Donation LMNP en pleine propriété ou démembrement : qui touche les loyers, quelle base taxable, quel mode choisir. Barème 669, abattement, exemple lyonnais.
Sommaire
En resume
- En pleine propriété, l'enfant reçoit tout le bien, perçoit les loyers, et la donation est taxée sur la valeur totale.
- En démembrement, vous ne donnez que la nue-propriété, gardez l'usufruit et les loyers, avec une base taxable réduite.
- La valeur de la nue-propriété suit le barème de l'article 669 du CGI, selon votre âge : plus vous donnez tôt, moins vous payez.
- L'abattement de 100 000 € par parent et par enfant, renouvelable tous les 15 ans, s'applique dans les deux cas.
- Le choix dépend de votre âge, de votre besoin de revenus et de votre objectif : à chiffrer avant de signer.
Transmettre un bien meublé à ses enfants, c'est anticiper. Mais deux chemins s'offrent à vous : donner le bien en entier, ou n'en donner que la nue-propriété en gardant l'usufruit. Le choix change tout : qui touche les loyers, quelle base est taxée, et combien vous transmettez sans droits. Voyons comment trancher entre donation LMNP en pleine propriété ou démembrement.
Donation LMNP : pleine propriété ou démembrement, de quoi parle-t-on ?
Un bien en location meublée se transmet comme n'importe quel bien immobilier. La donation permet d'anticiper la succession et d'utiliser les abattements fiscaux de votre vivant. Deux formes existent, aux effets très différents.
- La donation en pleine propriété : vous transmettez tout. L'enfant devient propriétaire, perçoit les loyers et gère le bien.
- La donation de la nue-propriété avec réserve d'usufruit : vous ne donnez que les murs. Vous gardez l'usufruit, donc les loyers, jusqu'à votre décès.
Ce démembrement est détaillé dans notre article dédié au démembrement de la nue-propriété en LMNP. Le choix dépend de votre âge, de votre besoin de revenus et de votre objectif patrimonial.
La donation en pleine propriété : transmettre tout, tout de suite
Ici, vous cédez l'intégralité du bien. Votre enfant en devient plein propriétaire dès la signature chez le notaire. Il récupère le statut de loueur en meublé, perçoit les loyers et les déclare en BIC.
Les conséquences sont directes :
- L'enfant encaisse les loyers et supporte l'imposition correspondante.
- La base taxable aux droits de donation égale la valeur totale du bien.
- Vous vous dépossédez définitivement : plus aucun revenu de ce bien.
Ce mode convient si vous n'avez pas besoin des loyers et souhaitez aider vos enfants immédiatement. Un studio à la Doua loué à un étudiant, transmis à votre fille qui débute dans la vie, lui offre un complément de revenu tout de suite. En revanche, la donation portant sur la valeur entière, les droits à régler sont mécaniquement plus élevés. Le cadre officiel des droits de donation figure sur service-public.fr, et le cadre économique de la location meublée sur economie.gouv.fr.
La donation de la nue-propriété : transmettre en gardant les loyers
Le démembrement sépare la propriété en deux. Vous conservez l'usufruit (le droit d'utiliser le bien et d'en percevoir les loyers). Vous donnez la nue-propriété (la propriété des murs, sans jouissance).
L'intérêt fiscal est double. D'abord, les droits de donation ne portent que sur la nue-propriété, dont la valeur est réduite. Ensuite, vous continuez à toucher les loyers.
La valeur de la nue-propriété suit le barème de l'article 669 du Code général des impôts, fonction de votre âge :
| Âge de l'usufruitier | Valeur de l'usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
Plus vous donnez tôt, plus la nue-propriété transmise est faible, donc moins vous payez de droits. À votre décès, l'usufruit rejoint la nue-propriété sans aucun droit supplémentaire. Le barème complet est consultable sur Legifrance.
L'abattement de 100 000 € tous les 15 ans : valable dans les deux cas
Bonne nouvelle : quel que soit le mode choisi, chaque parent peut donner 100 000 € par enfant en franchise de droits, et ce abattement se reconstitue tous les 15 ans.
Concrètement, un couple peut transmettre 200 000 € à chaque enfant sans droits, puis recommencer 15 ans plus tard. En démembrement, l'abattement s'applique à la valeur réduite de la nue-propriété : vous transmettez donc un bien de valeur bien supérieure sans dépasser les 100 000 €.
C'est tout l'intérêt d'anticiper. Les stratégies pour étaler ces donations sont développées dans notre guide pour transmettre un bien LMNP à ses enfants. Les modalités déclaratives sont précisées sur impots.gouv.fr.
