Amortissement du mobilier en LMNP : règles, durées et méthode

Vous venez de meubler votre appartement et vous vous demandez comment récupérer cette dépense fiscalement. En LMNP au réel, le mobilier ne se déduit pas d'un coup : il s'amortit sur plusieurs années. Voici les durées, la méthode et le bon réflexe comptable, exemple lyonnais à l'appui.

Amortissement du mobilier en LMNP : les durées en un tableau

La question revient toujours : sur combien d'années amortir un canapé, un lit ou un lave-linge ? La réponse tient dans une fourchette : le mobilier et l'électroménager s'amortissent sur 5 à 10 ans, soit un taux annuel d'environ 10 à 20 %. Voici les durées d'usage retenues par catégorie.

Chaque année, vous déduisez une fraction de la valeur d'achat de votre résultat imposable. Cette charge comptable ne sort pas de votre poche : elle efface une partie de vos loyers taxables. C'est l'un des grands leviers du régime réel, détaillé dans notre guide LMNP complet.

Ce qui s'amortit et ce qui passe en charge directe

Tout le mobilier ne suit pas le même traitement. La ligne de partage se joue sur un seuil : 500 € HT par bien.

Le petit matériel sous 500 € HT : charge directe

Un bien de faible valeur, en dessous de 500 € HT, se déduit intégralement l'année de l'achat. Pas d'étalement, pas de tableau d'amortissement. On parle ici d'une cafetière, d'un grille-pain, de vaisselle, d'une lampe, d'un jeu de rideaux ou d'ustensiles de cuisine. Vous passez la facture en charge, et c'est réglé pour l'année.

Le mobilier au-dessus de 500 € HT : amortissement

Dès qu'un bien dépasse 500 € HT, il rejoint l'actif et s'amortit sur sa durée d'usage. Un canapé-lit à 900 €, un réfrigérateur à 700 € ou un ensemble de literie facturé en un lot passent par l'amortissement. Le raisonnement s'applique bien par bien, et se rapproche de la logique détaillée dans notre article sur l'amortissement par composants.

• Charge directe : bien < 500 € HT, déduit en une fois.
• Amortissement : bien > 500 € HT, étalé sur 5 à 10 ans.
• Le bâti : amorti à part, sur 25 à 40 ans (hors terrain).

Les 11 meubles obligatoires du décret du 31 juillet 2015

Pour qu'un logement soit qualifié de meublé, le décret du 31 juillet 2015 impose une liste de 11 éléments. Chacun de ces éléments est amortissable ou déductible selon sa valeur : c'est la même règle des 500 € HT qui s'applique.

• Literie avec couette ou couverture.
• Dispositif d'occultation des fenêtres dans les chambres.
• Plaques de cuisson.
• Four ou four à micro-ondes.
• Réfrigérateur et congélateur.
• Vaisselle en nombre suffisant.
• Ustensiles de cuisine.
• Table et sièges.
• Étagères de rangement.
• Luminaires.
• Matériel d'entretien ménager adapté au logement.

En pratique, la literie, le réfrigérateur, le four ou la table dépassent souvent 500 € HT : ils s'amortissent. La vaisselle, les ustensiles, les luminaires ou le matériel d'entretien restent en général sous le seuil et passent en charge directe. Le texte intégral est consultable sur Légifrance.

La facture : votre seul justificatif valable

Sans facture, pas d'amortissement. C'est la règle de base de la comptabilité LMNP au réel. Chaque meuble porté à l'actif doit être justifié par un document nominatif et daté.

Ce que doit contenir un justificatif

• La date d'achat et le nom du vendeur.
• Le détail des biens et leur prix unitaire.
• Le montant HT et TTC.
• Votre nom ou celui du foyer propriétaire.

