Location meublée vs nue à Lyon : fiscalité comparée 2026

À Lyon, l’arbitrage meublé/nu ne se règle plus en regardant uniquement l’abattement d’entrée. La réforme du Statut du Bailleur Privé et le durcissement de la plus-value LMNP rebattent les cartes. Voici ce qu’on compare vraiment en 2026 sur les dossiers de notre cabinet d’expertise comptable à Lyon, chiffres à l’appui.

Meublée ou nue, la différence fiscale en 30 secondes

Critère	Location nue	Location meublée (LMNP)
Catégorie d’imposition	Revenus fonciers	BIC (commercial)
Régime micro	Micro-foncier jusqu’à 15 000 € — abattement 30 %	Micro-BIC jusqu’à 77 700 € — abattement 50 %
Régime réel	Déficit foncier (10 700 €/an)	Amortissement bien + mobilier
Prélèvements sociaux	17,2 %	18,6 %
Écart de loyer à m² équivalent	Référence	+ 15 à 25 %
Plus-value à la revente	Régime particuliers, abattements pour durée	Idem mais amortissements réintégrés depuis 2025
Réforme 2026 dédiée	Statut du Bailleur Privé (5 % d’amortissement)	Plus-value alourdie

Le meublé reste plus généreux à l’année mais beaucoup plus coûteux à la sortie. Le nu redevient compétitif avec la loi Jeanbrun. Le bon arbitrage dépend de votre horizon de détention et de votre TMI.

Les régimes au micro : 30 % vs 50 % d’abattement

Le micro-foncier en location nue

Vous y êtes automatiquement si vos loyers bruts annuels (hors charges récupérables) ne dépassent pas 15 000 €. L’administration applique un abattement forfaitaire de 30 % puis vous taxe sur le reste à votre tranche d’imposition (TMI) + 17,2 % de prélèvements sociaux. Pas de comptabilité à tenir. Mais aussi : pas d’optimisation possible si vous avez du crédit, des travaux ou de la copropriété chargée.

Le micro-BIC en location meublée

Le plafond grimpe à 77 700 € de recettes annuelles pour la location meublée classique de longue durée, avec un abattement forfaitaire de 50 %. Sur un studio loué 750 € à Lyon 7e (9 000 € de recettes annuelles), seuls 4 500 € sont taxés. Pour un meublé de tourisme non classé, attention : la loi de finances 2024 a ramené l’abattement à 30 %.

Quel seuil de bascule vers le réel ?

Règle simple : dès que vos charges réelles dépassent l’abattement micro, le réel devient plus avantageux. En nu, ça arrive vite avec un crédit récent ou des travaux. En meublé, l’amortissement déclenche presque systématiquement la bascule. Sur les dossiers lyonnais que nous traitons au cabinet, le réel BIC neutralise le revenu imposable dans plus de 8 cas sur 10 sur les 5 premières années.

Les régimes réels : déficit foncier vs amortissement LMNP

Le réel foncier et le mécanisme du déficit

Au réel foncier, vous déduisez l’intégralité des charges : intérêts d’emprunt, taxe foncière, travaux d’entretien, frais de gestion, primes d’assurance. Si le résultat est négatif, le déficit foncier est imputable sur votre revenu global à hauteur de 10 700 € par an (porté à 21 400 € pour la rénovation énergétique jusqu’au 31 décembre 2025, en attente de prolongation). Le surplus est reportable 10 ans.

Le réel BIC et la puissance de l’amortissement

En LMNP au réel, vous déduisez les mêmes charges qu’au foncier, plus deux leviers : l’amortissement du bien (25 à 30 ans pour la structure, 10 à 20 ans pour les composants) et l’amortissement du mobilier (5 à 10 ans). Sur un appartement Lyon 6e acheté 300 000 € (dont 240 000 € de bâti hors terrain), l’amortissement annuel tourne autour de 8 000 €. Cela efface généralement la totalité du loyer imposable pendant 8 à 15 ans. Le mécanisme complet est détaillé dans notre article Comment fonctionne l’amortissement en LMNP.

Quel régime gagne sur le résultat annuel ?

Sur l’imposition annuelle, le réel LMNP gagne presque toujours. Le réel foncier ne reprend la main que dans deux configurations : grosse rénovation à imputer en déficit foncier sur le revenu global, ou patrimoine déjà très amorti qu’on bascule sur un autre mécanisme.