Tableau comparatif : pleine propriété vs démembrement
| Critère | Donation en pleine propriété | Donation de la nue-propriété |
|---|---|---|
| Ce que vous transmettez | Le bien entier | Les murs seulement |
| Qui perçoit les loyers ? | L'enfant | Vous (usufruitier) |
| Base taxable | Valeur totale du bien | Valeur réduite (barème 669) |
| Abattement 100 000 €/15 ans | Oui | Oui, sur la nue-propriété |
| À votre décès | Sans effet | Usufruit transmis sans droits |
| Idéal si | Vous n'avez pas besoin des loyers | Vous voulez garder un revenu |
Quel mode choisir ? Les critères et un exemple lyonnais chiffré
Réponse courte : le démembrement l'emporte si vous avez besoin des loyers et voulez réduire la facture fiscale. La pleine propriété convient si vous souhaitez aider vos enfants sans délai et n'avez pas besoin du revenu.
Trois critères guident la décision :
- Votre âge : plus vous êtes jeune, plus le démembrement est efficace, car la nue-propriété transmise est faible.
- Votre besoin de revenus : si les loyers complètent votre retraite, gardez l'usufruit.
- Votre objectif : aider vite un enfant plaide pour la pleine propriété ; optimiser la transmission plaide pour le démembrement.
Prenons un appartement meublé à Confluence, valeur 300 000 €, transmis à un enfant unique par un parent de 65 ans.
| Étape | Pleine propriété | Nue-propriété (parent de 65 ans) |
|---|---|---|
| Base de la donation | 300 000 € | 180 000 € (60 %) |
| Abattement appliqué | – 100 000 € | – 100 000 € |
| Base taxable restante | 200 000 € | 80 000 € |
| Droits estimés (~) | ~ 38 000 € | ~ 13 000 € |
L'écart dépasse 25 000 € de droits, et le parent continue de toucher les loyers du bien. Le démembrement est ici nettement plus favorable. Mais chaque situation mérite un calcul précis : c'est le rôle d'un expert-comptable spécialisé LMNP à Lyon. La vue d'ensemble de la fiscalité meublée figure dans notre guide LMNP complet, et chez Archipel Lyon, expert-comptable à Lyon, nous chiffrons les deux scénarios avant toute donation.
Questions fréquentes sur la donation LMNP
Quelle est la différence entre donner en pleine propriété ou en démembrement ?
En pleine propriété, vous transmettez tout : l'enfant perçoit les loyers et la donation est taxée sur la valeur totale. En démembrement, vous ne donnez que la nue-propriété, gardez l'usufruit et les loyers, et la base taxable est réduite selon votre âge. Le démembrement coûte généralement moins cher en droits.
Comment se calcule la valeur de la nue-propriété ?
Elle suit le barème de l'article 669 du Code général des impôts, selon l'âge du donateur. À 65 ans, l'usufruit vaut 40 % et la nue-propriété 60 % de la valeur du bien. Plus vous donnez jeune, plus la nue-propriété transmise est faible, donc moins vous payez de droits de donation.
L'abattement de 100 000 € s'applique-t-il dans les deux cas ?
Oui. Chaque parent peut donner 100 000 € par enfant sans droits, en pleine propriété comme en démembrement, et cet abattement se reconstitue tous les 15 ans. En démembrement, il s'applique à la valeur réduite de la nue-propriété, ce qui permet de transmettre un bien de valeur bien supérieure sans imposition.
Qui déclare les loyers après une donation de la nue-propriété ?
C'est l'usufruitier, donc vous, le parent donateur. Vous conservez le droit de percevoir les loyers et continuez à les déclarer en BIC au titre du statut LMNP. La nue-propriété donnée à l'enfant ne génère aucun revenu tant que l'usufruit existe.
Que se passe-t-il au décès du parent usufruitier ?
L'usufruit s'éteint et rejoint automatiquement la nue-propriété déjà détenue par l'enfant. Ce dernier devient plein propriétaire sans payer de droits supplémentaires. C'est l'un des grands atouts du démembrement : la reconstitution de la pleine propriété est totalement exonérée.
Je possède un T2 meublé à la Croix-Rousse, quel mode privilégier ?
Si vous avez encore besoin des loyers pour compléter vos revenus, le démembrement s'impose : vous transmettez la nue-propriété à coût réduit tout en gardant l'usufruit. Si les loyers ne vous sont pas utiles et que vous voulez aider votre enfant tout de suite, la pleine propriété reste plus simple. Un chiffrage lyonnais tranche vite.
Donner votre bien LMNP au meilleur coût ?
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Gael Gente
Expert-comptable associe — Archipel Lyon
Fondateur du cabinet Archipel a Lyon Bellecour, Gael accompagne les createurs d'entreprise, les independants et les TPE dans leurs choix juridiques, fiscaux et comptables.
Prendre rendez-vous avec Gael →Article publie par Archipel Lyon · Cabinet d'expertise comptable · 9 quai des Celestins, Lyon 2e