Lexique fiscal LMNP : BIC, CFE, CGA et les termes clés

Le LMNP est truffé de sigles qui ressemblent à du charabia administratif. BIC, CFE, CGA, liasse 2031 : quand on débute, on a vite l'impression de lire une langue étrangère. Ce lexique fiscal LMNP remet chaque terme à sa place, avec la définition exacte, un exemple lyonnais et les chiffres qui comptent. Vous n'aurez plus à deviner ce que signifie chaque case de votre déclaration.

LMNP et BIC : le socle du lexique fiscal

Ces deux sigles définissent votre statut et la nature de vos revenus. Tout le reste en découle.

LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel)

C'est un statut fiscal, ni une société ni un contrat. Il désigne un particulier qui loue un logement meublé. Vous restez non professionnel tant que vos recettes locatives sont inférieures à 23 000 €/an OU inférieures aux revenus d'activité du foyer. Vous basculez en LMP seulement si les deux plafonds sont franchis la même année.

BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux)

C'est la catégorie d'imposition de vos loyers meublés. Louer meublé est considéré comme une activité commerciale. Vos loyers ne sont donc pas imposés en revenus fonciers, mais en BIC. C'est une bonne nouvelle : le régime BIC ouvre l'amortissement, absent en location nue. Un studio meublé à la Doua génère du BIC ; le même loué nu génère du foncier.

Micro-BIC et régime réel : les deux régimes d'imposition

Vous choisissez l'un des deux. Ce choix détermine votre impôt, votre paperasse et vos économies.

Micro-BIC

Le fisc applique un abattement de 50 % sur vos recettes. Vous n'êtes imposé que sur la moitié. Aucune comptabilité à tenir. Le plafond est de 77 700 € de recettes annuelles. Attention : un meublé de tourisme non classé est désormais limité à 30 % d'abattement et 15 000 € de plafond depuis la loi Le Meur.

Régime réel

Vous déduisez vos charges réelles : intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance, gestion, travaux. Vous ajoutez l'amortissement du bien et du mobilier. Résultat fréquent : zéro impôt sur les loyers pendant plusieurs années. C'est le régime pertinent dès qu'il y a un crédit ou des travaux. Il impose une liasse 2031, donc souvent un expert-comptable.

Amortissement, liasse 2031, 2042-C-PRO : la mécanique du réel

Ces trois termes reviennent dès que vous optez pour le réel. Ils forment la chaîne déclarative.

Amortissement

Chaque année, vous passez en charge une fraction de la valeur du bien. Le bâti (hors terrain) s'amortit sur ~2 à 3 %/an, le mobilier sur ~10 à 20 %/an (soit 5 à 10 ans). C'est une charge sans déboursé réel. Un T2 à la Croix-Rousse payé 250 000 € génère plusieurs milliers d'euros d'amortissement annuel. La part non déduite est reportable sans limite de durée.

Liasse 2031

C'est la déclaration de résultat BIC au régime réel. Elle détaille recettes, charges, amortissements et résultat. Elle s'accompagne de ses annexes (bilan, compte de résultat). C'est la pièce technique qui justifie le résultat reporté sur votre déclaration personnelle. Sans elle, pas de régime réel possible.

2042-C-PRO

C'est l'annexe « professions non salariées » de votre déclaration de revenus. Vous y reportez le résultat de votre activité LMNP. Au micro-BIC, vous y inscrivez directement vos recettes. Au réel, vous y reportez le résultat calculé dans la liasse 2031.

CFE et CGA : les termes qui déroutent

Deux sigles souvent mal compris. L'un est une taxe, l'autre un organisme aujourd'hui dépassé.

CFE (Cotisation Foncière des Entreprises)

C'est une taxe locale due par toute activité économique, LMNP compris. Point clé : elle est due à partir de la 2e année, avec exonération la première. Une exonération s'applique aussi si vos recettes sont inférieures à 5 000 €. Le montant dépend de la commune. À Lyon, comptez généralement quelques centaines d'euros par an et par bien.

CGA (Centre de Gestion Agréé)

Historiquement, adhérer à un CGA évitait une majoration de 25 % du bénéfice imposable. Cet avantage a été progressivement supprimé : la majoration n'existe plus. Adhérer à un CGA n'a donc plus d'intérêt fiscal aujourd'hui. Un expert-comptable spécialisé remplace largement ce rôle, avec un vrai accompagnement.

