Plus-value LMP ou LMNP : la différence de régime change tout à la revente. Abattements, réintégration 2025, exonération 151 septies, exemple chiffré.
Sommaire
En resume
- En LMNP, la revente relève de la plus-value des particuliers : 19 % + 17,2 % de prélèvements sociaux, avec abattements pour durée de détention.
- En LMP, c'est la plus-value professionnelle, séparée en court terme (amortissements) et long terme (30 %).
- Depuis 2025, les amortissements sont réintégrés dans la plus-value LMNP des biens cédés.
- L'article 151 septies exonère totalement la plus-value LMP si l'activité dépasse 5 ans et les recettes restent sous 90 000 €.
- Le régime le plus favorable dépend de vos recettes et de la durée de détention : à simuler avant toute vente.
Vendre un bien en location meublée ne se calcule pas de la même façon selon votre statut. En LMNP, vous relèvez de la plus-value des particuliers. En LMP, c'est la plus-value professionnelle, avec ses propres règles. La différence peut représenter des dizaines de milliers d'euros. Voyons comment distinguer les deux régimes, et lequel joue en votre faveur.
Plus-value LMP et LMNP : deux logiques opposées
Tout part d'une seule question : la loi vous considère-t-elle comme un particulier ou comme un professionnel ? C'est ce qui détermine votre régime de plus-value, et donc votre imposition à la revente.
- En LMNP : vous relèvez de la plus-value des particuliers, la même que pour une résidence secondaire.
- En LMP : vous relèvez de la plus-value professionnelle, celle des entreprises.
La bascule en LMP n'est pas un choix : elle s'impose quand vos recettes dépassent 23 000 € par an et vos autres revenus d'activité. Les détails de ce basculement sont détaillés dans notre article sur le passage de LMNP à LMP et ses seuils. Changer de statut change aussi, mécaniquement, votre plus-value.
La plus-value en LMNP : le régime des particuliers
En LMNP, la plus-value se calcule simplement : prix de vente moins prix d'achat (frais et travaux inclus). Le solde est taxé à 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux.
L'atout du régime, ce sont les abattements pour durée de détention. Plus vous gardez le bien, moins vous payez :
- Exonération totale d'impôt sur le revenu après 22 ans.
- Exonération totale de prélèvements sociaux après 30 ans.
Nouveauté majeure depuis la loi de finances 2025 : les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul, pour les biens cédés à partir de 2025. Concrètement, la plus-value imposable augmente du montant des amortissements passés en charge. Les résidences services étudiantes et seniors restent exonérées de cette règle. Nous détaillons ce mécanisme dans notre guide sur la fiscalité de la revente LMNP en 2026. Le cadre officiel figure sur impots.gouv.fr.
La plus-value en LMP : le régime professionnel
En LMP, on quitte le monde des particuliers pour celui des entreprises. La plus-value se scinde en deux composantes, avec deux traitements distincts.
- Plus-value à court terme : la part correspondant aux amortissements déduits. Elle est imposée au barème progressif de l'impôt sur le revenu, comme un bénéfice.
- Plus-value à long terme : la part restante, pour un bien détenu plus de deux ans. Elle est taxée à 12,8 %, plus 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 30 %.
À première vue, le LMP semble moins intéressant : la part « court terme » peut alourdir la note. Mais ce régime ouvre droit à des exonérations que le LMNP ne connaît pas. Et là, tout change.
L'exonération de l'article 151 septies : l'atout du LMP
C'est le vrai avantage du statut professionnel. L'article 151 septies du Code général des impôts permet une exonération de plus-value, parfois totale, sous deux conditions cumulées :
- L'activité de location meublée est exercée depuis plus de 5 ans.
- Les recettes annuelles sont inférieures à 90 000 € (moyenne des deux années précédentes).
Sous ces seuils, la plus-value est entièrement effacée, court terme comme long terme. Entre 90 000 € et 126 000 € de recettes, l'exonération devient partielle et dégressive. Au-delà, elle disparaît. Le texte complet est consultable sur Legifrance.
Beaucoup de bailleurs LMP restent sous 90 000 € de loyers : ils basculent en LMP parce que ces recettes dépassent leurs autres revenus, pas parce qu'elles sont énormes. Pour eux, revendre après cinq ans peut se faire sans le moindre impôt de plus-value. D'autres dispositifs existent : l'article 151 septies A pour un départ à la retraite, ou l'abattement de l'article 151 septies B sur l'immobilier long terme.
Attention : ces exonérations professionnelles ne portent pas sur les prélèvements sociaux liés au régime social des indépendants, un point qui dépend de votre situation. Le cadre économique et fiscal de la location meublée est rappelé sur economie.gouv.fr. C'est toute la raison de simuler les deux régimes avant de vendre : le bon statut, au bon moment, fait la différence.
