Simulateur revenu foncier : micro-foncier ou régime réel ?
Comparez en 30 secondes le micro-foncier (abattement 30 %) et le régime réel (charges déductibles, déficit foncier) sur vos revenus locatifs nus. Notre simulateur de revenus fonciers calcule votre impôt 2026 dans les deux cas et identifie le régime le plus avantageux pour votre situation.
Simulateur revenus fonciers Archipel : comparez le coût fiscal du régime micro-foncier et du régime réel.
Voir le calcul détaillé
| Détail du calcul | Micro-foncier | Réel |
|---|---|---|
| Imposition des revenus fonciers | ||
| Base imposable | 8 400 € | 0 € |
| Impôt sur le revenu (30 %) | 2 520 € | 0 € |
| Prélèvements sociaux (17,2 %) | 1 445 € | 0 € |
| Total IR + prélèvements sociaux | 3 965 € | 0 € |
| Effet du déficit foncier | ||
| Déficit imputable sur le revenu global | — | 1 780 € |
| Gain d'impôt correspondant | — | 534 € |
| Coût fiscal net estimé | 3 965 € | − 534 € |
Comment fonctionne ce simulateur de revenu foncier ?
Le calculateur prend en compte vos loyers annuels, vos charges réelles (intérêts d’emprunt, travaux d’entretien, taxe foncière, frais de gestion, assurances, etc.) et votre tranche marginale d’imposition pour comparer instantanément les deux régimes possibles sur la location nue.
Le régime micro-foncier en bref
Le régime micro-foncier s’applique automatiquement si vos revenus fonciers bruts annuels sont inférieurs à 15 000 €. Vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 30 % censé couvrir vos charges. Vous êtes imposé sur 70 % de vos loyers, sans avoir à justifier vos dépenses.
Le régime réel : calcul et avantages
Au régime réel, vous déclarez vos loyers et déduisez vos charges réelles (intérêts d’emprunt, travaux, taxe foncière, etc.). Si vos charges dépassent vos loyers, vous générez un déficit foncier imputable jusqu’à 10 700 € par an sur votre revenu global. C’est souvent plus avantageux dès que vos charges dépassent 30 % de vos loyers.
Quand opter pour le régime réel ?
L’option pour le régime réel est obligatoire si vos revenus fonciers dépassent 15 000 € par an. En-dessous, l’option est libre mais elle vous engage pour 3 ans. Notre simulation de revenus fonciers vous aide à arbitrer avant de prendre cette décision.
Le réel devient gagnant si :
- Vous avez des intérêts d’emprunt importants (achat récent)
- Vous prévoyez de gros travaux d’entretien ou de rénovation
- Vous payez une lourde taxe foncière
- Vous utilisez les services d’une agence immobilière (frais déductibles)
Maillage avec nos autres simulateurs et services
Pour cadrer votre projet immobilier en complément du calcul de vos revenus fonciers :
- Simulateur de rentabilité d’un investissement locatif — comparez les 4 régimes fiscaux (micro-foncier, réel, LMNP micro-BIC, LMNP réel)
- Simulateur LMNP au réel — si vous louez en meublé ou hésitez entre nu et meublé
- Comparateur SCI ou LMNP — pour choisir votre structure de détention
- Simulateur de capacité d’emprunt — pour cadrer votre budget
- Tous nos simulateurs gratuits
Revenus fonciers : micro-foncier ou régime réel ?
Lorsque vous louez un logement nu (non meublé), vos loyers sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Deux régimes sont possibles : le micro-foncier et le régime réel. Le bon choix dépend du montant de vos charges — et il peut représenter plusieurs milliers d'euros d'impôt en moins chaque année. Le simulateur ci-dessus vous donne la réponse en quelques secondes ; voici les clés pour bien l'interpréter.
Le micro-foncier
Un abattement forfaitaire de 30 % est appliqué automatiquement sur vos loyers : vous n'êtes imposé que sur 70 % des sommes encaissées. Aucune charge à justifier, déclaration simplifiée sur le formulaire 2042.
Accessible si vos revenus fonciers bruts ne dépassent pas 15 000 €/an. Idéal quand vos charges réelles sont faibles.
Le régime réel
Vous déduisez l'intégralité de vos charges réelles (taxe foncière, intérêts d'emprunt, travaux, copropriété, assurance…). Si elles dépassent vos loyers, vous créez un déficit foncier.
Obligatoire au-delà de 15 000 € de loyers, ou sur option (engagement de 3 ans). Idéal en cas de crédit, de travaux ou de charges élevées.
Le déficit foncier : un puissant levier d'optimisation
C'est l'atout majeur du régime réel. Lorsque vos charges déductibles dépassent vos loyers, l'excédent constitue un déficit foncier qui vient diminuer votre impôt :
Imputable sur votre revenu global jusqu'à 10 700 €/an. Ce déficit s'impute sur l'ensemble de vos revenus (salaires, pensions…) et réduit donc directement votre impôt sur le revenu.
