Succession LMNP et héritiers : purge de la plus-value au décès, sort de l'amortissement, indivision, reprise ou arrêt de l'activité et obligations déclaratives.
Sommaire
En resume
- Au décès, l'activité LMNP du défunt s'arrête et le bien meublé revient aux héritiers avec ses loyers.
- La plus-value latente est purgée : les héritiers repartent sur la valeur vénale du bien au jour du décès.
- L'amortissement du défunt disparaît ; un héritier qui reprend l'activité amortit à nouveau sur la valeur au décès.
- Plusieurs héritiers se retrouvent en indivision : rachat de parts, vente ou maintien encadré sont les voies de sortie.
- Obligations : cessation d'activité, dernière liasse 2031 si régime réel, déclaration de succession et droits selon le lien de parenté.
Le décès d'un loueur en meublé soulève des questions fiscales bien précises. Que deviennent l'amortissement, la plus-value latente, l'activité elle-même ? Bonne nouvelle : le décès purge la plus-value, et les héritiers repartent souvent sur une base neuve. Voici, concrètement, ce qui se passe pour la succession LMNP et les héritiers.
Succession LMNP : ce qui change au décès du propriétaire
Au décès d'un loueur meublé, deux mouvements se produisent en même temps. L'activité LMNP du défunt s'arrête, et le bien entre dans la succession. Les héritiers récupèrent alors le logement, avec ses loyers et ses obligations.
Trois conséquences fiscales majeures se déclenchent :
- La plus-value latente est purgée : les héritiers repartent sur la valeur du bien au jour du décès.
- L'amortissement passé par le défunt disparaît : il n'est ni réintégré, ni transmis.
- Une cessation d'activité doit être déclarée, avec une dernière liasse fiscale.
Rien n'est perdu pour autant. Un héritier peut reprendre l'activité de location meublée à son nom. Le cadre général de la location meublée est rappelé sur impots.gouv.fr.
La purge de la plus-value latente : le grand avantage du décès
C'est l'élément le plus favorable aux héritiers. Le décès efface la plus-value latente accumulée par le défunt. Les héritiers n'héritent pas d'une plus-value à risque : ils repartent sur une valeur neuve.
La nouvelle base de calcul devient la valeur vénale du bien au jour du décès, celle retenue dans la déclaration de succession. Si les héritiers revendent juste après, la plus-value est quasi nulle.
Un exemple lyonnais l'illustre bien. Un père avait acheté un studio à la Doua 120 000 € il y a quinze ans. Au décès, le bien vaut 190 000 €. Les enfants héritent sur une base de 190 000 €. Une revente à 195 000 € ne génère qu'une plus-value de 5 000 €, et non de 75 000 €. Sans le décès, la plus-value taxable aurait été bien plus lourde, d'autant que la réforme 2025 y réintègre désormais les amortissements. Nous détaillons ce mécanisme dans notre article sur la purge de la plus-value au décès en LMNP.
Le sort de l'amortissement et de la réforme 2025
L'amortissement pratiqué par le défunt s'arrête net. Il n'est pas réintégré dans un résultat, et les héritiers ne le récupèrent pas. En revanche, un héritier qui reprend l'activité peut recommencer à amortir.
Point clé : la nouvelle base d'amortissement est la valeur au jour du décès, pas le prix d'achat d'origine. C'est un vrai levier. L'héritier amortit un bien réévalué, ce qui génère de nouvelles charges déductibles pendant des années.
La réforme 2025 (loi de finances 2025) réintègre les amortissements déduits dans le calcul de la plus-value à la revente. Mais comme le décès purge la plus-value, l'ardoise des amortissements du défunt disparaît aussi. Seuls les amortissements repris après le décès, par l'héritier, entreront un jour dans son propre calcul. Le fonctionnement de l'amortissement est détaillé dans notre article comment fonctionne l'amortissement en LMNP.
L'indivision successorale entre héritiers
Quand plusieurs héritiers reçoivent le bien, ils se retrouvent en indivision. Chacun détient une quote-part du logement, sans division matérielle. Les loyers meublés se partagent alors selon les droits de chacun.
En indivision, chaque indivisaire déclare sa part des recettes en BIC. Les décisions importantes, comme vendre ou changer de locataire, exigent l'accord des héritiers selon des règles de majorité. Le cadre juridique de l'indivision figure sur service-public.fr.
Comment sortir de l'indivision
« Nul ne peut être contraint à rester dans l'indivision » : chaque héritier peut demander le partage. Trois voies existent :
- Le rachat des parts par un héritier, qui devient seul propriétaire et peut reprendre l'activité LMNP.
- La vente du bien et le partage du prix entre les héritiers.
- Le maintien en indivision, encadré par une convention écrite entre indivisaires.
Reprise ou arrêt de l'activité LMNP par les héritiers
Les héritiers ont le choix. Ils peuvent continuer la location meublée ou l'arrêter. Ce choix commande les démarches à suivre.