Tableau comparatif : plus-value LMNP vs LMP
| Critère | LMNP (plus-value des particuliers) | LMP (plus-value professionnelle) |
|---|---|---|
| Nature | Régime des particuliers | Régime des entreprises |
| Taux | 19 % + 17,2 % de PS | Court terme au barème ; long terme 12,8 % + 17,2 % |
| Amortissements | Réintégrés depuis 2025 | Taxés en court terme (mais exonérables) |
| Abattement durée | Exo IR à 22 ans, PS à 30 ans | Aucun abattement de ce type |
| Exonération recettes | Aucune | Totale si > 5 ans et < 90 000 € (151 septies) |
| Plus favorable si | Détention très longue ou grosses recettes | Recettes modérées et activité > 5 ans |
Quel régime est le plus favorable ? Un exemple chiffré
Réponse courte : le LMP gagne souvent quand vos recettes restent modérées et que vous détenez depuis plus de cinq ans, grâce à l'exonération 151 septies. Le LMNP reprend l'avantage sur les détentions très longues, quand les abattements ont fait leur effet.
Prenons un appartement à la Croix-Rousse, acheté 200 000 € et revendu 300 000 € après 8 ans. Le bailleur a déduit 40 000 € d'amortissements et perçoit 12 000 € de loyers par an.
| Étape | En LMNP (cédé en 2025) | En LMP (151 septies) |
|---|---|---|
| Plus-value brute | 100 000 € | 100 000 € |
| Réintégration amortissements | + 40 000 € | Sans objet |
| Base imposable | ~140 000 € (avant abattements) | 0 € (exonérée) |
| Impôt estimé | ~40 000 € | 0 € |
Recettes sous 90 000 € et activité de plus de 5 ans : en LMP, la plus-value est entièrement exonérée. En LMNP, la réintégration des amortissements gonfle la base, et les abattements de 8 ans restent faibles. L'écart dépasse ici 40 000 €. C'est pourquoi le régime doit se vérifier au cas par cas, avec un expert-comptable spécialisé LMNP à Lyon.
La comparaison complète des deux statuts figure dans notre guide LMNP complet. Et pour le cadre général de l'imposition, le site service-public.fr rappelle les règles applicables. Chez Archipel Lyon, expert-comptable à Lyon, nous simulons les deux scénarios avant toute vente.
Questions fréquentes sur la plus-value LMP et LMNP
Quelle est la différence entre plus-value LMP et LMNP ?
En LMNP, vous relèvez de la plus-value des particuliers : taux fixe de 19 % plus prélèvements sociaux, avec des abattements pour durée de détention. En LMP, c'est la plus-value professionnelle, séparée en court et long terme, mais souvent exonérée grâce à l'article 151 septies. Deux régimes à ne pas confondre.
Le LMP est-il toujours plus avantageux à la revente ?
Non. Le LMP l'emporte quand vos recettes restent sous 90 000 € et que l'activité dure depuis plus de 5 ans, car la plus-value peut être totalement exonérée. Au-delà de 126 000 € de recettes, l'exonération disparaît et le LMNP redevient souvent plus favorable.
Les amortissements sont-ils réintégrés dans les deux régimes ?
Oui, mais différemment. En LMNP, la loi de finances 2025 réintègre les amortissements dans la plus-value imposable des biens cédés depuis 2025. En LMP, cette part correspond à la plus-value à court terme, mais elle peut être effacée par l'exonération 151 septies.
Comment bénéficier de l'exonération article 151 septies ?
Il faut exercer l'activité de location meublée professionnelle depuis plus de 5 ans et afficher des recettes annuelles moyennes inférieures à 90 000 €. L'exonération est alors totale. Entre 90 000 € et 126 000 €, elle est partielle. Cette exonération n'existe pas en LMNP.
Je suis LMP à Lyon avec un T2 à la Guillotière, ma plus-value est-elle exonérée ?
Si vos loyers annuels restent sous 90 000 € et que vous louez depuis plus de 5 ans, oui : l'article 151 septies exonère la totalité de la plus-value. Un T2 à la Guillotière génère rarement autant de recettes, ce qui rend l'exonération accessible pour la plupart des bailleurs lyonnais.
La résidence principale est-elle concernée ?
Non. Ni le LMNP ni le LMP ne s'appliquent à votre résidence principale, toujours exonérée de plus-value. Ces régimes concernent uniquement les logements que vous louez en meublé. Un même foyer peut détenir sa résidence principale et un bien locatif meublé, chacun avec ses règles.
LMP ou LMNP : quelle plus-value pour votre vente ?
Archipel Lyon simule vos deux scénarios de plus-value avant la revente et sécurise votre statut, avec un premier rendez-vous offert.
Gael Gente
Expert-comptable associe — Archipel Lyon
Fondateur du cabinet Archipel a Lyon Bellecour, Gael accompagne les createurs d'entreprise, les independants et les TPE dans leurs choix juridiques, fiscaux et comptables.
Prendre rendez-vous avec Gael →Article publie par Archipel Lyon · Cabinet d'expertise comptable · 9 quai des Celestins, Lyon 2e