Après. On calcule d'abord la plus-value, amortissements réintégrés depuis la réforme 2025, puis on applique les abattements pour durée de détention sur ce montant. Les deux mécanismes se cumulent : la réintégration augmente la base, l'abattement la réduit ensuite.

Comment compte-t-on la durée de détention ?

On compte de date à date, entre l'acquisition et la vente, en années pleines. Une année entamée ne compte pas tant qu'elle n'est pas révolue. Vendre quelques semaines après un anniversaire de détention peut faire gagner une tranche entière d'abattement.

Un studio à la Doua détenu 15 ans est-il beaucoup taxé ?

Il bénéficie de 60 % d'abattement sur l'impôt sur le revenu et de 16,50 % sur les prélèvements sociaux. La base imposable reste donc importante, surtout côté social. Conserver le bien jusqu'à 22, voire 30 ans, réduit fortement la note. Un calcul préalable aide à décider du bon moment.

Y a-t-il une surtaxe sur les grosses plus-values ?

Oui. Au-delà de 50 000 € de plus-value imposable après abattements, une surtaxe progressive de 2 à 6 % s'ajoute. Elle se calcule sur la base nette d'IR. Plus la durée de détention est longue, plus l'abattement réduit cette base, et donc la surtaxe éventuelle.