Déclarer un meublé de tourisme (Airbnb) en LMNP après la réforme

Louer en courte durée sur Airbnb ou Booking reste une activité LMNP. Mais depuis la loi Le Meur, la façon de déclarer un meublé de tourisme a changé. Classement, abattement, plafond de recettes : tout dépend désormais d'un détail que beaucoup de propriétaires ignorent. Voici comment déclarer un meublé de tourisme Airbnb en LMNP, avec les règles à jour et le cas particulier de Lyon.

Meublé de tourisme en LMNP : de quoi parle-t-on ?

Un meublé de tourisme est un logement loué à une clientèle de passage, à la nuitée, à la semaine ou au mois. C'est le cas type de la location Airbnb ou Booking. Le locataire n'y élit pas domicile.

Fiscalement, vous restez un loueur en meublé non professionnel. Vos loyers sont imposés en BIC, comme pour un meublé classique loué à l'année. Le statut ne change pas : seuls les abattements et les plafonds diffèrent.

Trois éléments distinguent le meublé de tourisme d'une location longue durée :

• La durée courte des séjours, sans bail d'habitation classique.
• Le classement ou non du logement en meublé de tourisme.
• Une réglementation locale souvent stricte dans les grandes villes.

Le cadre général de la location meublée est détaillé sur impots.gouv.fr. Pour le reste, la loi Le Meur a redistribué les cartes en 2025.

Classé ou non classé : ce que change la loi Le Meur

La distinction entre meublé classé et non classé commande tout le calcul de votre impôt au micro-BIC. Depuis la loi Le Meur sur les meublés de tourisme, l'écart s'est creusé.

Un meublé classé a obtenu une étoile à cinq étoiles après la visite d'un organisme agréé. Il conserve un abattement forfaitaire de 50 % et un plafond de recettes d'environ 77 700 €.

Un meublé non classé, lui, subit le nouveau régime : abattement ramené à 30 % et plafond abaissé à 15 000 € de recettes. Au-delà, vous basculez au régime réel.

L'écart est net. Sur 12 000 € de recettes, un logement classé n'est imposé que sur 6 000 €. Le même logement non classé est imposé sur 8 400 €. Le classement devient un vrai levier fiscal.

Le régime réel, souvent plus avantageux

Le micro-BIC n'est pas votre seule option. Vous pouvez opter pour le régime réel, quel que soit le montant de vos recettes. C'est fréquemment le choix le plus pertinent pour un meublé de tourisme.

Au réel, vous déduisez vos charges réelles et vous amortissez le bien. Cela couvre notamment :

• Les intérêts d'emprunt, la taxe foncière et l'assurance.
• Les frais de ménage, de conciergerie et les commissions des plateformes.
• L'amortissement du logement et du mobilier, sur plusieurs années.

Pour un meublé non classé qui dépasse 15 000 € de recettes, le réel s'impose souvent. Un T2 à Confluence loué en courte durée peut ainsi voir son impôt ramené à zéro pendant plusieurs années. Notre comparatif micro-BIC ou régime réel en LMNP vous aide à trancher chiffres en main.

Le réel suppose une comptabilité et le dépôt d'une liasse fiscale. C'est plus technique, mais l'économie d'impôt dépasse largement le coût d'accompagnement pour la plupart des dossiers. Un expert-comptable à Lyon chiffre l'arbitrage avant de trancher.

Où déclarer les revenus de votre meublé de tourisme

La déclaration passe toujours par le formulaire 2042-C-PRO, joint à votre déclaration de revenus annuelle. C'est là que vous reportez vos recettes de location courte durée.

Le circuit dépend de votre régime :

• Au micro-BIC, vous inscrivez le montant brut des recettes sur la 2042-C-PRO. L'abattement de 50 % ou 30 % s'applique automatiquement.
• Au réel, vous déposez d'abord une liasse 2031, puis vous reportez le résultat sur la 2042-C-PRO.

Avant même la première déclaration, vous devez vous immatriculer. Le dépôt du formulaire P0i au guichet unique de l'INPI, dans les 15 jours suivant la mise en location, vous donne un numéro SIRET. La procédure officielle est décrite sur service-public.fr. Pensez aussi à la CFE, due à partir de la deuxième année d'activité.

