Passer de la location nue au LMNP : ce qui change vraiment

Vous louez un studio ou un appartement en location nue à Lyon, et la fiscalité des revenus fonciers ne vous convient plus ? Beaucoup de propriétaires bailleurs franchissent le pas du meublé pour profiter du régime BIC et de l'amortissement. Ce passage ne s'improvise pas : bail en cours, ameublement obligatoire, immatriculation, bascule fiscale. Voici la marche à suivre, étape par étape.

Pourquoi passer de la location nue au LMNP ?

En location nue, vos loyers sont imposés en revenus fonciers. Le régime réel foncier autorise la déduction des charges, mais aucun amortissement du bien. En LMNP, les loyers deviennent des BIC. Vous déduisez les charges réelles ET vous amortissez le bien et le mobilier. Résultat : de nombreux loueurs meublés au régime réel ne paient aucun impôt sur leurs loyers pendant plusieurs années.

Le loyer meublé est aussi souvent plus élevé que le loyer nu pour un bien comparable. Un T2 loué vide à la Croix-Rousse, remeublé selon les normes, se relouera généralement plus cher en bail meublé, sur un marché où la demande étudiante et jeune active reste forte.

• Fiscalité plus favorable : amortissement possible, zéro impôt possible pendant plusieurs années.
• Loyer souvent supérieur au marché nu, notamment pour les petites surfaces.
• Marché locatif dynamique à Lyon pour le meublé : étudiants, jeunes actifs, mobilité professionnelle.

Le mécanisme de l'amortissement est détaillé dans notre article sur comment fonctionne l'amortissement en LMNP.

Mettre fin au bail nu : préavis et motif

Si le bail arrive à échéance

Le bail nu classique dure 3 ans pour un bailleur particulier. À l'échéance, vous pouvez donner congé pour reprise, pour vente, ou pour motif légitime et sérieux. Le préavis légal du bailleur est de 6 mois avant le terme, notifié par lettre recommandée ou acte de commissaire de justice.

Si le locataire part de lui-même

C'est le cas le plus simple. Dès que le logement se libère, vous pouvez lancer les travaux d'ameublement puis relouer en meublé. Aucun préavis particulier à respecter de votre côté dans ce cas.

Si vous voulez accélérer le passage

Vous ne pouvez pas rompre un bail nu en cours sans motif légal. Un accord amiable avec le locataire, pour un départ anticipé négocié, reste possible mais reste rare en pratique. Mieux vaut anticiper la fin naturelle du bail.

Le détail des motifs de congé et des délais applicables figure sur service-public.fr.

Meubler le logement selon le décret de 2015

La location meublée impose un mobilier minimal, fixé par le décret du 31 juillet 2015. Un logement loué nu, même bien entretenu, ne suffit presque jamais : il faut équiper entièrement la cuisine et les pièces de vie.

• Literie avec couette ou couverture
• Plaques de cuisson
• Four ou four à micro-ondes
• Réfrigérateur avec compartiment de congélation
• Vaisselle en quantité suffisante
• Ustensiles de cuisine
• Table et sièges
• Étagères de rangement
• Luminaires
• Matériel d'entretien ménager adapté au logement

Sans cet équipement complet, l'administration peut requalifier la location en location nue déguisée, avec perte du régime BIC. Mieux vaut respecter la liste à la lettre.

Rédiger le nouveau bail meublé et s'immatriculer

Un nouveau bail, pas un avenant

Le bail nu s'éteint ; vous signez un nouveau contrat de location meublée avec le locataire entrant. Durée : 1 an, ou 9 mois pour un étudiant, sans reconduction tacite dans ce dernier cas. Préavis : 1 mois pour le locataire, 3 mois pour vous. Dépôt de garantie : 2 mois de loyer maximum.

S'immatriculer auprès de l'INPI

Toute mise en location meublée doit être déclarée au guichet unique de l'INPI, via le formulaire P0i, dans les 15 jours suivant le début de la location. Vous obtenez alors un numéro SIRET, indispensable pour déclarer vos revenus en BIC.

Notre guide LMNP complet détaille chaque étape de cette immatriculation. La démarche se fait en ligne sur inpi.fr.

