Simulateur LMNP location nue : comparez votre rentabilité

Vous hésitez entre louer un appartement meublé ou nu à Lyon ? La question se résume souvent à un chiffre : la rentabilité nette après impôt. Un simulateur LMNP location nue ne remplace pas un calcul fait avec vos vrais chiffres, mais la méthode ci-dessous vous permet de le construire vous-même, étape par étape.

Les paramètres à réunir

Avant tout calcul, rassemblez les données propres à votre bien. Une simulation fiable repose sur des chiffres réels, pas sur des moyennes nationales.

• Le prix d'achat, ventilé entre bâti et terrain (le terrain n'est jamais amortissable).
• Le loyer visé, meublé et nu, pour un bien comparable dans le même quartier.
• Les charges annuelles : taxe foncière, assurance, gestion, copropriété, entretien, intérêts d'emprunt.
• Le coût du mobilier si vous simulez un LMNP (décret du 31 juillet 2015, 11 éléments obligatoires).
• Votre tranche marginale d'imposition (TMI) et votre exposition aux prélèvements sociaux.

À la Doua, un studio étudiant meublé se loue souvent 10 à 15 % plus cher que le même studio nu. Cet écart de loyer fait déjà partie de votre simulation.

La méthode de calcul, étape par étape

1. Le loyer et les charges annuelles

Additionnez les loyers sur 12 mois, puis listez les charges déductibles : intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance propriétaire non occupant, frais de gestion, travaux d'entretien. Ces charges sont quasi identiques en meublé et en nu.

2. L'amortissement, spécifique au LMNP

Seul le régime réel LMNP autorise l'amortissement. Vous amortissez le bâti, hors terrain, sur 25 à 33 ans (2 à 3 %/an), et le mobilier sur 5 à 10 ans. Cette charge ne sort pas de trésorerie, mais elle réduit votre résultat imposable. En location nue, l'amortissement n'existe pas : c'est la différence structurelle entre les deux régimes. Notre article sur le fonctionnement de l'amortissement en LMNP détaille le calcul poste par poste.

3. L'impôt selon votre TMI

Appliquez votre TMI, plus 17,2 % de prélèvements sociaux, à la base imposable obtenue. En LMNP micro-BIC, la base est le loyer moins un abattement de 50 % (plafond 77 700 € de recettes). En location nue micro-foncier, l'abattement n'est que de 30 % (plafond 15 000 €). Au réel, dans les deux régimes, la base est le résultat net réel, charges déduites (et amortissement en plus pour le LMNP). Le détail des règles figure sur impots.gouv.fr.

4. Le cash-flow net

Le cash-flow net, c'est ce qui reste réellement en poche : loyers moins charges moins impôt (l'amortissement, non décaissé, est réintégré dans ce calcul). C'est cet indicateur qui doit trancher entre LMNP et location nue, pas le seul taux de rentabilité brute.

Exemple chiffré à la Croix-Rousse

Prenons un T2 de 40 m² acheté 210 000 € à la Croix-Rousse, financé cash, dont 168 000 € de bâti amortissable et 7 000 € de mobilier. Loyer nu : 700 €/mois. Loyer meublé : 800 €/mois. Charges hors amortissement : environ 2 250 à 2 350 €/an. Propriétaire à la TMI de 30 %.

Sur ce bien, le LMNP au réel double quasiment le cash-flow net par rapport à la location nue. L'écart vient presque entièrement de l'amortissement, absent en nu. Ce résultat n'est pas généralisable : un bien plus petit, moins de charges ou une autre TMI changent la hiérarchie.

Tableau de simulation reproductible

Reproduisez ce calcul avec vos propres chiffres, ligne après ligne, pour les deux régimes.

Comparez ensuite les deux régimes, en micro et au réel : quatre colonnes remplies, une seule ligne de conclusion, le cash-flow net.

Pourquoi une simulation personnalisée change la donne

Cette méthode donne un ordre de grandeur, pas une certitude. Plusieurs paramètres réels compliquent le calcul : la ventilation bâti/terrain n'est pas toujours évidente, la durée d'amortissement du mobilier dépend de chaque poste, et depuis la réforme 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans la plus-value à la revente (sauf résidences services étudiantes ou seniors, exonérées). Un simulateur générique ignore ces subtilités.

Un cabinet spécialisé simule votre cas exact : montage financier, régime optimal (micro ou réel), projection sur 10 à 15 ans, et sortie en plus-value. Chez Archipel Lyon, ce travail s'appuie sur notre comparatif complet meublé vs nue. Comptez 300 à 900 €/an pour un accompagnement LMNP à Lyon, souvent rentabilisé dès la première année.

Faites réaliser cette simulation par un expert-comptable spécialisé LMNP à Lyon, avec vos vrais chiffres et un premier rendez-vous offert. Archipel Lyon, expert-comptable à Lyon, vous accompagne du choix du régime jusqu'à la déclaration.

Questions fréquentes sur le simulateur LMNP location nue

Quelle est la différence principale entre simuler en LMNP et en location nue ?

L'amortissement. En LMNP réel, vous déduisez chaque année une fraction du bâti et du mobilier, sans sortie de trésorerie. En location nue, cette déduction n'existe pas, quel que soit le régime choisi, micro-foncier ou réel.

Faut-il financer à crédit pour que la simulation soit fiable ?

Non, mais le crédit change le cash-flow. Les intérêts sont déductibles dans les deux régimes ; le remboursement du capital, lui, n'est jamais déductible et doit être soustrait de votre cash-flow disponible, en plus de l'impôt.

Le simulateur LMNP location nue doit-il intégrer la revente ?

Oui, si vous envisagez de vendre. Depuis 2025, les amortissements déduits en LMNP sont réintégrés dans le calcul de la plus-value. La location nue n'a jamais eu ce mécanisme, faute d'amortissement à réintégrer.

Quel régime privilégier pour un studio étudiant à Confluence ou à la Doua ?

Le meublé est souvent gagnant : loyer plus élevé, abattement micro-BIC de 50 % contre 30 % en nu, et amortissement possible au réel. Une simulation confirme l'écart sur votre bien précis.

Combien coûte une simulation personnalisée avec un expert-comptable à Lyon ?

Un accompagnement LMNP à Lyon coûte généralement 300 à 900 €/an. La simulation initiale, elle, est offerte lors du premier rendez-vous chez Archipel Lyon.

Le statut LMNP reste-t-il possible au-delà de 23 000 € de loyers ?

Oui, tant que ces recettes restent inférieures aux revenus d'activité du foyer fiscal. La bascule en LMP n'intervient que si les deux plafonds sont dépassés la même année.

Où déclarer les résultats de ma simulation LMNP ?

Sur le formulaire 2042-C-PRO, avec la liasse fiscale 2031 si vous êtes au régime réel. Les revenus fonciers de la location nue suivent un circuit distinct, détaillé sur service-public.fr.