LMNP cession et amortissements : le guide complet 2026

Ce que change la reforme de 2025 sur la cession

Jusqu'en 2025, le LMNP offrait un avantage presque trop beau : amortir le bien pour effacer l'impot chaque annee, sans consequence a la revente. La loi de finances 2025 a corrige ce point. Desormais, les amortissements deduits sont reintegres dans le calcul de la plus-value au moment de la vente.

Concretement, l'economie d'impot annuelle reste acquise, mais une partie est reprise a la sortie. En tant qu'expert-comptable a Lyon, nous rassurons nos clients : l'interet du reel demeure, mais la revente se prepare desormais avec soin.

Comment se calcule la plus-value LMNP

La plus-value LMNP suit le regime des plus-values immobilieres des particuliers. Elle correspond a la difference entre le prix de vente et le prix d'acquisition, majore de certains frais.

La nouveaute : on ajoute a cette base les amortissements pratiques pendant la location. Une plus-value calculee sur un prix d'achat "diminue" des amortissements est donc plus elevee qu'avant.

Le regime reste celui des particuliers : 19 % d'impot sur le revenu et 17,2 % de prelevements sociaux, avant abattements. Les regles figurent sur impots.gouv.fr, service-public.fr et legifrance.gouv.fr.

Les abattements pour duree de detention

Plus vous conservez le bien, moins la plus-value est taxee. Les abattements pour duree de detention s'appliquent normalement.

Duree de detention	Effet
Moins de 6 ans	Aucun abattement
22 ans	Exoneration d'impot sur le revenu
30 ans	Exoneration des prelevements sociaux

Autrement dit, une detention longue neutralise en grande partie l'effet de la reintegration. Pour une detention en societe, comparez avec notre page LMNP vs SCI.

Combien : exemple chiffre

Reponse directe : la reintegration augmente la base, mais reste attenuee par les abattements et le temps.

Element	Montant
Prix d'achat	200 000 €
Prix de revente	260 000 €
Amortissements pratiques	50 000 €
Plus-value avec reintegration (avant abattements)	~110 000 €

Sans reintegration, la plus-value aurait ete de 60 000 €. L'ecart se reduit toutefois avec la duree de detention. Simulez votre cas avec notre simulateur LMNP.

Points de vigilance sur la cession

Trois elements a garder en tete.

• Les exceptions : les residences services (etudiantes, seniors) et certains amortissements de travaux echappent a la reintegration.
• La duree de detention : conserver longtemps reduit fortement l'impact, jusqu'a l'exoneration.
• L'anticipation : l'avantage annuel reste reel, mais le calendrier de revente doit etre pense des l'achat.

Exemple : un investisseur lyonnais qui revend un appartement meuble apres 15 ans voit ses amortissements reintegres, mais beneficie deja d'abattements consequents. Bien anticipe, le reel reste gagnant. Notre expert-comptable LMNP a Lyon calcule l'impact precis avant toute vente.

Questions frequentes sur la cession d'un bien LMNP et les amortissements

Les amortissements sont-ils repris a la revente en LMNP ?

Oui, depuis la loi de finances 2025. Les amortissements deduits pendant la location sont reintegres dans le calcul de la plus-value lors de la revente, ce qui augmente la base imposable. L'economie d'impot annuelle reste acquise, mais une partie est reprise a la sortie. Certaines exceptions existent, notamment les residences services.

Comment se calcule la plus-value d'un LMNP ?

La plus-value LMNP suit le regime des particuliers : difference entre prix de vente et prix d'acquisition, majore de certains frais. Depuis 2025, on y ajoute les amortissements pratiques. Le taux est de 19 % d'impot sur le revenu et 17,2 % de prelevements sociaux, avant abattements pour duree de detention.

Quels abattements sur la plus-value LMNP ?

Les abattements pour duree de detention s'appliquent : exoneration totale d'impot sur le revenu apres 22 ans de detention, et exoneration des prelevements sociaux apres 30 ans. Ils reduisent fortement l'impact de la reintegration des amortissements pour les detentions longues, jusqu'a neutraliser l'impot.

La reforme 2025 rend-elle le LMNP moins interessant ?

Non, mais elle change l'equilibre. L'avantage annuel de l'amortissement, qui efface l'impot sur les loyers, reste entier. Seule la revente est plus taxee, et encore de facon attenuee par les abattements. Le reel demeure tres avantageux, a condition d'anticiper le calendrier de cession.

Quelles cessions echappent a la reintegration ?

Les residences services (etudiantes, seniors) sont exclues du dispositif, ainsi que certains amortissements correspondant a des travaux. Ces exceptions preservent l'ancien traitement pour une partie des investissements. Un expert-comptable determine si votre bien y echappe, avant toute revente.

Quel accompagnement a Lyon pour vendre un LMNP ?

Archipel calcule l'impact exact de la reintegration des amortissements sur votre plus-value, verifie les exceptions et optimise le calendrier de cession. Nous accompagnons des investisseurs lyonnais pour vendre au bon moment, en tenant compte des abattements pour duree de detention.