Enregistrement en mairie et transmission par les plateformes

Louer en meublé de tourisme suppose souvent une démarche en mairie. Dans de nombreuses communes, vous devez déclarer votre meublé et obtenir un numéro d'enregistrement. Ce numéro doit figurer sur chaque annonce.

La loi Le Meur généralise cet enregistrement et renforce les pouvoirs des maires. Les communes peuvent abaisser la limite de location d'une résidence principale et exiger un changement d'usage. Le détail des règles est consultable sur legifrance.gouv.fr.

Côté revenus, ne comptez pas passer inaperçu. Les plateformes comme Airbnb transmettent chaque année le montant de vos encaissements à l'administration fiscale. Vous recevez un récapitulatif annuel, et l'administration reçoit la même information. Vos recettes déclarées doivent donc correspondre à ces montants.

Un point pratique : conservez le décompte fourni par la plateforme. Il détaille les loyers perçus et les commissions prélevées, utiles au réel pour justifier vos charges.

Le cas de Lyon : réglementation de la courte durée

À Lyon, la location de courte durée est encadrée comme dans la plupart des grandes métropoles. Louer un studio à la Presqu'île ou à la Croix-Rousse sur Airbnb ne s'improvise pas.

Trois règles reviennent le plus souvent :

• La location d'une résidence principale est plafonnée à un nombre de jours par an, historiquement 120.
• Transformer une résidence secondaire en meublé de tourisme peut exiger une autorisation de changement d'usage.
• Un numéro d'enregistrement en mairie est demandé et doit apparaître sur l'annonce.

Ces règles évoluent et se durcissent dans les zones tendues comme Lyon. Avant d'acheter pour louer en courte durée à la Guillotière ou à Part-Dieu, vérifiez la réglementation en vigueur auprès de la mairie. Un projet mal calibré peut vous obliger à repasser en location longue durée.

Notre équipe d'expert-comptable spécialisé LMNP à Lyon connaît ces contraintes locales et cadre votre projet dès le départ. Pour le reste du statut, notre guide LMNP complet reprend l'ensemble des règles fiscales.

Questions fréquentes sur la déclaration d'un meublé de tourisme

Airbnb transmet-il mes revenus aux impôts ?

Oui. Les plateformes de location comme Airbnb ou Booking transmettent chaque année le montant de vos encaissements à l'administration fiscale. Vous recevez un récapitulatif annuel à reporter dans votre déclaration. Les montants déclarés doivent correspondre à ceux transmis par la plateforme, sous peine de rectification.

Quel abattement pour un meublé de tourisme non classé ?

Depuis la loi Le Meur, un meublé de tourisme non classé bénéficie d'un abattement micro-BIC de 30 %, avec un plafond de recettes de 15 000 €. Au-delà de ce plafond, vous relèvez automatiquement du régime réel, qui permet de déduire vos charges et d'amortir le bien.

Faut-il faire classer son logement ?

Le classement fait passer l'abattement de 30 % à 50 % et relève le plafond à environ 77 700 €. Il suppose la visite d'un organisme agréé. C'est souvent intéressant si vous restez au micro-BIC. Au régime réel, le classement change moins de choses, car vous déduisez déjà vos charges réelles.

Où déclarer les revenus d'un meublé de tourisme ?

Vos recettes se déclarent sur le formulaire 2042-C-PRO, joint à votre déclaration de revenus. Au micro-BIC, vous inscrivez le montant brut. Au réel, vous déposez d'abord une liasse 2031, puis vous reportez le résultat. Un numéro SIRET, obtenu au guichet unique, est indispensable pour déclarer.

Puis-je louer mon appartement lyonnais sur Airbnb sans limite ?

Non. À Lyon, la location d'une résidence principale est plafonnée en nombre de jours par an. Une résidence secondaire transformée en meublé de tourisme peut exiger une autorisation de changement d'usage. Un numéro d'enregistrement en mairie est aussi demandé. Vérifiez toujours la réglementation locale avant de vous lancer.

Le régime réel vaut-il le coup pour une location courte durée ?

Souvent, oui. Le réel permet de déduire les intérêts, les frais de ménage, les commissions et d'amortir le logement. Pour un meublé non classé dépassant 15 000 € de recettes, il devient souvent incontournable. Un expert-comptable chiffre les deux régimes pour retenir le plus avantageux.