Transmettre un LMNP à ses enfants : donation, démembrement, donation-partage, SARL de famille. Les 4 stratégies pour réduire les droits, avec exemple chiffré.
Sommaire
En resume
- La donation simple permet de transmettre 100 000 € par parent et par enfant sans droits, tous les 15 ans.
- La donation avec démembrement transmet la nue-propriété décotée, tout en conservant les loyers via l'usufruit.
- La donation-partage fige les valeurs et assure l'équité entre plusieurs enfants.
- La SARL de famille permet de transmettre des parts progressivement en gardant le contrôle de la gestion.
- Au décès, la plus-value est purgée ; transmettre plutôt que vendre évite la réintégration des amortissements de la réforme 2025.
Transmettre un patrimoine locatif meublé à ses enfants ne s'improvise pas. Bien préparée, la transmission d'un LMNP peut réduire fortement les droits de donation et effacer la plus-value latente. Mal anticipée, elle coûte cher. Voici quatre stratégies concrètes pour transmettre vos biens meublés à vos enfants, avec un exemple lyonnais chiffré et l'impact de la réforme 2025.
Transmettre un LMNP à ses enfants : par où commencer ?
La question centrale est simple : comment transmettre le patrimoine meublé en payant le moins de droits possible, tout en gardant la maîtrise du calendrier ? Quatre leviers principaux existent, souvent combinés :
- La donation simple, qui utilise l'abattement de 100 000 € par parent et par enfant.
- La donation avec démembrement, qui transmet la nue-propriété à valeur décotée.
- La donation-partage, qui répartit et fige la valeur entre les enfants.
- La SARL de famille ou holding, pour transmettre des parts plutôt qu'un bien.
Chacune répond à une situation différente. Le bon choix dépend de votre âge, du nombre d'enfants et de votre volonté de continuer à percevoir les loyers. Pour le cadre général du statut, notre guide LMNP complet pose les bases.
Stratégie 1 : la donation simple et l'abattement de 100 000 €
C'est la méthode la plus directe. Chaque parent peut donner jusqu'à 100 000 € à chaque enfant sans droits de donation, et cet abattement se recharge tous les 15 ans.
Concrètement, un couple avec deux enfants peut transmettre 400 000 € en franchise de droits : 100 000 € par parent et par enfant. En renouvelant l'opération tous les 15 ans, on transmet un patrimoine conséquent sans fiscalité.
La donation d'un bien meublé déjà loué transfère aussi l'activité LMNP à l'enfant, qui reprend l'amortissement. L'opération passe obligatoirement par un notaire pour un bien immobilier. Les règles officielles des donations figurent sur service-public.fr.
Stratégie 2 : la donation avec démembrement de propriété
Ici, on ne donne pas la pleine propriété, mais seulement la nue-propriété. Vous conservez l'usufruit : vous continuez à percevoir les loyers du meublé jusqu'à votre décès.
L'intérêt est fiscal. Les droits de donation ne portent que sur la valeur de la nue-propriété, calculée selon un barème lié à votre âge. Plus vous donnez tôt, plus la décote est forte :
| Âge de l'usufruitier | Valeur de l'usufruit | Valeur de la nue-propriété transmise |
|---|---|---|
| 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
Un parent de 65 ans transmet une nue-propriété valorisée à 60 % du bien. Sur un appartement à 250 000 €, la base taxable tombe à 150 000 €. Au décès, l'enfant récupère la pleine propriété sans droits supplémentaires. Le mécanisme complet est détaillé dans notre article sur le démembrement et la nue-propriété en LMNP.
Stratégie 3 : la donation-partage pour figer les valeurs
Quand il y a plusieurs enfants, la donation-partage évite les conflits futurs. Elle répartit les biens entre les héritiers de votre vivant et, surtout, fige la valeur des biens au jour de la donation.
La différence avec une donation simple est majeure. Dans une donation simple, la valeur des biens est réévaluée au décès, ce qui peut créer des inégalités si un bien a beaucoup pris de valeur. La donation-partage neutralise ce risque.
Elle se combine parfaitement avec le démembrement : on peut répartir la nue-propriété de plusieurs biens meublés entre les enfants tout en conservant l'usufruit. Un notaire est obligatoire. Le cadre juridique est consultable sur Legifrance.
Stratégie 4 : la SARL de famille ou la holding
Plutôt que de donner un bien, on transmet des parts sociales. Le patrimoine meublé est logé dans une SARL de famille, compatible avec la location meublée et l'amortissement.
Cette structure offre plusieurs avantages pour la transmission :
- On donne des parts progressivement, en optimisant l'abattement de 100 000 € tous les 15 ans.
- Les parents peuvent garder la gérance et le contrôle de la gestion.
- La transmission de parts évite l'indivision entre les enfants.
La SARL de famille relève de l'impôt sur le revenu, ce qui préserve les règles LMNP. Attention : monter une telle structure demande un accompagnement précis, car le passage à l'IS changerait toute la fiscalité. Le cadre économique de la location meublée est rappelé sur economie.gouv.fr. C'est un travail à mener avec un expert-comptable spécialisé LMNP à Lyon.