Ce que change la réforme 2026 du Statut du Bailleur Privé

Réponse directe : depuis 2026, le Statut du Bailleur Privé (loi Jeanbrun) autorise un amortissement annuel de 5 % de la valeur du bien en location nue, pendant 20 ans. C’est la première fois qu’un régime foncier permet d’amortir un bien immobilier en France. Sur un bien à 300 000 €, cela représente 15 000 € de charge déductible chaque année — un mécanisme jusque-là réservé au LMNP.

Comment fonctionne le SBP en pratique

Le SBP s’applique sur option pour les baux nus de résidence principale signés à partir de 2026. Il est cumulable avec la déduction des charges réelles (intérêts, travaux, taxe foncière). Contrepartie : engagement de location longue durée, respect d’un plafond de loyer indexé selon la zone, et exclusion des locations meublées ou saisonnières. Notre guide du dispositif Jeanbrun 2026 couvre les conditions complètes.

Faut-il basculer du LMNP au SBP ?

Tout dépend de votre profil. Le SBP devient pertinent dès qu’on combine TMI élevée (41 % ou 45 %), bien neuf ou récent, horizon de détention long (15-20 ans) et zone où l’écart meublé/nu reste modéré. Sur un T3 récent à Lyon 6e (350 000 €) loué 1 100 € en nu vs 1 280 € en meublé, le SBP fait gagner 17 500 € de charge annuelle déductible — beaucoup plus que les 8 000 € d’amortissement LMNP sur le même bien.

À l’inverse, le LMNP reste meilleur sur un appartement déjà amorti, un loyer meublé + 25 % vs nu (zones étudiantes ou cadres en mission) ou une cession envisagée à 5 ans (l’effet amortissement domine encore la pénalité plus-value). Notre équipe d’experts-comptables LMNP à Lyon bascule en simulation comparative avant chaque arbitrage.

Plus-value à la revente : pourquoi le meublé s’est durci

Avant 2025, le grand atout du LMNP était de cumuler amortissement à l’année et calcul de la plus-value sur le prix d’achat brut (régime des particuliers, identique au nu). La loi de finances 2025 a fermé cette niche : les amortissements pratiqués pendant la détention sont désormais réintégrés dans la base taxable de la plus-value.

Revente après 10 ans à Lyon, + 50 % de valeur	Location nue	LMNP réel
Prix d’achat	250 000 €	250 000 €
Prix de revente	375 000 €	375 000 €
Amortissements pratiqués	0 €	70 000 €
Base taxable plus-value	125 000 €	195 000 €
Impôt + PS (avant abattements durée)	~ 47 750 €	~ 74 490 €

L’écart frôle 27 000 € sur une revente à 10 ans. Le LMNP reste compétitif si vous gardez le bien 22 ans (exonération IR) et 30 ans (exonération PS), mais à horizon moyen, le différentiel s’est inversé. Le détail complet est dans notre guide sur la plus-value LMNP.

Location meublée ou nue à Lyon : ce que dit le terrain

Le marché lyonnais ne se comporte pas comme une moyenne nationale. Voici ce qu’on observe sur les dossiers du cabinet, arrondissement par arrondissement :

Zone	Profil locataire dominant	Écart loyer meublé vs nu	Notre recommandation par défaut
Lyon 1er / Pentes Croix-Rousse	Étudiants, jeunes actifs courte durée	+ 25 à + 30 %	Meublé LMNP réel
Lyon 2e / Bellecour-Confluence	Cadres en mission, expatriés	+ 20 à + 25 %	Meublé LMNP réel
Lyon 3e / Part-Dieu	Mix cadres + familles	+ 15 à + 20 %	Arbitrage TMI + horizon
Lyon 6e	Cadres, familles installées	+ 10 à + 15 %	Nu (SBP si neuf/récent)
Lyon 7e / Jean Macé-Gerland	Étudiants INSA + jeunes actifs	+ 20 à + 30 %	Meublé LMNP réel
Villeurbanne / La Doua	Étudiants Université Lyon 1	+ 25 à + 35 %	Meublé LMNP réel
Caluire / Tassin / Écully	Familles longue durée	+ 5 à + 10 %	Nu (SBP si neuf)

Logique du cabinet : plus la rotation locative naturelle est forte (étudiants, jeunes actifs, cadres en mission), plus le meublé l’emporte. Sur les zones familiales installées (6e, ouest lyonnais, Caluire), le différentiel de loyer ne compense plus la lourdeur de la plus-value LMNP et la simplicité du SBP devient un argument décisif.

