LMNP ou location nue : quel régime choisir en 2026 ?

Meublé ou nu : la question revient à chaque nouveau projet locatif. Elle ne se limite pas à poser un canapé et un lave-linge dans l'appartement. Elle engage votre fiscalité, votre rentabilité nette et votre gestion au quotidien pendant des années. Chez Archipel Lyon, cabinet d'expert-comptable à Lyon, on vous aide à trancher entre LMNP ou location nue selon votre profil et vos objectifs.

Deux logiques fiscales opposées

Le LMNP (loueur meublé non professionnel) est un statut fiscal, pas une société ni un contrat. Il s'applique dès que vous louez un logement meublé, tant que vos recettes locatives restent inférieures à 23 000 € par an ou aux revenus d'activité de votre foyer fiscal. Vos loyers sont alors imposés en BIC (bénéfices industriels et commerciaux), et non en revenus fonciers.

La location nue suit une autre logique : vos loyers sont imposés en revenus fonciers. Pas de mobilier à fournir, pas de décret d'ameublement à respecter, mais aussi aucun amortissement possible sur le bien. C'est là que se joue l'essentiel de l'écart de rentabilité nette entre les deux régimes. Pour aller plus loin sur le statut, notre guide LMNP complet détaille chaque mécanisme.

Quel régime paie le moins d'impôt ?

En LMNP au régime réel, l'amortissement permet souvent de ne payer aucun impôt sur les loyers pendant plusieurs années. En location nue, seul un déficit foncier lié à des travaux réduit la note ; aucun amortissement n'est autorisé.

Prenez un studio étudiant loué meublé près de la Doua, à 550 € par mois. Au régime réel, l'amortissement du bien et du mobilier absorbe une bonne partie du loyer imposable : le résultat fiscal reste souvent nul pendant plusieurs années. Le même studio loué nu génère un revenu foncier taxé dès la première année, hors travaux déductibles. Une fois le bien loué meublé, vous devez vous immatriculer via le guichet unique de l'INPI (formulaire P0i), dans les 15 jours suivant la mise en location, pour obtenir un SIRET. Le détail des règles de déduction figure sur le site impots.gouv.fr.

Le grand comparatif LMNP vs location nue

Voici l'ensemble des critères à mettre en balance avant de choisir entre meublé et nu.

Gestion locative et risque : meublé ou nu ?

Le meublé attire un public spécifique : étudiants, jeunes actifs, cadres en mobilité. À Lyon, un T2 loué meublé Croix-Rousse ou un studio Confluence se relouent souvent facilement, mais avec une rotation locative plus fréquente. Chaque changement de locataire suppose un état des lieux, un nettoyage, parfois un renouvellement d'une partie du mobilier.

La location nue vise plutôt des familles ou des locataires installés sur la durée. Moins de rotation, moins de gestion au quotidien, mais un marché parfois plus étroit selon le quartier. Le bail dure généralement 3 ans en location nue, contre 1 an en meublé (9 mois pour un étudiant). Les règles précises du bail figurent sur service-public.fr.

• Meublé : mobilier à entretenir, 11 éléments obligatoires selon le décret du 31 juillet 2015.
• Meublé : rotation locative plus fréquente, gestion administrative plus dense.
• Nu : bail plus long, dépôt de garantie limité à 1 mois de loyer.
• Nu : pas de mobilier à financer ni à renouveler entre deux locataires.

Revente : plus-value et amortissements réintégrés

Depuis la réforme 2025, les amortissements déduits en LMNP sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente, pour les biens cédés à partir de 2025. Les résidences services étudiantes et seniors restent exonérées de cette réintégration. Les abattements pour durée de détention s'appliquent toujours : exonération d'impôt sur le revenu après 22 ans, exonération de prélèvements sociaux après 30 ans.

En location nue, il n'y a pas d'amortissement à réintégrer : le calcul de la plus-value reste plus simple. Pour un bien revendu dans les 10 à 15 premières années, cette différence pèse dans la décision, surtout si une revente à moyen terme est déjà envisagée.

Quel régime choisir selon votre profil ?

Dans la majorité des dossiers suivis à Lyon, entre un studio Rockefeller loué à un étudiant et un T3 à Gerland loué à une famille, le meublé au régime réel l'emporte sur la rentabilité nette. Mais chaque situation dépend de votre fiscalité personnelle, de votre projet de revente et de votre goût pour la gestion. C'est un arbitrage qui se calcule, pas qui se devine.

Chez Archipel Lyon, on simule les deux régimes sur votre situation réelle avant que vous ne signiez. Un expert-comptable spécialisé LMNP à Lyon chiffre la rentabilité nette, l'impôt à venir et la fiscalité de sortie, pour un choix éclairé dès le départ.

Questions fréquentes sur LMNP ou location nue

LMNP ou location nue : lequel rapporte le plus net à Lyon ?

Sur la durée, le LMNP au régime réel rapporte généralement plus net, grâce à l'amortissement du bien et du mobilier. La location nue reste intéressante si vous voulez un bien simple à gérer, sans mobilier à financer. Le meilleur choix dépend de votre fiscalité personnelle et de votre horizon de revente.

Peut-on louer un bien en LMNP puis repasser en location nue ?

Oui. Il suffit de retirer le mobilier et de signer un nouveau bail vide. Le statut LMNP prend fin et les loyers basculent en revenus fonciers dès le bail suivant. Pensez à radier votre SIRET si l'activité meublée cesse totalement.

Le régime réel LMNP est-il compliqué à gérer seul ?

Le calcul de l'amortissement et la liasse fiscale 2031 demandent une vraie technicité. Une erreur peut coûter cher en cas de contrôle ou de revente. C'est pourquoi la majorité des loueurs en LMNP au réel s'appuient sur un expert-comptable dès la première année.

La réforme 2025 change-t-elle l'intérêt du LMNP par rapport à la location nue ?

Elle réduit l'avantage du LMNP à la revente, puisque les amortissements sont désormais réintégrés dans la plus-value. Mais l'avantage pendant la durée de détention, avec l'impôt réduit voire nul sur les loyers, reste entier. Le LMNP garde donc un intérêt fort pour un projet tenu plusieurs années.

Quel régime privilégier dans un quartier étudiant comme la Doua ou Rockefeller ?

Le LMNP s'impose presque naturellement près des pôles étudiants lyonnais. La demande de logements meublés y est forte et régulière, avec des baux de 9 mois adaptés au calendrier universitaire. La rentabilité nette y dépasse généralement celle de la location nue.

Une SCI permet-elle de louer à la fois en meublé et en nu ?

Une SCI classique soumise à l'impôt sur le revenu est incompatible avec la location meublée. Il faut opter pour l'impôt sur les sociétés, ce qui change toute la fiscalité de la structure. Pour un bien détenu en nom propre, ce choix ne se pose pas.

Combien coûte l'accompagnement d'un expert-comptable pour ce choix ?

Comptez entre 300 et 900 € par an pour un suivi comptable LMNP à Lyon. Cette dépense est souvent rentabilisée dès la première année grâce à l'économie d'impôt réalisée. Le premier rendez-vous d'analyse est offert chez Archipel Lyon.