Un simple ticket de caisse anonyme suffit rarement pour un bien conséquent. Préférez une facture détaillée, surtout au-dessus de 500 € HT. Conservez ces documents pendant toute la durée d'amortissement, puis au moins trois ans après. Le mobilier déjà présent avant la mise en location peut être inscrit à sa valeur réelle du moment, sur la base d'une évaluation raisonnable. En cas de doute, un expert-comptable à Lyon sécurise ce classement.

Le bon ordre : d'abord meubler, ensuite amortir

Un investissement bien mené suit une chronologie simple. On définit un budget, on achète, on conserve les factures, puis on amortit à la première déclaration. Inverser cet ordre fait perdre des déductions.

Pour cadrer l'étape 1, consultez notre article sur le budget pour meubler un appartement LMNP. Un ameublement bien pensé sert le confort du locataire et maximise la charge déductible.

Exemple lyonnais : un studio étudiant à la Doua meublé pour 4 000 €

Prenons un studio étudiant proche du campus de la Doua, à Villeurbanne, meublé pour 4 000 €. Voici comment cette dépense se ventile entre charge directe et amortissement.

La première année, vous déduisez les 800 € de petit matériel en une fois, plus environ 448 € d'amortissement du mobilier, soit près de 1 250 € de charges liées à l'ameublement. Les années suivantes, l'amortissement du mobilier continue à hauteur de 448 €, puis décroît à mesure que chaque bien arrive au bout de sa durée. Ajouté à l'amortissement du bâti et aux autres charges, ce mécanisme ramène souvent l'impôt sur les loyers à zéro pendant plusieurs années.

Pour un studio de la Doua loué 520 €/mois, soit 6 240 €/an, l'amortissement du mobilier absorbe déjà une part notable des loyers. Combiné au reste, il neutralise l'imposition. C'est le genre d'optimisation que gère au quotidien un expert-comptable spécialisé LMNP à Lyon.

Questions fréquentes sur l'amortissement du mobilier en LMNP

Sur combien d'années amortir le mobilier en LMNP ?

Le mobilier et l'électroménager s'amortissent sur 5 à 10 ans, soit un taux de 10 à 20 % par an. L'électroménager va plutôt vers 5 ans, les meubles vers 10 ans. La durée retenue doit correspondre à la durée réelle d'usage du bien, sans excès dans un sens ou dans l'autre.

Peut-on amortir un meuble acheté moins de 500 € ?

Un bien sous 500 € HT se déduit en charge directe l'année de l'achat, sans amortissement. C'est plus avantageux : vous récupérez toute la dépense d'un coup. L'amortissement ne concerne que les biens de plus de 500 € HT, étalés sur leur durée d'usage.

Faut-il une facture pour chaque meuble ?

Oui pour tout bien porté à l'actif. Une facture nominative, datée et détaillée justifie l'amortissement en cas de contrôle. Pour le petit matériel en charge directe, un justificatif d'achat suffit. Conservez l'ensemble pendant toute la durée d'amortissement, puis trois ans au-delà.

Le mobilier déjà possédé est-il amortissable ?

Oui. Un meuble que vous possédiez avant la mise en location peut être inscrit à l'actif à sa valeur réelle du moment, sur la base d'une évaluation raisonnable. Il s'amortit ensuite sur sa durée d'usage restante. Gardez une trace écrite de cette évaluation.

Quel budget mobilier pour un studio à Lyon ?

Comptez 3 000 à 6 000 € pour meubler correctement un studio étudiant à la Doua, Rockefeller ou la Manufacture des tabacs. Ce budget couvre la literie, l'électroménager, les meubles et le petit équipement. Une partie s'amortit, une partie passe en charge : dans les deux cas, c'est fiscalement déductible.

L'amortissement du mobilier est-il réintégré à la revente ?

Depuis la loi de finances 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value pour les biens cédés à partir de 2025. Les abattements pour durée de détention subsistent : exonération d'impôt sur le revenu après 22 ans, de prélèvements sociaux après 30 ans.

Sources officielles : impots.gouv.fr, service-public.fr et Légifrance.