La part du déficit issue des intérêts d'emprunt n'est imputable que sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes. Au-delà de 10 700 €, l'excédent est lui aussi reportable 10 ans sur vos revenus fonciers.
Quelles charges sont déductibles au régime réel ?
Au régime réel, vous pouvez déduire de vos loyers la plupart des dépenses liées au bien :
- Taxe foncière (hors part ordures ménagères récupérable sur le locataire)
- Intérêts d'emprunt et frais de dossier liés au crédit
- Charges de copropriété non récupérables
- Assurance PNO et garantie loyers impayés
- Travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration
- Frais de gestion et honoraires (agence, expert-comptable)
À noter : les travaux de construction, reconstruction ou agrandissement ne sont pas déductibles des revenus fonciers.
Comment utiliser le simulateur de revenus fonciers
Notre outil est gratuit, instantané et sans inscription. En trois étapes :
1. Indiquez vos loyers bruts annuels et votre tranche d'imposition (TMI).
2. Renseignez vos charges déductibles (taxe foncière, intérêts, travaux…).
3. Comparez immédiatement le coût fiscal net du micro-foncier et du régime réel, et visualisez l'effet du déficit foncier.
Questions fréquentes sur les revenus fonciers
Quel est le plafond du micro-foncier ?
Peut-on changer de régime fiscal d'une année à l'autre ?
Qu'est-ce que le déficit foncier exactement ?
Je loue en meublé : ce simulateur est-il adapté ?
Le simulateur est-il vraiment gratuit ?
Besoin d’un expert-comptable pour vos revenus fonciers à Lyon ?
Au-delà de la simulation, le passage au régime réel implique une comptabilité rigoureuse, une déclaration 2044 ou 2044-spéciale, et un arbitrage long terme (3 ans d’engagement). Le cabinet Archipel, expert-comptable à Lyon, accompagne les bailleurs sur tout le cycle : choix du régime, déclarations annuelles, optimisation des travaux, déficit foncier et arbitrage avec d’autres structures (SCI à l’IS, LMNP, holding).
Premier rendez-vous offert au cabinet (Lyon 2e — quai des Célestins) ou en visio.
Questions fréquentes sur la simulation de revenus fonciers
Le simulateur de revenus fonciers est-il gratuit ?
Oui, 100 % gratuit et sans inscription. Vous obtenez votre comparaison micro-foncier vs régime réel et votre impôt estimé en quelques secondes, directement sur cette page.
Quel est le seuil du micro-foncier en 2026 ?
Le seuil reste fixé à 15 000 € de revenus fonciers bruts annuels. Au-delà, vous basculez automatiquement au régime réel. En-dessous, vous pouvez opter volontairement pour le réel si c’est plus avantageux selon notre simulation.
Comment se calcule l’abattement micro-foncier ?
L’administration applique un abattement forfaitaire de 30 % sur vos loyers bruts. Vous êtes imposé sur 70 % de vos recettes. Exemple : 10 000 € de loyers → 7 000 € imposables au barème progressif + 17,2 % de prélèvements sociaux.
Quelles charges sont déductibles au régime réel ?
Au régime réel, vous pouvez déduire : intérêts d’emprunt, primes d’assurance (PNO, GLI), frais de gestion locative, taxe foncière (hors enlèvement des ordures ménagères), travaux d’entretien et de réparation, charges de copropriété non récupérables. Les travaux d’agrandissement et de construction ne sont pas déductibles.
Qu’est-ce que le déficit foncier ?
Quand vos charges déductibles dépassent vos loyers au régime réel, vous générez un déficit foncier. Il s’impute sur votre revenu global jusqu’à 10 700 €/an (21 400 € pour travaux de rénovation énergétique en 2024-2025). Le surplus est reportable 10 ans sur vos futurs revenus fonciers.
L’option pour le réel est-elle réversible ?
L’option pour le régime réel vous engage pour 3 ans. Passé ce délai, elle est reconductible tacitement chaque année. Vous pouvez repasser au micro-foncier en notifiant l’administration, à condition que vos revenus fonciers soient sous le seuil.
Le simulateur prend-il en compte les prélèvements sociaux ?
Le calculateur compare l’impôt sur le revenu (IR au barème progressif) dans les deux régimes. Les prélèvements sociaux (CSG, CRDS, prélèvement de solidarité) à 17,2 % s’appliquent dans les deux cas sur le revenu foncier net imposable et sont mentionnés dans la conclusion.
Puis-je être accompagné par Archipel pour mes revenus fonciers ?
Oui. Archipel est un cabinet d’expert-comptable à Lyon qui pilote la déclaration des revenus fonciers, l’option régime réel, le suivi du déficit foncier et l’arbitrage avec d’autres structures (SCI, LMNP, holding). Premier rendez-vous offert.