Combien gagner en plus en passant du nu au meublé à Lyon ?

Réponse directe : sur les dossiers que nous traitons à Lyon, le passage du nu au meublé génère entre + 15 % et + 30 % de loyer brut, et entre 1 200 € et 3 500 € d’économie d’impôt annuelle selon la TMI. Le surcoût initial (mobilier, comptabilité LMNP, CFE) est généralement amorti dès la première année.

Cas type	Studio Lyon 7e (35 m²)	T3 Lyon 3e (65 m²)
Loyer nu mensuel	620 €	1 050 €
Loyer meublé mensuel	790 € (+ 27 %)	1 240 € (+ 18 %)
Recettes annuelles meublé	9 480 €	14 880 €
Coût mobilier initial	3 500 €	7 500 €
Honoraires expert-comptable LMNP	600 €/an	800 €/an
Économie d’impôt vs nu (TMI 30 %)	~ 1 800 €/an	~ 2 900 €/an
Gain net annuel meublé vs nu	+ 1 740 €	+ 2 380 €

Notre simulateur LMNP gratuit reprend ces hypothèses sur votre cas précis. Les définitions juridiques sont consultables sur service-public.fr et les régimes BIC vs revenus fonciers sur impots.gouv.fr.

Questions fréquentes sur la fiscalité meublée vs nue

Faut-il choisir le micro ou le réel pour ma location ?

Règle simple : si vos charges réelles dépassent l’abattement forfaitaire (30 % en foncier, 50 % en BIC), basculez au réel. En meublé, le réel gagne presque toujours grâce à l’amortissement, sauf sur un bien acquis comptant sans travaux. En nu, la bascule s’impose dès que vous avez un crédit récent ou des travaux.

Les amortissements LMNP impactent-ils la plus-value de revente ?

Oui, depuis la loi de finances 2025. Les amortissements pratiqués pendant la détention sont réintégrés dans la base taxable de la plus-value. Sur une revente à 10 ans, l’écart d’imposition vs le régime nu peut atteindre 25 000 à 30 000 €. Ce point modifie en profondeur l’arbitrage LMNP sur les horizons moyens (5 à 15 ans).

Peut-on passer d’une location nue à meublée en cours de bail ?

Pas tant que le bail nu en cours est actif. Vous devez attendre son terme (ou un congé pour reprise/vente), meubler le logement conformément au décret de 2015, signer un nouveau bail meublé (12 mois, ou 9 mois pour étudiants) et déclarer l’activité LMNP via le formulaire P0i sur l’INPI dans les 15 jours du début d’activité.

Quelle est la différence entre LMNP et le nouveau Statut du Bailleur Privé ?

Le LMNP est un régime BIC réservé aux locations meublées, avec amortissement du bien et du mobilier. Le SBP (loi Jeanbrun) est un régime foncier ouvert aux locations nues, avec amortissement de 5 % par an sur la valeur du bien pendant 20 ans. Le SBP impose un engagement longue durée et un plafond de loyer, contrairement au LMNP.

Le LMNP est-il toujours intéressant à Lyon en 2026 ?

Oui sur les biens à forte rotation (Lyon 1er, 7e, Villeurbanne La Doua, hyper-centre) et sur les horizons courts à moyens. Moins évident sur les biens familiaux longue durée (6e, ouest lyonnais), où le SBP devient compétitif. Notre cabinet voit aujourd’hui environ 6 dossiers LMNP pour 4 dossiers SBP en simulation comparative.

Quels arrondissements de Lyon offrent le meilleur écart meublé/nu ?

Lyon 1er, 7e (Jean Macé, Gerland) et Villeurbanne La Doua sont les zones où le différentiel meublé/nu est le plus marqué (+ 25 à + 35 %) grâce à la demande étudiante et jeunes actifs. Lyon 2e (Confluence, Bellecour) tire aussi bien son épingle du jeu sur les cadres en mission. Lyon 6e et l’ouest lyonnais offrent un différentiel plus modeste (+ 5 à + 15 %).