Loyers LMNP supérieur au plafond de 23 000 € ?

Tu es investisseur à Lyon et le statut LMNP (Loueur de Meublé Non Professionnel) t’attire pour ses avantages fiscaux, sa relative simplicité de fonctionnement, et la mobilité qu’il offre. Mais une condition indispensable structure ce dispositif : le plafond de 23 000 € de revenus locatifs annuels.

Ce seuil, exprimé en euros, inclut le loyer annuel, le prix des prestations, les charges, et toute ligne de revenu provenant de la location. Dès qu’on le dépasse, il faut calculer l’impact fiscal : ce dépassement risque-t-il de vous faire basculer du statut LMNP vers le loueur en meublé professionnel (LMP) ? Quels exemples concrets, pourraient illustrer cette transition ? Et comment définir et optimiser les parties du projet immobilier, qu’il s’agisse d’un petit investissement, d’un logement étudiant, d’un hôte senior ou d’un studio pour vacance ?

Nous allons analyser ensemble quel est l’impact d’un dépassement de ce seuil et comment y remédier.

Bref, ce projet immobilier nécessite une analyse fine : bien comprendre la définition, le fonctionnement, les conditions, calculer l’impact réel d’un dépassement en juillet ou décembre, et savoir profiter de la formule LMNP avec souplesse. Voici un tour d’horizon complet, avec des conseils concrets, pour vous permettre de structurer votre investissement, respecter les règles, et optimiser votre économie — tout en évitant les pièges d’un passage non anticipé vers le régime professionnel.

Le statut de loueur meublé non professionnel concerne les propriétaires qui exercent une activité de location de logement meublé, sans en faire leur activité principale.

Le plafond de revenus de 23 000 € permet de déterminer si vous relevez du statut LMNP ou si vous basculez en LMP (Loueur en Meublé Professionnel).

Pour être considéré comme loueur en meublé professionnel, deux conditions doivent être cumulées :

• Vous percevez plus de 23 000 € TTC de revenus locatifs (location en meublé).

• Ces revenus dépassent ceux générés par vos autres activités professionnelles (foyer fiscal).

Si une seule de ces conditions n’est pas remplie, vous conservez le statut LMNP, ce qui est souvent préférable pour sa fiscalité avantageuse et ses régimes comme le régime micro BIC.

 

📍 Expert-comptable LMNP à Lyon : pourquoi se faire accompagner ?

📍Quelle valeur pour mon bien en LMNP ?

📍Pourquoi adhérer à un CGA en 2025 ?

Dépasser ce plafond de revenus peut entraîner :

• Le passage au statut de loueur en meublé professionnel, sous certaines conditions.

• L’imposition au régime BIC (régime dit de bénéfice) avec une base élargie au revenu net imposable.

• Une affiliation obligatoire à la Sécurité sociale des indépendants : attention c’est au minimum 1 200 € d’urssaf par an !

• L’entrée dans un cadre fiscal plus complexe, avec obligations fiscales renforcées.

Cas pratique : que se passe-t-il si vos revenus locatifs excèdent 23 000 € ?

Cas 1 : Pierre

• Salaire annuel : 32 000 €

• Loyers meublés : 25 000 €
  → Il reste en LMNP car ses revenus locatifs ne dépassent pas ses autres revenus.

Cas 2 : Sophie

• Pension : 18 000 €

• Loyers meublés : 24 000 €
  → Elle devient loueur en meublé professionnel automatiquement.

📍 Plus-value LMNP : comprendre la fiscalité, le calcul, les exonérations et l’optimisation

Différences entre LMNP et LMP

• Faites appel à un expert-comptable à Lyon pour déterminer votre revenu net et choisir le meilleur régime fiscal. (un expert-comptable à Lyon, cela peut être une bonne idée : moi?)

• Envisagez le régime réel : il permet d’amortir le bien, le mobilier, et déduire les frais (assurance vie, travaux, etc.).

• Attention à ne pas franchir le seuil accidentellement : suivez vos recettes locatives mensuellement.

Le choix entre location nue et location en meublé a aussi son importance. Le second offre plus de souplesse fiscale, surtout pour investir en LMNP.

