LMNP amortissement mobilier duree : le guide complet 2026
Quelles durees d'amortissement pour le mobilier et les composants d'un bien LMNP au reel : le guide chiffre 2026.
Prendre rendez-vous → Decouvrir nos expertisesSommaire
En resume
- Principe : au regime reel, on amortit separement le bien (par composants) et le mobilier.
- Composants du bien : gros oeuvre 40 a 60 ans, installations techniques 15 a 20 ans, second oeuvre 10 a 15 ans.
- Mobilier : meubles 10 ans, literie 5 a 6 ans, electromenager 5 ans, materiel informatique 3 ans.
- Conditions : depense superieure a 600 € et mobilier acquis apres le debut de l'activite.
- Terrain : non amortissable ; on isole sa valeur avant tout calcul.
- Notre conseil : une decomposition fine maximise l'amortissement, donc l'economie d'impot.
L'amortissement, le moteur fiscal du LMNP au reel
L'amortissement est ce qui rend le regime reel si puissant en location meublee. Il traduit comptablement l'usure du bien et du mobilier, et vient reduire le resultat imposable, souvent jusqu'a l'annuler pendant des annees. Il ne s'applique qu'au reel, pas au micro-BIC.
Mais tout ne s'amortit pas a la meme vitesse. En tant qu'expert-comptable a Lyon, nous decomposons chaque bien pour appliquer la bonne duree a chaque element : c'est la que se gagne l'optimisation.
Les durees d'amortissement des composants du bien
On n'amortit jamais un bien en bloc : on le decompose en composants, chacun avec sa duree d'usage.
| Composant | Duree indicative |
|---|---|
| Gros oeuvre (structure) | 40 a 60 ans |
| Toiture | 20 a 30 ans |
| Installations techniques | 15 a 20 ans |
| Second oeuvre / agencements | 10 a 15 ans |
Un prealable essentiel : le terrain ne s'amortit pas. On isole donc sa valeur (souvent 10 a 20 % du prix) avant de repartir le reste entre composants. Cette decomposition releve de notre offre d'expert-comptable LMNP a Lyon.
Les durees d'amortissement du mobilier
Le mobilier s'amortit plus vite que le bati, sur 5 a 10 ans selon sa nature.
| Element | Duree |
|---|---|
| Meubles (canape, table, chaises) | 10 ans |
| Literie | 5 a 6 ans |
| Electromenager | 5 ans |
| Materiel electrique | 8 ans |
| Materiel informatique | 3 ans |
Deux conditions : la depense doit depasser 600 € et le mobilier doit avoir ete acquis apres le debut de l'activite. Les regles figurent sur impots.gouv.fr, service-public.fr et legifrance.gouv.fr.
Combien : exemple chiffre
Reponse directe : sur un appartement a 300 000 €, l'amortissement annuel atteint souvent 8 000 a 12 000 €.
| Poste | Base | Amortissement annuel |
|---|---|---|
| Bati (hors terrain, decompose) | 240 000 € | ~8 000 € |
| Mobilier | 15 000 € | ~2 000 € |
| Total indicatif | ~10 000 € |
Cet amortissement s'ajoute aux charges deductibles et efface souvent tout l'impot sur les loyers. Chiffrez le votre avec notre simulateur LMNP.
Points de vigilance sur l'amortissement
Trois regles a respecter.
- L'amortissement non deductible n'est pas perdu : il ne peut pas creer de deficit, mais se reporte sans limite de duree.
- Le terrain reste hors amortissement : une valorisation trop faible du terrain serait redressee.
- La reintegration a la revente : depuis 2025, les amortissements deduits sont repris dans le calcul de la plus-value.
Exemple : un investisseur lyonnais qui meuble un T2 pour 15 000 € amortit ce mobilier en plus du bati, ce qui gonfle son amortissement les premieres annees. Pour comparer avec une detention en societe, voyez notre page LMNP vs SCI.
Questions frequentes sur les durees d'amortissement en LMNP
Sur combien d'annees amortir le mobilier en LMNP ?
Le mobilier s'amortit selon sa duree d'usage : environ 10 ans pour les meubles, 5 a 6 ans pour la literie, 5 ans pour l'electromenager, 8 ans pour le materiel electrique et 3 ans pour l'informatique. L'amortissement s'applique aux depenses superieures a 600 euros, pour du mobilier acquis apres le debut de l'activite.
Comment amortir un bien immobilier en LMNP ?
On decompose le bien en composants amortis chacun sur sa duree : 40 a 60 ans pour le gros oeuvre, 20 a 30 ans pour la toiture, 15 a 20 ans pour les installations techniques, 10 a 15 ans pour le second oeuvre. Le terrain, lui, ne s'amortit pas et doit etre isole au prealable, souvent 10 a 20 % du prix.
Le terrain s'amortit-il en LMNP ?
Non. Le terrain n'est pas amortissable, car il ne se deprecie pas. Il faut donc isoler sa valeur, generalement 10 a 20 % du prix d'acquisition, avant de repartir le reste entre les composants du bati. Une part de terrain sous-evaluee pour gonfler l'amortissement expose a un redressement.
Que devient l'amortissement non utilise ?
L'amortissement ne peut pas creer de deficit en LMNP : la fraction qui excede le resultat n'est pas perdue, mais reportee sur les annees suivantes, sans limite de duree. Ce stock d'amortissements reportables continue d'effacer les loyers imposables tant qu'il n'est pas epuise.
L'amortissement est-il repris a la revente ?
Depuis 2025, oui en partie. Les amortissements deduits pendant la location sont reintegres dans le calcul de la plus-value lors de la revente d'un bien en LMNP. L'economie d'impot annuelle reste acquise, mais une fraction est reprise a la sortie. Cela n'annule pas l'interet du reel, mais impose d'anticiper la revente.
Qui peut calculer mon amortissement LMNP a Lyon ?
Archipel realise la decomposition du bien par composants, calcule l'amortissement du bati et du mobilier et tient la comptabilite LMNP au reel. Nous optimisons la repartition pour maximiser l'economie d'impot, tout en securisant la valeur du terrain et la reintegration a la revente.
Declarez votre LMNP l'esprit tranquille
Declarez votre LMNP avec Archipel Lyon - testez le simulateur LMNP
Gael Gente
Expert-comptable associe · Archipel Lyon
Fondateur du cabinet Archipel a Lyon Bellecour, Gael accompagne les createurs d'entreprise, les independants et les TPE dans leurs choix juridiques, fiscaux et comptables. Prendre rendez-vous →
Archipel Lyon · Cabinet d'expertise comptable · Lyon Bellecour
