LMP après la réforme 2025 : ce qui change vraiment

Beaucoup d'investisseurs pensent que passer en LMP est une catastrophe fiscale. C'est faux. Le statut de loueur meublé professionnel obéit à d'autres règles que le LMNP, notamment à la revente et sur le plan social. La réforme 2025 a rebattu quelques cartes. Voyons ce que le passage en LMP change vraiment, et pourquoi il n'est pas toujours à fuir.

LMP ou LMNP : où se situe la frontière ?

Vous devenez loueur meublé professionnel quand deux conditions sont réunies la même année. Les recettes locatives du foyer dépassent 23 000 € par an. Et elles dépassent aussi les autres revenus d'activité du foyer fiscal (salaires, BIC, BNC). Si un seul plafond est franchi, vous restez LMNP.

Cette bascule n'est ni un choix ni une case à cocher. Elle est automatique dès que les seuils sont atteints. Un couple de retraités qui loue plusieurs studios à Lyon peut basculer sans le vouloir, simplement parce que ses pensions sont modestes. Le sujet est détaillé dans notre article sur le passage de LMNP à LMP et ses seuils.

Une fois LMP, la fiscalité des loyers reste la même : BIC, micro ou réel, amortissement au réel. Ce qui change, c'est le régime de plus-value, l'imputation des déficits et les cotisations sociales.

Plus-value professionnelle : la vraie différence à la revente

C'est le point qui distingue le plus nettement les deux statuts. Le LMNP relève des plus-values immobilières des particuliers. Le LMP relève des plus-values professionnelles. Deux mondes, deux calculs.

En LMP, la plus-value se scinde en deux. La part court terme, égale aux amortissements déduits, est imposée au barème de l'impôt sur le revenu et supporte les cotisations sociales. La part long terme, le surplus, est taxée à 12,8 % plus 17,2 % de prélèvements sociaux si le bien est détenu depuis plus de deux ans.

L'exonération de l'article 151 septies

C'est l'avantage majeur du LMP, et il n'existe pas en LMNP. L'article 151 septies du Code général des impôts permet une exonération de la plus-value professionnelle sous deux conditions cumulatives.

• L'activité de location meublée est exercée depuis au moins cinq ans.
• Les recettes annuelles restent sous certains seuils.

Pour la location meublée, assimilée à une prestation de services, l'exonération est totale si les recettes moyennes des deux dernières années sont inférieures à 90 000 €. Elle est partielle et dégressive entre 90 000 € et 126 000 €. Au-delà, plus d'exonération à ce titre.

Concrètement, un bailleur lyonnais avec trois T2 à la Croix-Rousse et à Gerland, générant 30 000 € de loyers par an depuis huit ans, peut revendre en exonération totale de plus-value. Là où un LMNP paierait sur les amortissements réintégrés. D'autres régimes existent, comme l'article 151 septies B qui applique un abattement selon la durée de détention de l'immeuble. Le bon dispositif dépend de votre situation.

Imputation des déficits sur le revenu global

Voici un second atout du statut professionnel. En LMNP, un déficit d'exploitation ne s'impute que sur les bénéfices de même nature, les BIC meublés, pendant dix ans. Il n'allège jamais votre impôt sur le salaire.

En LMP, c'est différent. Les déficits provenant de l'activité, hors amortissements, s'imputent sur le revenu global du foyer, sans plafond spécifique. Un déficit de démarrage, lié à des travaux ou à des frais d'acquisition, peut donc réduire l'impôt sur vos autres revenus. Attention : la fraction correspondant aux amortissements reste, elle, reportable uniquement sur les résultats de la location meublée.

Cet effet peut être puissant lors des premières années. Il suppose toutefois une comptabilité rigoureuse au régime réel. Les principes d'imputation figurent sur impots.gouv.fr.

Cotisations sociales : le vrai coût du statut LMP

C'est la contrepartie du LMP, et la plus sous-estimée. Le loueur professionnel relève du régime social des indépendants. Ses bénéfices ne supportent plus les 17,2 % de prélèvements sociaux, mais des cotisations sociales de l'ordre de 35 à 40 % du résultat.

En échange, ces cotisations ouvrent des droits : retraite, indemnités, formation. Un point important : même en l'absence de bénéfice, une cotisation minimale annuelle reste due, souvent autour de 1 100 à 1 200 €. L'affiliation se fait auprès de l'Urssaf.

