Fiscalite d’un marchand de biens : le guide complet 2026

Le marchand de biens, une activite commerciale a part

Le marchand de biens achete des biens immobiliers pour les revendre, a titre habituel et dans un but speculatif. Aux yeux du fisc, ce n'est pas de l'investissement patrimonial : c'est une activite commerciale, imposee dans la categorie des benefices industriels et commerciaux (BIC), et non selon le regime des plus-values des particuliers.

Consequence directe : les biens achetes sont comptabilises en stock, pas en immobilisations. Ils ne s'amortissent donc pas. Le resultat imposable naît a la revente, sur la difference entre le prix de vente et l'ensemble des couts engages.

En tant qu'expert-comptable a Lyon, nous accompagnons des operateurs qui rachetent des immeubles a decouper dans le 7e ou a Villeurbanne. Le premier reflexe utile : cadrer la TVA et la structure juridique avant de signer, car les erreurs se paient a la revente.

Le regime d'imposition : IS, benefices et droits d'enregistrement

La grande majorite des marchands de biens professionnels exerce via une societe soumise a l'impot sur les societes (SAS, SARL ou SCI a l'IS). Le benefice imposable se calcule en deduisant du chiffre d'affaires l'ensemble des charges de l'activite.

• Le prix d'acquisition des biens revendus.
• Les frais de notaire et droits d'enregistrement.
• Les travaux de renovation.
• Les frais financiers (interets d'emprunt) et les charges de structure.

Le benefice est ensuite taxe a l'IS : 15 % jusqu'a 42 500 €, puis 25 % au-dela. Autre levier specifique : en prenant l'engagement de revendre dans les 5 ans, les droits d'enregistrement a l'achat tombent a environ 0,715 % au lieu de 5,80 %.

Le cadrage de ce montage releve de notre expertise fiscale. Les regles officielles sont detaillees sur impots.gouv.fr, le statut sur service-public.fr et les textes sur legifrance.gouv.fr.

La TVA du marchand de biens : sur marge ou sur prix total

C'est le point le plus technique, et le plus couteux en cas d'erreur. Deux regimes coexistent selon le bien.

• TVA sur la marge : pour un immeuble ancien (acheve depuis plus de 5 ans) acquis sans droit a deduction de TVA. La TVA porte alors uniquement sur la marge, soit la difference entre prix de vente et prix d'achat.
• TVA sur le prix total : pour un immeuble neuf, un terrain a batir, ou lorsque des travaux ont rendu le bien neuf au sens fiscal.

L'ecart est considerable. Sur une operation dont la marge est de 50 000 €, la TVA sur marge s'eleve a 10 000 €. Calculee sur un prix de vente de 200 000 €, elle atteindrait 40 000 €. D'ou l'importance de qualifier le bien des l'achat.

Pour tester l'impact d'un regime sur une operation, notre simulateur de TVA donne un premier ordre de grandeur.

Combien : exemple chiffre d'une operation

Reponse directe : le resultat depend de la marge et du regime de TVA. Prenons une operation type a Lyon.

Poste	Montant
Prix d'achat (immeuble ancien)	200 000 €
Frais de notaire reduits (~0,715 % + frais)	6 000 €
Travaux	40 000 €
Prix de revente	300 000 €
Marge brute	54 000 €
TVA sur marge (20 %)	9 000 €
Benefice avant IS	~45 000 €
IS (15 % jusqu'a 42 500 €)	~6 750 €

Ce schema est simplifie : la TVA reellement due, les frais financiers et les charges de structure affinent le resultat. Pour votre cas, testez notre simulateur d'impot sur les societes, puis validons ensemble le montage.

Points de vigilance et evolution 2026

Quelques sujets meritent une attention constante, car ils concentrent le risque fiscal.

• La qualification du bien pour la TVA (marge ou prix total) : c'est la premiere source de redressement.
• L'engagement de revendre : le depassement du delai de 5 ans fait perdre le benefice des droits reduits.
• La nature des travaux : des travaux lourds peuvent rendre le bien neuf et basculer la TVA sur le prix total.
• Le CIBS : l'entree en vigueur du Code des impositions sur les biens et services, prevue en septembre 2026, pose un cadre plus strict a anticiper.

Un exemple lyonnais frequent : un operateur du Vieux Lyon rachete un immeuble ancien, engage de gros travaux structurels, puis se voit reclamer la TVA sur le prix total et non sur la marge. Un point fiscal en amont aurait evite plusieurs dizaines de milliers d'euros de surcout.

Questions frequentes sur la fiscalite du marchand de biens

Comment est impose un marchand de biens en 2026 ?

Le marchand de biens exerce une activite commerciale imposee dans les benefices, le plus souvent via une societe a l'impot sur les societes : 15 % jusqu'a 42 500 euros de benefice, puis 25 %. Il ne releve pas du regime des plus-values immobilieres des particuliers. Les biens sont en stock et ne s'amortissent pas.

Quand s'applique la TVA sur marge ?

La TVA sur marge s'applique aux immeubles anciens, acheves depuis plus de cinq ans, acquis sans droit a deduction de TVA. Elle ne porte que sur la marge (prix de vente moins prix d'achat). Si le bien est neuf, un terrain a batir, ou si des travaux l'ont rendu neuf au sens fiscal, la TVA est due sur le prix total.

Quel est l'interet de l'engagement de revendre ?

En s'engageant a revendre le bien dans les cinq ans, le marchand de biens beneficie de droits d'enregistrement reduits a environ 0,715 % au lieu de 5,80 %. C'est un levier de tresorerie important. Attention : depasser le delai fait perdre l'avantage et peut entrainer un rappel.

Un marchand de biens paie-t-il la plus-value des particuliers ?

Non. Son activite etant commerciale, il est impose sur son benefice (BIC ou IS selon la structure), et non selon le regime des plus-values immobilieres des particuliers. C'est une difference majeure, qui change totalement le calcul et le taux applicables a la revente.

Faut-il une societe pour etre marchand de biens ?

Ce n'est pas obligatoire, mais la grande majorite des operateurs exerce via une societe a l'IS (SAS, SARL, SCI a l'IS). La structure permet de deduire les charges, de piloter la fiscalite et de separer le patrimoine. Le bon montage se decide avec un expert-comptable des la premiere operation.

Quel accompagnement fiscal a Lyon ?

Archipel securise le regime de TVA, le montage juridique et le calcul du resultat de vos operations. Nous suivons des marchands de biens sur l'agglomeration lyonnaise, du premier achat a la revente. L'enjeu est d'anticiper la TVA et les droits des la signature, la ou se joue la rentabilite.