Démembrement LMNP : donner la nue-propriété, garder l’usufruit

Transmettre un bien meublé à ses enfants sans payer de droits énormes, tout en continuant à toucher les loyers : c'est la promesse du démembrement. On donne la nue-propriété, on garde l'usufruit. La base taxable fond, l'abattement de 100 000 € fait le reste. Voyons comment ce mécanisme s'applique concrètement en LMNP, avec le barème fiscal et un exemple lyonnais chiffré.

Le démembrement de propriété : usufruit et nue-propriété

La pleine propriété d'un bien se décompose en deux droits distincts. Les séparer, c'est démembrer.

• L'usufruit : le droit d'utiliser le bien et d'en percevoir les revenus. En location meublée, c'est l'usufruitier qui encaisse les loyers.
• La nue-propriété : le droit de disposer du bien, sans en jouir ni en tirer de revenus tant que dure l'usufruit.

Le schéma classique de transmission : le parent donne la nue-propriété à ses enfants et conserve l'usufruit. Il garde ainsi la main sur le logement et continue de toucher les loyers, sa vie durant. Les enfants, eux, deviennent nus-propriétaires immédiatement, mais n'entrent en pleine possession qu'au décès du parent. On appelle cela une donation avec réserve d'usufruit.

L'intérêt est double : transmettre tôt, à moindre coût fiscal, sans se dépouiller de ses revenus. Le cadre général de la location meublée est rappelé sur impots.gouv.fr.

Le barème fiscal de l'usufruit selon l'âge (article 669 du CGI)

Quand on donne la nue-propriété, seule sa valeur est taxable, pas celle de la pleine propriété. Et cette valeur dépend de l'âge de l'usufruitier au jour de la donation. Plus le donateur est jeune, plus son usufruit vaut cher, donc plus la nue-propriété transmise vaut peu.

Le partage n'est pas libre : il suit un barème légal fixé par l'article 669 du Code général des impôts. Ce tableau s'impose à l'administration comme au contribuable.

Un parent de 65 ans conserve un usufruit valorisé à 40 % : il ne transmet donc que 60 % de la valeur du bien. Le texte officiel figure sur Legifrance.

Donner la nue-propriété à ses enfants : une base taxable réduite

C'est ici que le démembrement devient un outil de transmission redoutable. Deux effets se cumulent pour alléger la facture.

Une assiette déjà diminuée par le barème

Les droits de donation ne se calculent que sur la valeur de la nue-propriété, pas sur la pleine propriété. Pour un donateur de 60 à 70 ans, la base taxable est amputée de 40 %. Vous transmettez un bien entier en n'étant taxé que sur une fraction.

L'abattement de 100 000 € par parent et par enfant

Chaque parent peut donner 100 000 € à chacun de ses enfants sans aucun droit à payer. Cet abattement se renouvelle tous les 15 ans. Un couple transmet donc 200 000 € par enfant en franchise, et le double au bout de quinze ans.

Combinez le barème et l'abattement : un bien de plusieurs centaines de milliers d'euros passe souvent aux enfants sans le moindre droit. Les règles détaillées des donations sont exposées sur service-public.fr, et le cadre économique de la location meublée sur economie.gouv.fr. Cette logique complète nos stratégies pour transmettre un LMNP à ses enfants, détaillées aussi dans notre guide LMNP complet.

En LMNP, qui déclare les loyers ? L'usufruitier

Réponse directe : c'est l'usufruitier qui perçoit les loyers, donc c'est lui qui les déclare. Les enfants nus-propriétaires ne touchent rien tant que dure l'usufruit ; ils n'ont aucun revenu à déclarer.

Le statut LMNP reste attaché à l'usufruitier, qui exploite le meublé. C'est lui qui conserve le SIRET, tient la comptabilité et déclare les recettes en BIC. Deux options s'offrent à lui :

• Le micro-BIC : abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers, sans comptabilité.
• Le régime réel : déduction des charges et amortissement du bien, qui aboutit souvent à zéro impôt pendant des années.

Un point délicat mérite l'avis d'un professionnel : l'amortissement en régime réel. L'usufruitier amortit son droit d'usufruit, dont la durée est limitée à sa propre espérance de vie. Le calcul diffère de l'amortissement classique en pleine propriété, expliqué dans notre article sur le fonctionnement de l'amortissement en LMNP. Un expert-comptable spécialisé LMNP à Lyon sécurise ce montage.