La bascule fiscale : des revenus fonciers au BIC

Le changement de statut locatif entraîne un changement de catégorie fiscale. Vos loyers sortent des revenus fonciers pour entrer en bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Avec le régime réel BIC, l'amortissement du bien et du mobilier vient en déduction, sans jamais créer de déficit imputable sur le revenu global. C'est ce qui permet souvent un impôt à zéro sur les loyers pendant plusieurs années, tant que le stock d'amortissement n'est pas épuisé.

Le régime BIC applicable à la location meublée est détaillé sur impots.gouv.fr.

Quel est le meilleur moment pour basculer ?

Le bon moment se situe presque toujours à la relocation, quand le logement est vide. Ameublement, nouveau bail, immatriculation : tout démarre au même instant, sans période grise entre les deux régimes.

Basculer en tout début d'année civile simplifie aussi la déclaration : pas de mois à répartir entre revenus fonciers et BIC sur le même exercice. Un propriétaire d'un studio à Gerland qui perd son locataire en septembre a souvent intérêt à meubler vite et relouer en meublé dès octobre, plutôt que d'attendre janvier et laisser le bien vacant.

Déficit foncier en cours et plus-value : les points de vigilance

Un déficit foncier en cours d'imputation

Si vous avez imputé un déficit foncier ces dernières années sur vos revenus fonciers, changer de régime locatif peut remettre en cause l'avantage obtenu. Vérifiez votre situation avec votre expert-comptable avant toute bascule vers le meublé.

Les règles applicables sont détaillées dans notre article sur le report du déficit en LMNP.

La plus-value à la revente

Depuis la réforme de la loi de finances 2025, les amortissements déduits en LMNP sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente, pour les biens cédés à partir de 2025. Les résidences services étudiantes et seniors restent exonérées de cette règle.

Les abattements pour durée de détention restent applicables : exonération d'impôt sur le revenu après 22 ans, exonération de prélèvements sociaux après 30 ans. Basculer en LMNP change la fiscalité courante des loyers, pas le compteur de détention du bien.

Le passage de la location nue au LMNP touche à la fois le droit du bail, la fiscalité et les obligations déclaratives. Un expert-comptable spécialisé LMNP à Lyon sécurise chaque étape : congé du bail nu, ameublement, immatriculation, choix du régime fiscal. Notre cabinet, expert-comptable à Lyon, accompagne chaque année des propriétaires bailleurs dans cette transition.

Questions fréquentes sur le passage de la location nue au LMNP

Combien de temps faut-il pour passer de la location nue au LMNP ?

Comptez 2 à 4 semaines : ameublement du logement, signature du bail meublé, puis immatriculation INPI dans les 15 jours suivant le début de la location. Le SIRET arrive généralement sous quelques jours.

Dois-je créer une société pour louer en meublé ?

Non. Le LMNP est un statut fiscal pour un particulier, pas une société. Si le bien est détenu via une SCI classique à l'impôt sur le revenu, la location meublée est incompatible, sauf option de la SCI à l'impôt sur les sociétés.

Que devient mon bail nu en cours ?

Il continue jusqu'à son terme ou son congé légal. Vous ne pouvez basculer en meublé qu'une fois le logement libéré, sauf accord amiable exceptionnel avec le locataire en place.

Puis-je meubler avant la fin du bail nu ?

Rien ne l'empêche juridiquement, mais c'est rarement utile. Mieux vaut acheter le mobilier une fois le logement vide, pour éviter la casse ou le vol pendant l'occupation par l'ancien locataire.

Un propriétaire à la Guillotière peut-il passer son studio étudiant en LMNP à la rentrée ?

Oui, c'est même le calendrier le plus fréquent : logement libéré en juin ou juillet, ameublement en été, nouveau bail meublé signé pour la rentrée de septembre, avec un bail de 9 mois si le locataire est étudiant.

Le passage en LMNP augmente-t-il ma taxe foncière ?

Non, la taxe foncière reste identique. En revanche, la CFE (cotisation foncière des entreprises) s'ajoute à partir de la 2e année d'activité, avec une exonération possible si les recettes restent sous 5 000 €.

Faut-il un expert-comptable pour ce type de transition ?

Ce n'est pas obligatoire, mais fortement conseillé le temps de la bascule. Comptez 300 à 900 € par an à Lyon, souvent rentabilisés dès la première année grâce à l'économie d'impôt réalisée.