Reprendre l'activité
L'héritier qui garde le bien meublé devient loueur à son tour. Il doit s'immatriculer au guichet unique de l'INPI via le formulaire P0i, dans les 15 jours, pour obtenir son propre SIRET. Il choisit alors son régime, micro-BIC ou réel, et repart sur la valeur au décès.
Arrêter l'activité
Si les héritiers vendent le bien ou le passent en location nue, l'activité LMNP s'éteint. Aucune reprise n'est nécessaire, mais la cessation de l'activité du défunt reste à déclarer. La stratégie de transmission aux enfants est développée dans notre guide transmettre son LMNP à ses enfants : les stratégies.
Obligations déclaratives et droits de succession
Réponse courte : deux blocs d'obligations. D'abord la cessation d'activité du défunt, ensuite les droits de succession sur la valeur du bien.
La dernière liasse et la cessation
Le décès vaut cessation d'activité LMNP. Les héritiers, ou le notaire, doivent déclarer cette cessation et déposer une dernière liasse fiscale 2031 pour la période courue jusqu'au décès, si le défunt était au régime réel. Le délai est en principe de 60 jours.
| Obligation | Qui | Délai indicatif |
|---|---|---|
| Déclaration de cessation d'activité | Héritiers / notaire | ~60 jours après le décès |
| Dernière liasse 2031 (si réel) | Héritiers | ~60 jours après le décès |
| Déclaration de succession | Héritiers / notaire | 6 mois (décès en France) |
| Immatriculation P0i (si reprise) | Héritier repreneur | 15 jours après reprise |
Les droits de succession
Le bien meublé entre dans l'actif successoral pour sa valeur vénale au décès. Les droits dépendent du lien de parenté et des abattements. En ligne directe, chaque enfant bénéficie d'un abattement de 100 000 € par parent avant application du barème. Le détail des abattements figure sur service-public.fr. Pour arbitrer entre reprise, indivision et vente, l'appui d'un expert-comptable spécialisé LMNP à Lyon sécurise chaque étape.
Un dernier point utile aux héritiers lyonnais. Le passif déductible, comme un crédit immobilier encore en cours sur le bien, vient réduire l'actif taxable. La vue d'ensemble de la fiscalité meublée est reprise dans notre guide LMNP complet. Chez Archipel Lyon, expert-comptable à Lyon, nous accompagnons les familles à chaque succession de bien meublé.
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Questions fréquentes sur la succession LMNP et les héritiers
Que devient le bien LMNP au décès du propriétaire ?
Le bien entre dans la succession et revient aux héritiers, avec ses loyers. L'activité LMNP du défunt s'arrête et doit être déclarée en cessation. Les héritiers repartent sur la valeur au jour du décès et choisissent de reprendre la location meublée, de vendre ou de passer en location nue.
La plus-value LMNP est-elle vraiment effacée au décès ?
Oui. Le décès purge la plus-value latente accumulée par le défunt. Les héritiers repartent sur la valeur vénale retenue dans la déclaration de succession. Une revente peu après ne dégage donc qu'une plus-value très faible, calculée depuis cette nouvelle base et non depuis le prix d'achat d'origine.
Un héritier peut-il continuer l'activité LMNP ?
Oui. L'héritier qui conserve le bien meublé peut reprendre l'activité à son nom. Il s'immatricule au guichet unique de l'INPI via le formulaire P0i pour obtenir un SIRET, puis choisit son régime. Il amortit alors le bien sur sa valeur au décès, ce qui recrée des charges déductibles.
Comment fonctionne l'indivision entre plusieurs héritiers ?
Chaque héritier détient une quote-part du bien et de ses loyers, déclarés en BIC au prorata. Les décisions importantes exigent des majorités. Aucun héritier ne peut être forcé de rester en indivision : chacun peut demander le partage, le rachat des parts ou la vente du bien.
Quelles démarches déclaratives après le décès ?
Il faut déclarer la cessation d'activité et, si le défunt était au régime réel, déposer une dernière liasse 2031, en principe sous 60 jours. S'ajoute la déclaration de succession dans les 6 mois. Un héritier qui reprend l'activité doit s'immatriculer dans les 15 jours.
J'hérite avec ma sœur d'un T2 meublé à la Croix-Rousse, que faire ?
Vous êtes en indivision sur ce T2. Vous pouvez le garder et vous partager les loyers, l'un peut racheter la part de l'autre, ou vous pouvez le vendre. La plus-value étant purgée au décès, une vente rapide reste peu taxée. Un point avec un expert-comptable aide à choisir la meilleure sortie.
Une succession LMNP à gérer à Lyon ?
Archipel Lyon accompagne les héritiers : purge de plus-value, cessation, reprise ou vente du bien meublé, avec un premier rendez-vous offert.
Gael Gente
Expert-comptable associe — Archipel Lyon
Fondateur du cabinet Archipel a Lyon Bellecour, Gael accompagne les createurs d'entreprise, les independants et les TPE dans leurs choix juridiques, fiscaux et comptables.
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