Tableau récapitulatif des quatre stratégies
| Stratégie | Avantage principal | Situation idéale |
|---|---|---|
| Donation simple | Abattement 100 000 € / 15 ans | Transmission progressive et simple |
| Donation démembrée | Base taxable décotée, loyers conservés | Parent qui veut garder ses revenus |
| Donation-partage | Valeurs figées, équité entre enfants | Plusieurs enfants |
| SARL de famille | Transmission de parts, contrôle conservé | Patrimoine important, plusieurs biens |
Plus-value et réforme 2025 : l'impact sur la transmission
Un point clé joue en faveur de la transmission : au décès, la plus-value latente est purgée. Les héritiers reçoivent le bien à sa valeur du jour du décès, sans jamais payer la plus-value accumulée par le défunt. Ce mécanisme est expliqué dans notre article dédié à la purge de la plus-value au décès en LMNP.
La réforme 2025 change la donne pour les reventes. Depuis la loi de finances 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value des biens cédés. Un enfant qui reçoit un LMNP amorti et le revend verra sa plus-value gonflée par ces amortissements passés.
D'où l'intérêt de transmettre plutôt que de vendre quand le bien est fortement amorti. La donation ou la succession n'est pas une cession : elle ne déclenche pas cette réintégration. Les résidences services étudiantes et seniors restent par ailleurs exonérées de la réintégration. Le cadre officiel de la location meublée est rappelé sur impots.gouv.fr.
Exemple lyonnais chiffré : transmettre un T2 à la Croix-Rousse
Prenons un couple lyonnais de 65 ans, propriétaire d'un T2 meublé à la Croix-Rousse valorisé 250 000 €, loué en LMNP depuis douze ans. Ils ont deux enfants et veulent conserver les loyers.
Ils optent pour une donation-partage avec démembrement. À 65 ans, la nue-propriété vaut 60 % du bien, soit 150 000 €, répartis entre les deux enfants : 75 000 € chacun.
| Étape | Montant |
|---|---|
| Valeur du bien en pleine propriété | 250 000 € |
| Nue-propriété transmise (60 %) | 150 000 € |
| Part par enfant | 75 000 € |
| Abattement disponible par parent / enfant | 100 000 € |
| Droits de donation à payer | 0 € |
La part reçue par chaque enfant (75 000 €) reste sous l'abattement de 100 000 € par parent. Résultat : aucun droit de donation. Les parents gardent les loyers via l'usufruit, et au décès, les enfants récupèrent la pleine propriété sans fiscalité supplémentaire. Un montage à construire avec Archipel Lyon, expert-comptable à Lyon.
Questions fréquentes sur la transmission d'un LMNP aux enfants
Peut-on transmettre un LMNP à ses enfants sans payer de droits ?
Oui, dans une large mesure. Chaque parent dispose d'un abattement de 100 000 € par enfant, renouvelable tous les 15 ans. Combiné au démembrement, qui décote la base taxable, un couple peut transmettre un bien meublé de plusieurs centaines de milliers d'euros en franchise de droits de donation.
Que devient l'amortissement quand on donne un bien LMNP ?
L'enfant qui reçoit le bien reprend l'activité LMNP et peut continuer à amortir, sur la base de la valeur retenue lors de la donation. La transmission ne déclenche pas la réintégration des amortissements prévue en cas de vente. C'est un vrai atout par rapport à une cession classique.
La plus-value est-elle effacée au décès ?
Oui. Au décès du propriétaire, la plus-value latente est purgée. Les héritiers reçoivent le bien à sa valeur du jour du décès. S'ils le revendent ensuite, la plus-value se calcule à partir de cette nouvelle valeur, et non du prix d'achat initial du défunt.
Faut-il créer une SARL de famille pour transmettre ?
Pas toujours. La SARL de famille est utile pour un patrimoine important ou plusieurs biens, car elle permet de donner des parts progressivement en gardant le contrôle. Pour un ou deux biens, une donation simple ou démembrée suffit souvent. Le choix se fait au cas par cas avec un expert-comptable.
Comment transmettre un studio loué à la Doua à mes enfants ?
Pour un studio étudiant à la Doua, la donation avec démembrement est souvent idéale : vous conservez les loyers via l'usufruit, tout en transmettant la nue-propriété décotée. Sur un studio autour de 120 000 €, la base taxable descend nettement sous l'abattement de 100 000 € par parent.
La donation d'un LMNP passe-t-elle forcément par un notaire ?
Oui, dès qu'il s'agit d'un bien immobilier. La donation d'un logement, en pleine propriété ou en nue-propriété, doit être reçue par acte notarié. Pour la transmission de parts de SARL de famille, le formalisme diffère mais un accompagnement reste vivement conseillé.
Comment transmettre votre LMNP à vos enfants ?
Archipel Lyon construit la stratégie de transmission adaptée à votre patrimoine meublé et chiffre les droits, avec un premier rendez-vous offert.
Gael Gente
Expert-comptable associe — Archipel Lyon
Fondateur du cabinet Archipel a Lyon Bellecour, Gael accompagne les createurs d'entreprise, les independants et les TPE dans leurs choix juridiques, fiscaux et comptables.
Prendre rendez-vous avec Gael →Article publie par Archipel Lyon · Cabinet d'expertise comptable · 9 quai des Celestins, Lyon 2e