Glossaire LMNP : tous les termes de A à Z

Le vocabulaire du LMNP mélange sigles fiscaux, formulaires administratifs et jargon comptable. Entre BIC, P0i, liasse 2031 et amortissement, on perd vite le fil. Ce glossaire LMNP réunit les termes à connaître, chacun avec une définition courte et exacte. Gardez-le sous la main au moment de remplir votre déclaration.

Les statuts : LMNP, LMP et le seuil de 23 000 €

LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel)

Statut fiscal d'un particulier qui loue un logement meublé. Ce n'est ni une société ni un contrat. Les loyers sont imposés en BIC, pas en revenus fonciers. C'est le régime le plus courant pour un studio étudiant à la Doua ou un T2 à la Croix-Rousse.

LMP (Loueur Meublé Professionnel)

Version professionnelle du statut. On bascule en LMP uniquement si les deux conditions sont réunies la même année : recettes locatives supérieures à 23 000 € et supérieures aux revenus d'activité du foyer fiscal. Sinon, vous restez LMNP.

Seuil de 23 000 €

Plafond de recettes qui délimite le statut non professionnel. Tant que vos loyers annuels restent sous 23 000 € ou sous vos revenus d'activité, vous demeurez LMNP. Un seul des deux critères respecté suffit.

BIC (Bénéfices industriels et commerciaux)

Catégorie fiscale dans laquelle sont déclarés les loyers meublés. La location meublée est considérée comme une activité commerciale, d'où le BIC. La location nue, elle, relève des revenus fonciers.

Location meublée vs location nue

Deux fiscalités opposées. Le meublé relève du BIC et autorise l'amortissement ; la location nue relève des revenus fonciers, avec un micro-foncier à 30 % (plafond 15 000 €) et aucun amortissement possible. On détaille tout dans location meublée vs nue à Lyon.

Les régimes d'imposition

Micro-BIC

Régime simplifié sans comptabilité. Abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers, plafond de recettes à 77 700 €. Vous déclarez le montant brut, l'administration retranche la moitié. Simple, mais rarement le plus avantageux dès qu'il y a un crédit.

Régime réel

Régime qui déduit les charges réelles : intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance, gestion, travaux, plus l'amortissement. Pas de plafond. Il aboutit souvent à zéro impôt sur les loyers pendant plusieurs années. C'est le choix par défaut dès qu'il y a un prêt.

Amortissement

Mécanisme comptable qui passe chaque année en charge une fraction de la valeur du bien. Le bâti s'amortit sur environ 2 à 3 %/an (hors terrain), le mobilier sur 5 à 10 ans (10 à 20 %/an). La part non déduite est reportable sans limite. Voir comment fonctionne l'amortissement en LMNP.

Déficit LMNP

Résultat négatif obtenu quand les charges dépassent les loyers, hors amortissement. Ce déficit est reportable 10 ans sur les futurs bénéfices de location meublée. La fraction d'amortissement non utilisée, elle, se reporte sans limite de durée. Mode d'emploi dans report du déficit LMNP.

Les formulaires et l'immatriculation

P0i

Formulaire de début d'activité du loueur meublé. Vous le déposez au guichet unique de l'INPI dans les 15 jours suivant la mise en location. Il déclenche l'immatriculation et l'obtention du SIRET.

Guichet unique INPI

Plateforme en ligne où s'effectuent toutes les formalités d'entreprise, y compris pour le LMNP. C'est là que vous transmettez le P0i. L'ancien passage par le greffe n'existe plus.

SIRET

Numéro d'identification à 14 chiffres attribué après dépôt du P0i. Il vous suit tant que dure l'activité de location. Il est indispensable pour remplir votre liasse et votre déclaration de revenus.

Liasse 2031

Liasse fiscale du régime réel. Elle détaille le résultat de l'activité : recettes, charges, amortissements. Elle n'existe pas au micro-BIC. C'est le document qu'un expert-comptable produit chaque année pour un bailleur au réel.

2042-C-PRO

Déclaration complémentaire de revenus, annexe de votre déclaration principale. Vous y reportez le résultat de la location meublée. Au réel, elle accompagne la liasse 2031. Détails dans notre guide de la déclaration LMNP.

CFE (cotisation foncière des entreprises)

Impôt local dû à partir de la 2e année d'activité, la première étant exonérée. Exonération possible si les recettes restent sous 5 000 €. Voir notre article dédié à la CFE des propriétaires LMNP. Un expert-comptable à Lyon vérifie votre éligibilité à l'exonération.