• Le régime micro BIC est applicable jusqu’à 77 700 € de revenus locatifs, avec abattement forfaitaire.

• Le réel simplifié est recommandé si vous déduisez beaucoup de frais.

Le logement meublé doit contenir certains équipements (lit, rideaux, cuisine équipée, etc.) pour bénéficier du statut de loueur.

Oui, mais pas exactement. Le LMNP implique une immatriculation au registre du commerce et la création d’un numéro SIRET.

L’activité n’est pas une entreprise individuelle à part entière, mais reste considérée comme une activité commerciale. Les revenus sont déclarés dans la catégorie BIC, au travers de la liasse fiscale.

• Calculez bien vos recettes TTC
  Le plafond inclut les charges. Une erreur de calcul peut entraîner un changement de régime non anticipé.

• Anticipez le passage au réel
  Le régime réel vous permet de déduire le déficit et d’optimiser la rentabilité sur le long terme.

• Pensez aux cotisations sociales en LMP
  Une fois passé en LMP, le bénéfice imposable est soumis à des cotisations significatives.

• Profitez des règles de déficit
  En LMP, vous pouvez imputer vos déficits sur votre revenu global uniquement, ce qui n’est pas le cas en LMNP.

En conclusion, le plafond de 23 000 € (recettes annuelles brutes, y compris charges) est un seuil stratégique pour tout loueur meublé non professionnel (LMNP). S’il n’est pas dépassé, vous restez sous un régime micro‑BIC, avec un abattement forfaitaire avantageux et une fiscalité simplifiée, sans cotisations sociales et sans obligation de régime réel simplifié. Vous pouvez opter pour le régime réel.

Ce cadre classique, respectueux des obligations de gestion, vous permet de simplement remplir la page dédiée dans la déclaration 2042 C PRO sur le site public. L’option au réel, reste cependant souvent la plus intéressante.

Ainsi, le LMNP reste un outil fiscal puissant, à condition de :

1. Définir clairement votre activité (classique, tourisme, étudiant, senior…) et respecter les plafonds (23 000 €, 77 700 €, etc.).

2. Suivre une stratégie adaptée – micro‑BIC ou réel simplifié, amortissements, déductions, cession, vacance, mobiliers, matériel.

3. Utiliser les bons outils

4. Profiter des solutions pour investir, sécuriser votre compte, réduire vos impôts, et bien évoluer tout au long de l’année ou de la période de location.

Bref, dépasser les 23 000 € n’est pas une limite mais une opportunité : celle de structurer davantage votre activité, d’en tirer un avantage, et de gérer votre patrimoine avec rigueur.

Prenez rendez-vous avec nos experts dès maintenant ici.

Il est important de se faire accompagner par un comptable villefranche sur saone.

Qu’est-ce que la location meublée non professionnelle (LMNP) ?

La location meublée non professionnelle est une activité locative exercée par un propriétaire qui met en location un logement meublé sans en faire sa profession principale. Elle concerne des appartements, des maisons, voire des chambres louées à l’année ou en courte durée (type meublé de tourisme, résidence de tourisme ou résidence principale).

Elle est soumise à une réglementation spécifique définie par la loi. Le bailleur bénéficie d’un régime fiscal avantageux sous certaines conditions, notamment en fonction du montant des revenus locatifs tirés de l’activité de location.

Le statut LMNP est apprécié pour sa souplesse, car il permet d’alléger l’impôt sur le revenu grâce à un abattement forfaitaire pour frais, ou en optant pour le régime réel et en déduisant les frais (amortissement, charges foncières, assurance, etc.).

Comment fonctionne la fiscalité du LMNP ?

En France, les loyers issus de la location meublée sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Vous avez le choix entre deux types de régimes :

• Le régime micro BIC, si vos recettes ne dépassent pas 77 700 € par an. Il applique automatiquement un abattement forfaitaire de 50 %.

• Le régime réel, recommandé si vous avez des frais importants : il permet d’amortir le bien (immobilier, mobilier, travaux), et de déduire les charges, ce qui diminue votre bénéfice imposable.

