Micro-BIC ou réel sur 10 ans : la simulation chiffrée

Choisir entre micro-BIC et régime réel, c'est bien. Le vérifier sur dix ans, c'est mieux. Plutôt qu'un débat théorique, prenons un vrai bien lyonnais et déroulons le calcul année par année. Ce comparatif micro-BIC réel 10 ans montre l'écart d'impôt réel, l'effet de la fin d'amortissement et l'impact de la réforme 2025 à la revente.

Le bien et les hypothèses de la simulation

Notre cas : un T2 meublé à Confluence, acheté 200 000 €, loué 900 € par mois. Soit 10 800 € de loyers par an. Voici les paramètres retenus, volontairement réalistes.

Ces chiffres correspondent à un investisseur type de la Presqu'île lyonnaise. Le débat micro contre réel se joue toujours sur ces paramètres. Pour un rappel des règles de chaque régime, voir notre page micro-BIC ou réel.

Micro-BIC : l'impôt année par année

Combien d'impôt au micro-BIC ? Réponse immédiate : environ 2 549 € par an, soit près de 25 490 € sur dix ans.

Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire de 50 % sur vos loyers. Sur 10 800 €, la base imposable tombe à 5 400 €. Aucune charge réelle, aucun amortissement : l'abattement remplace tout.

Cette base de 5 400 € est ajoutée à vos revenus. À 30 % d'impôt plus 17,2 % de prélèvements sociaux, l'addition atteint 47,2 %. Soit 2 549 € chaque année. Le montant ne bouge pas, car les loyers restent stables.

C'est simple et sans comptabilité. Mais vous payez de l'impôt dès le premier euro de loyer, chaque année, sans exception.

Régime réel : comment les loyers passent à zéro

Au réel, on déduit les charges réelles puis on amortit le bien. Résultat sur notre T2 Confluence : zéro impôt sur les loyers pendant les dix années.

Le calcul se fait en deux temps. D'abord, on retire les charges et les intérêts d'emprunt des loyers. La première année : 10 800 € moins 7 800 €, soit 3 000 € de résultat.

Ensuite, on déduit l'amortissement, plafonné pour ne pas créer de déficit. Ici, 3 000 € d'amortissement effacent ce résultat. Le solde d'amortissement non utilisé n'est pas perdu : il se reporte sans limite de durée. Notre article sur le fonctionnement de l'amortissement détaille ce mécanisme.

Chaque année, l'amortissement disponible (4 250 € de bâti + 1 000 € de mobilier) dépasse le résultat à effacer. Le surplus alimente une réserve. Cette réserve d'amortissement fait toute la force du réel.

Le grand tableau sur 10 ans

Voici la comparaison complète. Les intérêts d'emprunt baissent chaque année, donc l'amortissement déduit augmente pour maintenir le résultat à zéro.

Le verdict est net. Sur dix ans, le micro-BIC coûte environ 25 490 € d'impôt. Le réel : zéro. L'écart cumulé dépasse 25 000 € de trésorerie conservée. Pour un bien financé à crédit, le réel gagne presque toujours.

La fin de l'amortissement et l'après année 10

Regardez l'année 10 : l'amortissement déduit atteint 5 700 €, alors que l'amortissement de l'année ne vaut que 4 250 €. Le mobilier est entièrement amorti depuis l'année 7.

La différence vient de la réserve constituée les premières années. On puise dedans pour continuer à effacer le résultat. Cette réserve d'amortissement reportable reste substantielle après dix ans.

Mais elle n'est pas infinie. Une fois le mobilier amorti et la réserve consommée, l'amortissement du bâti seul ne suffit plus. Le résultat imposable redevient alors positif, souvent vers la douzième ou quinzième année. Le réel garde l'avantage, mais l'impôt finit par réapparaître.

C'est le bon moment pour renouveler le mobilier : chaque nouvel achat relance un cycle d'amortissement. Un point que suit votre expert-comptable spécialisé LMNP à Lyon.