TVA et plus-value : les termes de la sortie

Deux notions mal comprises. L'une ne vous concerne généralement pas, l'autre se joue à la revente.

TVA

En principe, le LMNP classique n'est pas concerné par la TVA. La location de logement meublé d'habitation en est exonérée. La TVA n'apparaît que dans un cadre para-hôtelier : accueil, ménage, petit-déjeuner, linge (au moins trois services). Un appartement loué sec à Confluence n'a aucune TVA à gérer.

Plus-value des particuliers

À la revente, vous relévez du régime des plus-values des particuliers, pas des entreprises. Nouveauté 2025 : les amortissements déduits sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value (biens cédés dès 2025). Les abattements pour durée de détention restent : exonération d'IR après 22 ans, de prélèvements sociaux après 30 ans. Les résidences services étudiantes et seniors échappent à cette réintégration.

Où déclarer et se faire accompagner

Le vocabulaire, c'est bien ; l'appliquer sans erreur, c'est mieux. Voici les repères pratiques.

• Immatriculation : guichet unique de l'INPI, formulaire P0i, dans les 15 jours suivant la mise en location, pour obtenir un SIRET.
• Déclaration : formulaire 2042-C-PRO, plus la liasse 2031 au réel.
• Accompagnement : un expert-comptable LMNP à Lyon coûte environ 300 à 900 €/an, souvent rentabilisé dès la première année par l'économie d'impôt.

Pour aller plus loin, consultez notre guide LMNP complet et notre article sur le fonctionnement de l'amortissement en LMNP. La CFE des propriétaires LMNP mérite aussi votre attention. En cas de doute, notre équipe d'expert-comptable spécialisé LMNP à Lyon traduit chaque terme en décisions concrètes. Vous pouvez aussi vérifier les définitions officielles sur impots.gouv.fr et service-public.fr.

Questions fréquentes sur le lexique fiscal LMNP

Quelle différence entre BIC et revenus fonciers ?

Le BIC concerne la location meublée, considérée comme une activité commerciale. Les revenus fonciers concernent la location nue. La différence est majeure : le BIC autorise l'amortissement du bien, ce qui réduit fortement l'impôt. Le foncier ne le permet pas. C'est l'un des grands avantages fiscaux du meublé.

La CFE est-elle vraiment due la deuxième année ?

Oui. Vous êtes exonéré la première année d'activité, puis la CFE devient due à partir de la deuxième. Une exonération complète s'applique si vos recettes annuelles restent inférieures à 5 000 €. Le montant varie selon la commune. À Lyon, il se chiffre généralement en centaines d'euros par bien.

Faut-il adhérer à un CGA en LMNP ?

Non, cela n'a plus d'intérêt. L'ancien avantage du CGA évitait une majoration de 25 % du bénéfice. Cette majoration a été supprimée. Adhérer à un centre de gestion agréé ne procure donc plus aucun gain fiscal. Un expert-comptable spécialisé assure aujourd'hui un accompagnement bien plus utile.

Un LMNP paie-t-il de la TVA ?

En principe non. La location d'un logement meublé d'habitation est exonérée de TVA. Elle ne s'applique que si vous proposez des services para-hôteliers : accueil, ménage régulier, petit-déjeuner, fourniture de linge. Un studio loué à un étudiant à Rockefeller n'est pas concerné par la TVA.

La liasse 2031 est-elle obligatoire ?

Uniquement au régime réel. Au micro-BIC, vous n'avez aucune comptabilité à produire : vous reportez vos recettes sur la 2042-C-PRO. Au réel, la liasse 2031 devient indispensable pour détailler charges et amortissements. Sa technicité explique pourquoi la plupart des bailleurs au réel font appel à un expert-comptable.

Comment les amortissements affectent-ils la plus-value à Lyon ?

Depuis 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente. Concrètement, un appartement revendu à la Part-Dieu après des années d'amortissement affichera une plus-value imposable plus élevée. Les abattements pour durée restent : exonération d'IR après 22 ans, de prélèvements sociaux après 30 ans.