Dans le cas du régime réel, une liasse fiscale doit être produite chaque année et jointe à votre déclaration de revenus. Cette option permet parfois d’atteindre un revenu net imposable nul, voire un déficit reportable.

Quels sont les critères pour bénéficier du statut LMNP ?

Voici les principales conditions :

• Être une personne physique (ou via une SCI à l’IR, mais pas à l’IS).

• Louer un logement meublé (voir liste d’équipement imposée par décret).

• Les recettes locatives doivent être inférieures à 23 000 € ou inférieures aux autres revenus d’activité du foyer fiscal.

• Ne pas être inscrit au registre du commerce en tant que loueur professionnel.

Quels types de logements sont éligibles à la location meublée ?

Le bien peut être :

• Une résidence principale, résidence de tourisme, ou meublé de tourisme (location saisonnière).

• Une maison, un appartement, ou une chambre avec contrat de bail.

• Neuf ou ancien (avec ou sans acquisition récente).

• Situé dans un immeuble commercial ou à usage d’habitation.

Le logement doit être loué avec tout le mobilier et les équipements nécessaires à la vie quotidienne : lit, vaisselle, rideaux, luminaires, table, etc.

Est-ce possible d’investir en LMNP à travers une SCI ?

Oui, sous condition. Une SCI soumise à l’impôt sur le revenu peut exercer une activité de location meublée de manière occasionnelle. Mais si l’activité devient habituelle ou commerciale, la SCI pourrait être automatiquement requalifiée à l’impôt sur les sociétés, ce qui modifie totalement la fiscalité applicable.

Quelles sont les obligations fiscales d’un bailleur en LMNP ?

Voici les principales obligations :

• Effectuer une déclaration de revenus (formulaire 2042-C-PRO).

• En cas de régime réel, produire une liasse fiscale avec un expert-comptable

• Payer la CFE (Cotisation Foncière des Entreprises), sauf exonération possible la première année ou selon la localité.

• Être à jour dans ses prélèvements sociaux et comprendre les éventuels impôts locaux imposés.

Quels sont les frais déductibles dans le régime réel ?

Le régime réel permet de déduire les frais suivants :

• Amortissement du bien (immobilier) et des équipements.

• Charges locatives (réparations, assurance, taxe foncière…).

• Intérêts d’emprunt liés à l’acquisition.

• Frais de gestion ou de service comptable.

• Travaux de mise aux normes ou de rénovation.

Ces éléments sont déduits du revenu brut, ce qui permet de déterminer votre revenu net ou un déficit de votre revenu, déduisant les frais sur les années suivantes.

Quelles sont les démarches pour déclarer ses revenus LMNP ?

• Vous devez créer votre activité de loueur de meublé via le formulaire P0i, à envoyer au centre des formalités des entreprises.

• Vous recevez un numéro SIRET, indispensable pour la suite.

• Vous choisissez entre le micro BIC ou le régime réel (engagement de 3 ans).

• Ensuite, chaque année, vous devez déclarer vos loyers, en fonction de votre régime.

Est-ce que la LMNP est adaptée à la location vide ?

Non. La location vide dépend du régime des revenus fonciers, qui est moins souple et souvent moins avantageux. Le statut LMNP ne s’applique qu’aux logements meublés avec tous les équipements nécessaires.

Est-ce que la LMNP est une activité commerciale ?

La location meublée est considérée fiscalement comme une activité commerciale, même si elle est exercée à titre non professionnel. Elle relève des BIC et non des revenus fonciers, d’où la production d’une liasse fiscale dans certains cas.

Cependant, elle n’ouvre pas droit à une immatriculation automatique au registre du commerce, sauf si vous basculez en loueur en meublé professionnel.

Existe-t-il des dispositifs spécifiques pour investir dans la location meublée ?

Oui, notamment les dispositifs Censi-Bouvard, qui offraient une réduction d’impôt pour les investissements en résidence de services. Même s’il n’est plus ouvert aux nouvelles acquisitions, il peut encore s’appliquer à certains investissements immobiliers réalisés avant son expiration.

Par ailleurs, l’investissement via un contrat d’assurance vie peut aussi être couplé à des projets LMNP pour optimiser la stratégie d’investissement.