La location et la revente

Bail meublé

Contrat de location d'une durée d'1 an, ou 9 mois pour un étudiant (non reconductible tacitement). Préavis d'1 mois côté locataire, 3 mois côté propriétaire. Dépôt de garantie plafonné à 2 mois de loyer. Idéal près de Rockefeller ou de la Manufacture des tabacs.

Décret mobilier

Décret du 31 juillet 2015 listant les 11 éléments obligatoires pour qu'un logement soit reconnu meublé : literie, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur, vaisselle, ustensiles, table, sièges, rangements, luminaires et matériel d'entretien.

Plus-value

Gain réalisé à la revente. Depuis la réforme 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans son calcul (biens cédés à partir de 2025). Les abattements pour durée de détention restent : exonération d'IR après 22 ans, de prélèvements sociaux après 30 ans. Résidences services étudiantes et seniors exonérées. Plus de détails sur le calcul de la plus-value LMNP.

Résidence services

Logement géré par un exploitant (résidence étudiante, senior, tourisme) loué via un bail commercial. Les résidences services étudiantes et seniors bénéficient d'une exonération sur la réintégration des amortissements dans la plus-value depuis la réforme 2025.

SCI et location meublée

Une SCI classique à l'impôt sur le revenu est incompatible avec la location meublée. Seule une SCI ayant opté pour l'impôt sur les sociétés peut louer en meublé, mais cela change toute la fiscalité (imposition des bénéfices, plus-value professionnelle).

Tableau récapitulatif des sigles

Sigle	Signification	À retenir
LMNP	Loueur Meublé Non Professionnel	Recettes < 23 000 € ou < revenus d'activité
LMP	Loueur Meublé Professionnel	Les deux plafonds dépassés la même année
BIC	Bénéfices industriels et commerciaux	Catégorie d'imposition des loyers meublés
CFE	Cotisation foncière des entreprises	Due dès la 2e année
P0i	Formulaire de début d'activité	À déposer sous 15 jours à l'INPI
SIRET	Numéro d'identification (14 chiffres)	Obtenu après le P0i
2031	Liasse fiscale du régime réel	Absente au micro-BIC
2042-C-PRO	Déclaration complémentaire de revenus	Report du résultat meublé

Pour aller plus loin, consultez la page location meublée des impôts, la fiche service-public.fr et le guichet unique de l'INPI. Notre guide LMNP complet reprend chaque notion en détail, et un expert-comptable spécialisé LMNP à Lyon peut gérer votre liasse de A à Z.

Questions fréquentes sur le glossaire LMNP

Quelle différence entre BIC et revenus fonciers ?

Le BIC concerne la location meublée, considérée comme une activité commerciale. Les revenus fonciers concernent la location nue. Cette distinction change tout : seul le BIC permet l'amortissement du bien. C'est l'un des grands avantages fiscaux du meublé par rapport à la location vide.

Le SIRET est-il obligatoire en LMNP ?

Oui. Dès que vous louez en meublé, vous devez déposer le formulaire P0i au guichet unique de l'INPI dans les 15 jours. Vous recevez alors un SIRET. Il est indispensable pour votre déclaration, que vous soyez au micro-BIC ou au régime réel.

Micro-BIC ou régime réel, lequel choisir ?

Le micro-BIC applique un abattement de 50 % sans comptabilité. Le régime réel déduit les charges réelles et l'amortissement. Dès qu'il y a un crédit ou des travaux, le réel est presque toujours gagnant. Un rapide calcul suffit à trancher selon votre situation.

Qu'est-ce que la réforme 2025 change vraiment ?

Elle réintègre les amortissements déduits dans le calcul de la plus-value à la revente, pour les biens cédés à partir de 2025. Les abattements pour durée de détention restent en place. Les résidences services étudiantes et seniors en sont exonérées.

Un studio étudiant à Lyon relève-t-il du LMNP ?

Oui, s'il est loué meublé. Un studio près de la Doua, de Rockefeller ou de la Manufacture des tabacs, loué en bail étudiant de 9 mois, entre pleinement dans le LMNP. Tant que les recettes restent sous 23 000 €, le statut non professionnel s'applique.

Faut-il un expert-comptable pour le régime réel ?

Ce n'est pas obligatoire, mais fortement conseillé. La liasse 2031 et les amortissements demandent de la rigueur. À Lyon, comptez environ 300 à 900 €/an, souvent rentabilisés dès la première année par l'économie d'impôt.