La revente et la réforme 2025

Depuis la loi de finances 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente. Cela change la donne pour le réel.

Vendons notre T2 Confluence 230 000 € au bout de dix ans. Au micro-BIC, aucun amortissement déduit : rien à réintégrer. Au réel, les 43 500 € amortis viennent gonfler la plus-value taxable.

La réforme coûte donc environ 12 650 € d'impôt de plus-value supplémentaire au réel. Mais faisons le bilan complet du cycle.

• Réel : 0 € sur les loyers + 17 000 € à la revente = 17 000 € ;
• Micro : 25 490 € sur les loyers + 4 360 € à la revente = 29 850 €.

Même après la réforme, le réel reste gagnant d'environ 12 800 € sur l'ensemble du cycle. Les abattements pour durée de détention aident aussi : exonération d'impôt sur le revenu après 22 ans, de prélèvements sociaux après 30 ans. Le détail du calcul figure dans notre guide sur la plus-value LMNP. Les règles officielles sont sur impots.gouv.fr et le texte de référence sur Légifrance.

Chaque situation reste unique : montant emprunté, charges, tranche d'imposition. Pour trancher sur votre propre bien, faites simuler les deux scénarios par un expert-comptable à Lyon. Vous retrouverez tous les fondamentaux dans notre guide LMNP complet, et la procédure déclarative sur service-public.fr.

Questions fréquentes sur le comparatif micro-BIC réel

Micro-BIC ou réel : lequel paie le moins d'impôt sur 10 ans ?

Dans notre simulation lyonnaise, le réel l'emporte largement. Il efface l'impôt sur les loyers pendant dix ans, quand le micro-BIC coûte environ 25 490 €. Même après la réforme 2025 à la revente, le réel reste gagnant d'environ 12 800 € sur le cycle complet. Le micro garde l'avantage seulement sans crédit et avec très peu de charges.

Comment le régime réel arrive-t-il à zéro impôt ?

Il déduit d'abord les charges réelles et les intérêts d'emprunt. Puis il amortit le bâti (2,5 % par an) et le mobilier (sur 7 ans). Ces amortissements effacent le résultat restant. La part d'amortissement non utilisée se reporte sans limite de durée. Résultat : un résultat imposable nul pendant plusieurs années.

Que se passe-t-il quand l'amortissement du mobilier se termine ?

Le mobilier est amorti sur 7 ans : 1 000 € par an dans notre cas. À partir de l'année 8, cette déduction disparaît. On puise alors dans la réserve d'amortissement constituée les premières années. Une fois cette réserve épuisée, l'impôt réapparaît. Renouveler le mobilier relance un nouveau cycle d'amortissement.

La réforme 2025 rend-elle le réel moins intéressant ?

Elle réduit son avantage, sans l'annuler. Les amortissements déduits sont désormais réintégrés dans la plus-value à la revente. Dans notre exemple, cela ajoute environ 12 650 € d'impôt à la vente. Mais l'économie annuelle sur les loyers reste bien supérieure. Les résidences services étudiantes et seniors en sont exonérées.

Peut-on passer du micro-BIC au réel en cours de route ?

Oui. L'option pour le réel se formule auprès des impôts et vaut ensuite par tacite reconduction. Beaucoup de propriétaires démarrent au micro par simplicité, puis basculent au réel en réalisant l'écart d'impôt. Faites la simulation avant de choisir : le bon régime dépend de votre crédit et de vos charges.

Le réel est-il rentable pour un petit studio à Lyon ?

Souvent oui, même pour un studio à la Doua ou à la Guillotière. Dès qu'il y a un crédit et une taxe foncière, l'amortissement efface les loyers. Le coût d'un expert-comptable à Lyon (300 à 900 € par an) est généralement rentabilisé dès la première année par l'économie d'impôt.