Au décès : la pleine propriété se reconstitue sans droits

C'est l'atout décisif du démembrement. Au décès de l'usufruitier, l'usufruit s'éteint et rejoint automatiquement la nue-propriété. Les enfants deviennent pleins propriétaires.

Et cette reconstitution se fait sans aucun droit de succession sur la valeur de l'usufruit. L'article 1133 du CGI le prévoit expressément : l'extinction de l'usufruit ne donne lieu à aucune imposition. Les enfants récupèrent la pleine propriété du bien, alors qu'ils n'ont été taxés, des années plus tôt, que sur la seule nue-propriété.

Concrètement, la fraction de valeur correspondant à l'usufruit échappe totalement à l'impôt. Plus la donation intervient tôt, plus cette part est importante, et plus l'économie est forte.

Exemple lyonnais chiffré : un appartement à Confluence

Prenons un cas concret. Un parent de 68 ans possède un appartement meublé à Confluence, loué en LMNP et valorisé à 300 000 €. Il veut le transmettre à ses deux enfants, tout en gardant les loyers.

À 68 ans, il relève de la tranche « moins de 71 ans » : son usufruit vaut 40 %, la nue-propriété 60 %.

Chaque enfant reçoit une nue-propriété de 90 000 €, inférieure à l'abattement de 100 000 € : aucun droit à payer. Le parent continue d'encaisser les loyers du studio et de les déclarer en BIC. À son décès, ses enfants récupèrent les 300 000 € en pleine propriété, sans droits de succession supplémentaires.

Le même bien transmis en pleine propriété aurait généré une base de 150 000 € par enfant, soit 50 000 € taxables au-delà de l'abattement. Le démembrement efface cet excédent. Pour arbitrer entre les deux formules, lisez notre comparatif : donation LMNP, pleine propriété ou démembrement. Chez Archipel Lyon, expert-comptable à Lyon, nous chiffrons chaque scénario avant l'acte notarié.

Questions fréquentes sur le démembrement nue-propriété en LMNP

Qui paie les impôts sur les loyers après la donation ?

C'est l'usufruitier, celui qui perçoit les loyers. Il conserve le statut LMNP, déclare les recettes en BIC et choisit le micro-BIC ou le régime réel. Les enfants nus-propriétaires ne touchent aucun revenu tant que dure l'usufruit : ils n'ont donc rien à déclarer à ce titre.

Comment se calcule la valeur de la nue-propriété transmise ?

Elle dépend de l'âge de l'usufruitier, selon le barème de l'article 669 du CGI. Entre 61 et 70 ans, la nue-propriété vaut 60 % de la valeur du bien. Plus le donateur est jeune, plus la part transmise est faible, donc plus la donation est fiscalement légère.

Les enfants paient-ils des droits au décès du parent ?

Non. Au décès de l'usufruitier, l'usufruit s'éteint et rejoint la nue-propriété sans imposition. L'article 1133 du CGI exonère cette reconstitution. Les enfants deviennent pleins propriétaires du bien sans droit de succession sur la valeur de l'usufruit récupéré.

Peut-on amortir un bien en LMNP quand on n'a que l'usufruit ?

Oui, l'usufruitier peut amortir son droit d'usufruit au régime réel. Le calcul se fait sur la durée de l'usufruit, souvent adossée à l'espérance de vie. Ce montage étant technique, mieux vaut le confier à un expert-comptable pour sécuriser la déduction.

J'ai un studio à la Croix-Rousse : le démembrement vaut-il le coût ?

Pour un studio lyonnais de 150 000 €, la nue-propriété transmise reste souvent sous l'abattement de 100 000 € par enfant. La donation passe alors sans droit. L'opération a surtout un intérêt si vous transmettez tôt et gardez les loyers. Un chiffrage préalable confirme le gain.

Combien de temps entre deux donations en franchise ?

L'abattement de 100 000 € par parent et par enfant se reconstitue tous les 15 ans. En donnant tôt la nue-propriété, puis en attendant ce délai, un couple peut transmettre plusieurs biens successifs en franchise totale. C'est tout l'intérêt d'anticiper la transmission dès la soixantaine.