Quels sont les principaux risques liés à la LMNP ?

• Requalification en LMP si vous dépassez les seuils fiscaux de 23K€ ou revenu supérieur a vos autres revenus.

• Mauvaise appréciation du marché locatif.

• Logement non conforme ou défaut d’équipement.

• Erreurs dans la déclaration de revenus ou dans l’application du régime fiscal.

• Perte de privilèges fiscaux en cas de revente anticipée.

Faut-il s’immatriculer pour la LMNP ?

Oui, vous devez créer l’activité au moyen du formulaire P0i. Cela permet d’avoir un numéro SIRET, essentiel pour déclarer, payer la CFE, ou demander des justificatifs à des associés, à une banque, ou à votre expert-comptable.

 Pourquoi faire appel à un expert-comptable en LMNP ?

• Pour bien choisir entre régime micro BIC et régime réel.

• Pour éviter les erreurs de déclaration, surtout si vous avez plusieurs biens.

• Pour optimiser votre net imposable en déduisant un maximum de frais.

• Pour structurer votre stratégie d’investissement à long terme.

Comment optimiser sa fiscalité en LMNP sans se perdre dans les formalités ?

Pour optimiser votre fiscalité en location meublée non professionnelle (LMNP), tout commence par l’analyse de vos revenus globaux et la bonne définition du régime fiscal : micro‑BIC avec abattement ou régime réel avec déduction des charges et amortissement du bien. À travers des exemples concrets, ce guide vous montre comment réduire efficacement l’impôt, que ce soit via l’achat d’un bien à amortir ou une cession bien planifiée avec un taux fiscal avantageux.

Nous présentons des solutions pour investir adaptées à la petite ou grande taille de votre projet : choix du matériel, du mobilier, et analyse de votre patrimoine. L’activité peut provenir de la location via internet, à destination d’un étudiant ou d’un senior, avec la possibilité de déléguer à un gestionnaire tout en restant libre et dans un cadre réglementé.

Pour aller plus loin, consultez les ressources officielles du ministère, le site gouv, le service public, ou un guide financier. Suivez un compte Twitter spécialisé ou un site d’actualité financière, ou prenez contact avec un expert-comptable pour valider votre stratégie avec l’administration fiscale.

En revanche, si, au mois de décembre ou en juillet, vos recettes perçues dépassent ce plafond, notamment en vacance, location LMNP via internet ou via un guide Twitter ou site public, vous basculez automatiquement, d’abord vers un régime avec cotisations sociales, puis potentiellement vers le statut LMP si ce seuil représente plus de 50 % des revenus du foyer. Cela impose de revoir votre intérêt pour l’activité, de changer le code APE, et d’opter pour le régime réel – une solution plus réglementée, qui permet d’obtenir des avantages fiscaux via la déduction des charges, l’amortissement de l’actif immobilier, du matériel, du mobilier, et même de réduire l’impôt grâce à un taux maîtrisé.

Analysant votre patrimoine, votre résidence principale du locataire, vos projets — comme réaliser un investissement locatif ou investir dans une petite résidence, un service senior, ou un logement étudiant — nous évaluons les solutions pour investir : micro‑BIC ou réel simplifié. Nous mettons à votre disposition un guide complet, un site, un service public, ainsi qu’un compte Twitter pour suivre les dernières réglementations, le gain fiscal, la cession de bien, ou le calcul de la plus‑value immobilière.

Le bon réflexe ? Anticiper le dépassement, préparer le bilan annuel, calculer l’économie d’impôt, profiter des déductions, et réduire l’impact fiscal avant même de remplir la déclaration. Cela vous permet de rester libre, tout en restant actif et classé dans un cadre fiscal adapté à la grande mobilité ou un petit projet.

Chez Archipel Lyon, le gestionnaire accompagne chaque étudiant, senior, ou investisseur dans ce projet immobilier, afin de respecter les obligations de l’administration fiscale, de calculer le loyer annuel (ex. 23 000 €), de réaliser un investissement locatif performant, et de profiter pleinement des avantages LMNP — qu’il s’agisse de réduction d’impôt, de déduction de charges, d’obtention de la TVA, ou de maîtrise du patrimoine.