Durées d’amortissement LMNP : le barème complet 2026

Vous passez au régime réel et vous décidez d'amortir votre bien meublé. Reste une question très concrète : sur combien d'années amortir chaque élément ? Ce barème des durées d'amortissement LMNP répond d'abord par un grand tableau, puis explique la logique : durée d'usage, taux annuel, terrain non amortissable et cohérence avec la ventilation par composants.

Le barème complet des durées d'amortissement LMNP 2026

Combien d'années pour amortir chaque poste ? Voici le barème complet, du gros œuvre jusqu'à l'électroménager.

Ces durées sont des durées d'usage : elles reflètent la durée réelle d'utilisation de chaque composant, pas une règle figée dans un article de loi. Elles s'appuient sur le plan comptable général et les usages professionnels admis par l'administration. Le principe même de l'amortissement est détaillé dans notre article sur le fonctionnement de l'amortissement en LMNP ; ici, on se concentre sur les durées.

Durée d'usage ou taux : comment lire le barème

Les deux disent la même chose à l'envers. La durée d'usage, c'est le nombre d'années pendant lesquelles un composant sert. Le taux annuel, c'est la fraction que vous déduisez chaque année. On passe de l'un à l'autre avec une division simple.

Le taux égale 100 divisé par la durée. Un composant amorti sur 40 ans donne un taux de 2,5 % par an. Un mobilier sur 5 ans donne 20 % par an. L'amortissement LMNP est linéaire : la même somme part en charge chaque année, jusqu'à amortir la totalité de la valeur.

Retenez la logique : plus un composant dure longtemps, plus son taux est faible et plus la charge s'étale. Le mobilier et l'électroménager, qui s'usent vite, se déduisent fort et rapidement. Les règles comptables de référence figurent sur Légifrance.

Pourquoi le terrain ne s'amortit jamais

Un point que beaucoup d'investisseurs oublient : le terrain ne s'amortit pas. Il ne s'use pas, ne se dégrade pas et ne perd pas de valeur avec le temps. L'administration l'exclut donc de toute déduction.

Concrètement, avant d'amortir, vous ventilez votre prix d'achat en deux parts. Une part terrain, souvent estimée entre 10 et 20 % du prix selon la ville et le type de bien. Une part construction, le seul montant amortissable.

À Lyon, la quote-part terrain dépend du secteur. Un appartement en étage à la Croix-Rousse porte une part terrain plus faible qu'une maison avec jardin à Villeurbanne. Cette répartition se justifie : en cas de contrôle, elle doit reposer sur des éléments sérieux, comme l'acte notarié ou les valeurs de référence du secteur. Les règles fiscales de la location meublée sont détaillées sur impots.gouv.fr.

Le barème découle de la ventilation par composants

Pourquoi autant de durées différentes ? Parce qu'on n'amortit pas un immeuble en bloc. On le découpe en composants, chacun avec sa propre durée de vie. C'est la ventilation par composants.

La part construction se répartit entre le gros œuvre, la toiture, la façade, les installations techniques et les agencements. Chaque composant reçoit une fraction de la valeur et sa durée propre. Le gros œuvre, qui pèse le plus lourd, s'étale sur 40 ou 50 ans. Les agencements, plus fragiles, sur 10 à 15 ans.

Cette méthode a un effet concret : elle augmente l'amortissement déductible les premières années, car les composants courts pèsent fort au début. Le mobilier suit sa propre logique, amorti à part sur 5 à 10 ans. Notre guide dédié à l'amortissement par composants en LMNP détaille la répartition poste par poste.

Exemple chiffré : un T2 à Confluence

Prenons un T2 meublé acheté 200 000 € à Confluence, avec 8 000 € de mobilier. On retient une quote-part terrain de 15 %, soit 30 000 €. La valeur construction à amortir est donc de 170 000 €.

La ventilation par composants donne ici environ 8 197 € d'amortissement la première année. Un amortissement global du bâti à 2,5 % aurait donné 4 250 € seulement. L'écart, près du double, illustre l'intérêt d'appliquer les bonnes durées composant par composant.

Avec 10 800 € de loyers annuels, cet amortissement, combiné aux charges et intérêts d'emprunt, efface l'impôt sur les loyers pendant des années. Pour caler ces durées sur votre propre bien, un expert-comptable spécialisé LMNP à Lyon sécurise la répartition et la liasse fiscale.

Un bon réflexe : conservez les justificatifs de chaque poste (factures de travaux, devis, acte notarié) pour appuyer les durées retenues. Ces durées structurent tout votre plan d'amortissement sur vingt ou trente ans. Notre équipe d'expert-comptable à Lyon les fixe dès la première déclaration, puis les suit année après année. Vous retrouverez l'ensemble des règles du statut dans notre guide LMNP complet. Les démarches déclaratives sont décrites sur service-public.fr, et le cadre général de la fiscalité locative sur economie.gouv.fr.

Questions fréquentes sur les durées d'amortissement LMNP

Existe-t-il un barème officiel des durées d'amortissement LMNP ?

Il n'existe pas de barème fixé par la loi. Les durées reposent sur les durées d'usage admises : gros œuvre 25 à 50 ans, toiture 25 ans, façade 20 ans, agencements 10 à 15 ans, mobilier 5 à 10 ans, électroménager 5 ans. Elles s'appuient sur le plan comptable général et les pratiques validées par l'administration fiscale.

Quelle durée retenir pour le mobilier en LMNP ?

Le mobilier s'amortit généralement sur 5 à 10 ans, souvent 7 ans en pratique. L'électroménager, plus fragile, se retient plutôt sur 5 ans. Un canapé ou un lit tiennent plus longtemps qu'un lave-linge. Chaque catégorie garde sa durée propre, ce qui permet de déduire vite les équipements qui s'usent le plus rapidement.

Peut-on amortir le terrain d'un bien LMNP ?

Non. Le terrain ne s'use pas, il n'est donc jamais amortissable. Avant d'amortir, vous séparez la part terrain, souvent 10 à 20 % du prix, de la part construction. Seule la construction et le mobilier ouvrent droit à l'amortissement. Une ventilation solide, appuyée sur l'acte notarié, protège en cas de contrôle.

La ventilation par composants est-elle obligatoire ?

Elle est fortement recommandée et constitue la bonne pratique comptable. Découper le bien en composants, chacun avec sa durée, colle à la réalité de l'usure et augmente l'amortissement des premières années. Un amortissement global à taux unique est plus simple mais moins précis, et généralement moins avantageux au démarrage.

Quelles durées appliquer à un T2 ancien à la Croix-Rousse ?

Les mêmes catégories s'appliquent, mais un bien ancien peut justifier des durées un peu plus courtes sur les composants déjà usés, comme la toiture ou les installations. Le gros œuvre d'un immeuble canut reste solide et s'étale sur une longue durée. Un expert-comptable ajuste la répartition selon l'âge réel et les travaux déjà menés.

Que se passe-t-il à la fin de la durée d'amortissement ?

Une fois un composant entièrement amorti, sa déduction s'arrête. Le mobilier disparaît vers l'année 7 ou 8, tandis que le gros œuvre continue plusieurs décennies. Racheter du mobilier ou réaliser des travaux relance un cycle d'amortissement. C'est un levier utile pour prolonger l'effacement de l'impôt sur les loyers.