Un bénéfice au réel souvent nul, grâce à l'amortissement, limite ces cotisations à leur minimum. Le calcul mérite d'être fait au cas par cas avant de redouter le passage en LMP. Notre article dédié aux cotisations sociales en LMNP et LMP chiffre chaque situation.

Ce que la réforme 2025 change vraiment

La réforme LMP réforme 2025 concerne d'abord le LMNP. Depuis la loi de finances 2025, les amortissements déduits par un LMNP sont réintégrés dans le calcul de sa plus-value à la revente. Ce mécanisme rapproche le LMNP de ce que le LMP subissait déjà.

Car en LMP, les amortissements ont toujours été pris en compte, via la plus-value court terme. La réforme ne modifie donc pas fondamentalement le régime professionnel sur ce point. Elle réduit surtout l'écart entre les deux statuts à la revente, puisque le LMNP subit désormais lui aussi la réintégration de ses amortissements.

Le LMP conserve ses armes propres : l'exonération 151 septies et l'imputation des déficits, deux leviers absents du LMNP. Autrement dit, la réforme 2025 rend le passage en LMP moins pénalisant qu'avant sur la plus-value. Chaque situation reste singulière, et ces règles évoluent ; un chiffrage à jour est indispensable avant toute décision.

Pour comprendre l'ensemble du cadre, consultez notre guide LMNP complet. Et pour arbitrer entre les deux statuts, un expert-comptable spécialisé LMNP à Lyon simule votre revente avant de trancher. Archipel Lyon, expert-comptable à Lyon, vous accompagne dans cette bascule.

Questions fréquentes sur le LMP après la réforme 2025

Le passage en LMP est-il vraiment défavorable ?

Pas nécessairement. Le LMP alourdit les cotisations sociales, mais il ouvre l'exonération de plus-value de l'article 151 septies et l'imputation des déficits sur le revenu global. Depuis la réforme 2025, l'écart avec le LMNP à la revente s'est réduit. Tout dépend du niveau de recettes et de la durée d'activité.

Qu'est-ce que la réforme 2025 change pour le LMP ?

Peu de choses directement. La réforme vise surtout le LMNP, dont les amortissements sont désormais réintégrés dans la plus-value. Le LMP intégrait déjà ces amortissements via sa plus-value court terme. La conséquence indirecte est un rapprochement des deux statuts à la revente, rendant le LMP relativement moins pénalisant qu'avant.

Comment fonctionne l'exonération de l'article 151 septies ?

Elle exonère la plus-value professionnelle si l'activité dure depuis au moins cinq ans et que les recettes restent sous les seuils. Pour la location meublée, l'exonération est totale sous 90 000 € de recettes annuelles, partielle entre 90 000 € et 126 000 €. C'est un avantage propre au LMP, absent du LMNP.

Un LMP paie-t-il des cotisations même sans bénéfice ?

Oui. Le régime social des indépendants impose une cotisation minimale annuelle, souvent de 1 100 à 1 200 €, même en l'absence de résultat. En contrepartie, ces cotisations ouvrent des droits à la retraite et à la prévoyance. Un bénéfice ramené à zéro par l'amortissement limite le coût social à ce minimum.

Peut-on imputer un déficit LMP sur son salaire ?

Oui, en partie. Les déficits d'exploitation du LMP, hors amortissements, s'imputent sur le revenu global du foyer, sans plafond dédié. Cela peut réduire l'impôt sur vos autres revenus, notamment lors des premières années chargées en travaux. La fraction issue des amortissements reste, elle, cantonnée à la location meublée.

Un bailleur lyonnais peut-il devenir LMP sans le vouloir ?

Tout à fait. Un propriétaire de plusieurs studios près de la Manufacture des tabacs ou de la Doua, avec de faibles autres revenus, peut franchir les deux seuils sans démarche volontaire. La bascule est automatique dès que les recettes dépassent 23 000 € et les autres revenus d'activité du foyer. Un suivi annuel évite la surprise.

Faut-il un expert-comptable pour gérer un statut LMP ?

C'est fortement recommandé. Le LMP cumule liasse fiscale, plan d'amortissement, cotisations sociales et régime de plus-value professionnelle. Les enjeux dépassent largement les honoraires, situés autour de 300 à 900 € par an à Lyon. Une simulation avant la revente peut éviter plusieurs milliers d'euros d'impôt mal anticipé.