Simulateur de rentabilité LMNP 2026 : calculez pas à pas

Avant d'acheter en meublé, une question revient toujours : est-ce que « ça rapporte vraiment » ? La bonne réponse ne tient pas dans un seul chiffre. Il faut dérouler trois niveaux de calcul : le rendement brut, le net, puis le net-net après impôt. Ce guide vous donne les formules et un exemple lyonnais complet pour poser votre simulateur de rentabilité LMNP 2026 vous-même.

Les trois niveaux de rendement LMNP

Un rendement annoncé « à 6 % » ne veut rien dire s'il ne précise pas de quel niveau il parle. Trois calculs se succèdent, du plus optimiste au plus réaliste.

Le net-net est le seul qui compte vraiment. C'est lui que le régime réel et l'amortissement font grimper, en effaçant souvent l'impôt sur les loyers. Pour comprendre ce mécanisme, voyez comment fonctionne l'amortissement en LMNP.

Étape 1 : calculer le rendement brut

Le prix total inclut le prix d'achat, les frais de notaire et les éventuels travaux et meubles. Ne prenez pas le seul prix affiché : les frais changent tout.

• Loyers annuels : loyer mensuel hors charges × 12.
• Prix total : achat + notaire (~8 % dans l'ancien) + travaux + mobilier.

Formule : Rendement brut = (Loyers annuels ÷ Prix total) × 100. Simple, mais trompeur, car il ignore toutes les charges que vous supportez chaque année.

Étape 2 : calculer le rendement net

Ici on retire les charges réelles. Elles pèsent souvent 20 à 30 % des loyers. Les principales :

• Taxe foncière.
• Charges de copropriété non récupérables.
• Assurance PNO et assurance loyers impayés.
• Frais de gestion et de comptabilité.
• Intérêts d'emprunt et entretien.

Formule : Rendement net = ((Loyers − Charges) ÷ Prix total) × 100. C'est déjà plus honnête. Mais il manque encore le poste qui fait ou défait un investissement : l'impôt.

Étape 3 : le rendement net-net après impôt

C'est là que le statut LMNP au régime réel prend tout son sens. En plus des charges, vous déduisez l'amortissement du bâti (~2 à 3 %/an) et du mobilier (~10 à 20 %/an). Résultat : le bénéfice imposable tombe souvent à zéro pendant plusieurs années.

La démarche de calcul :

• Résultat fiscal = Loyers − Charges déductibles − Amortissements.
• Impôt = Résultat fiscal × (TMI + 17,2 % de prélèvements sociaux).
• Si le résultat est négatif ou nul : impôt = 0 € sur les loyers.

Comparé au micro-BIC (abattement forfaitaire de 50 %), le réel gagne dès que vos charges plus amortissements dépassent la moitié des loyers. Le détail est dans notre comparatif meublé contre location nue.

Exemple lyonnais complet : un T2 à la Croix-Rousse

Prenons un cas concret. Vous achetez un T2 meublé à la Croix-Rousse pour le louer à un jeune actif. Voici les données de départ.

Rendement brut : 10 560 ÷ 254 400 = 4,15 %.

On déduit maintenant les charges annuelles.

Rendement net : (10 560 − 2 920) ÷ 254 400 = 3,00 %.

Passons au net-net. On ajoute l'amortissement. Le bâti (hors terrain, disons 200 000 €) s'amortit à ~2,5 %/an, soit 5 000 €. Le mobilier à 6 000 € sur 6 ans, soit 1 000 €/an. Total amortissement : 6 000 €.

Rendement net-net : (10 560 − 2 920 − 774) ÷ 254 400 = 2,70 %. En micro-BIC, le bénéfice imposable aurait été de 5 280 € (abattement 50 %), soit un impôt d'environ 2 492 € : le réel fait économiser plus de 1 700 € par an ici.

Ce que la réforme 2025 change dans votre calcul

Une nuance importante depuis la loi de finances 2025 : les amortissements que vous déduisez sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente, pour les biens cédés à partir de 2025. Concrètement, la base imposable à la sortie augmente.

Cela ne change rien à votre rendement annuel : l'amortissement continue d'effacer l'impôt sur les loyers. L'effet se ressent uniquement le jour de la vente. Et il reste modéré par les abattements pour durée de détention : exonération d'impôt sur le revenu après 22 ans, de prélèvements sociaux après 30 ans.

Pour un investisseur qui garde son bien longtemps, le régime réel reste très largement gagnant. Pour anticiper cette sortie, lisez notre article sur la plus-value LMNP et comment l'optimiser. Un rappel officiel des règles est aussi disponible sur impots.gouv.fr.

Poser ces trois calculs vous-même donne une première boussole solide. Pour une projection chiffrée sur mesure, avec votre TMI réel et votre plan d'amortissement, un expert-comptable spécialisé LMNP à Lyon affine tout en une heure. Retrouvez aussi notre cabinet d'expert-comptable à Lyon et le guide LMNP complet.

Questions fréquentes sur le simulateur de rentabilité LMNP 2026

Quel rendement brut viser en LMNP à Lyon ?

À Lyon, un rendement brut de 3,5 à 5 % est courant sur un studio ou T2 bien placé. La Croix-Rousse et la Presqu'île tournent plutôt autour de 3,5 à 4 %, la Guillotière ou Gerland un peu plus haut. Un studio étudiant à la Doua peut dépasser 5 % brut, mais surveillez la vacance estivale.

Pourquoi mon rendement net-net est plus élevé qu'en location nue ?

Parce qu'en LMNP au régime réel, vous amortissez le bien et le mobilier. Cette charge comptable, absente en location nue, réduit fortement le bénéfice imposable. Résultat : souvent zéro impôt sur les loyers pendant plusieurs années, donc un rendement après impôt nettement meilleur.

Quel taux d'impôt utiliser dans mon calcul ?

Additionnez votre tranche marginale d'imposition (TMI : 0, 11, 30, 41 ou 45 %) et les 17,2 % de prélèvements sociaux. Un foyer à 30 % de TMI applique donc 47,2 % sur le bénéfice fiscal. Si ce bénéfice est nul grâce à l'amortissement, l'impôt sur les loyers est nul.

Faut-il inclure les frais de notaire dans le prix total ?

Oui, toujours. Un rendement calculé sur le seul prix d'achat est artificiellement gonflé. Les frais de notaire représentent environ 8 % dans l'ancien. Ajoutez aussi le mobilier et les travaux : c'est votre investissement réel, donc la vraie base de calcul du rendement.

La réforme 2025 rend-elle le réel moins intéressant ?

Non, pas pour le rendement annuel. L'amortissement efface toujours l'impôt sur vos loyers chaque année. La réforme touche uniquement la plus-value à la revente, en réintégrant les amortissements déduits. Les abattements pour durée de détention atténuent l'effet : exonération d'IR après 22 ans.

Puis-je faire ce calcul seul ou faut-il un expert-comptable ?

Le rendement brut et net se calculent seul, sans problème. Le net-net demande une ventilation précise de l'amortissement entre terrain, bâti et mobilier, plus la liasse 2031. C'est là qu'un expert-comptable LMNP à Lyon sécurise le chiffre, pour 300 à 900 €/an souvent rentabilisés dès la première année.