Les évolutions fiscales impactent régulièrement le statut de loueur meublé non professionnel. Avec la loi de finances 2025, plusieurs ajustements sont à prévoir, affectant directement la fiscalité, les obligations déclaratives et les régimes du dispositif LMNP, comme le régime réel et le régime micro BIC. Ces modifications peuvent remettre en question la rentabilité de votre immobilier locatif.

Alors, est-ce la fin de ce statut de LMNP si avantageux ? Quelles solutions pour investir conserver une rentabilité intéressante tout en respectant la réglementation ? Cet article fait le point sur les impacts de la réforme et les leviers à activer pour les investisseurs.

La loi de finances 2025 modifie certains paramètres essentiels du régime fiscal lié au statut de loueur meublé :

• Le régime micro BIC pourrait désormais s’appliquer uniquement en dessous de 50 000 € de recettes annuelles, contre 77 700 € auparavant, avec un abattement forfaitaire maintenu à 50 %.

• Le mécanisme d’amortissement, pilier du régime réel, pourrait être plafonné, limitant sa portée pour les meublés non professionnels LMNP.

• Les meublés de tourisme sont dans le viseur des collectivités locales. La fiscalité applicable aux locations saisonnières pourrait être renforcée, notamment sur les locations de courte durée.

Ces changements incitent à modifier le code de son investissement et à repenser sa gestion locative avec un expert-comptable.

Le dispositif LMNP garde une fiscalité avantageuse, mais certaines pratiques sont désormais mieux encadrées :

• Les locations de courte durée sont fortement impactées. Des villes comme Lyon souhaitent restreindre leur développement.

• Les avantages fiscaux liés aux charges déductibles seront davantage contrôlés (intérêts, frais, assurance…).

• Une convergence progressive entre location meublée et location nue est observée, réduisant la différenciation fiscale.

La consultation d’un expert-comptable devient donc indispensable pour préserver son bénéfice réel et anticiper d’éventuelles contraintes.

Votre choix de régime fiscal a un impact direct sur votre impôt sur le revenu :

• Avec le régime micro BIC, l’abattement forfaitaire s’applique automatiquement, sans prise en compte des charges réelles. Mais attention au seuil de 50 000 €.

• Le régime réel, plus technique, permet de déduire les charges, d’amortir les biens, et d’optimiser le bénéfice réel.

• Au-delà de 23 000 € de revenus locatifs, vous pouvez basculer en loueur en meublé professionnel, ou professionnel LMP, avec d’autres règles, notamment concernant les plus-values et les cotisations sociales.

Ce choix dépend de nombreux facteurs : votre foyer fiscal, la nature de vos biens loués, la durée de location meublée, et vos autres activités commerciales.

Avec les nouvelles règles, il peut être judicieux de revoir votre stratégie :

• Le régime réel devient un levier incontournable pour optimiser la fiscalité. Il permet de gérer amortissements, charges, récupérer la TVA sous certaines conditions, etc.

• Intégrer son bien à une SCI à l’IS, ou à une SARL de famille, est utile dans une logique de transmission et d’investissement immobilier structuré.

• En cas de dépassement des seuils, le passage en LMP offre des opportunités intéressantes à condition de maîtriser la complexité du statut de loueur meublé professionnel.

Un expert-comptable spécialisé saura vous accompagner dans ce choix de régime ou de statut.

Voici quelques pistes de diversification :

• La location nue : fiscalement plus simple mais avec moins de déductions.

• L’investissement en nue propriété : efficace pour les investisseurs patrimoniaux.

• Les résidences étudiantes, résidences principales ou résidences services (EHPAD, résidences seniors) offrent un bon équilibre entre sécurité et rentabilité locative.

• Les dispositifs comme Censi Bouvard ou les placements via assurance vie peuvent compléter une stratégie de patrimoine immobilier.

• Les SCPI permettent un accès à l’immobilier locatif sans contraintes de gestion.

Il est également possible de modifier le code d’activité de votre bien ou d’enregistrer votre activité au registre du commerce pour clarifier votre situation.

Pour bénéficier du dispositif LMNP, certaines conditions doivent être remplies. Le bien doit être un logement meublé, affecté à l’habitation, et répondre à des critères précis en termes d’équipements (conformément à la loi ALUR). Le revenu locatif annuel tiré de cette activité commerciale ne doit pas dépasser 23 000 €, ou représenter une part inférieure au revenu global du foyer fiscal. Dans le cas contraire, le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) s’applique.

Les biens loués peuvent être une résidence principale, une location saisonnière, une résidence étudiante, ou même une chambre meublée au sein de votre résidence. Il est possible de louer un appartement, une maison, un bien ancien ou neuf, selon le contrat de bail choisi (bail commercial, meublé classique ou location longue durée). L’activité doit être déclarée avec un numéro SIRET au registre du commerce, et peut nécessiter le paiement de la CFE si elle est exercée à titre habituel.

Le fonctionnement du régime LMNP dépend du régime fiscal choisi : régime micro BIC ou régime réel. Le micro BIC offre un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes, mais ne permet pas de déduire les charges réelles. En revanche, le régime réel vous permet d’amortir le bien, les frais d’acquisition, les travaux, ou les intérêts d’emprunt, pour optimiser votre bénéfice réel. Ce choix peut impacter le montant imposable, le prélèvement à la source, et l’impôt sur le revenu.

La déclaration des revenus locatifs se fait via le formulaire 2042-C PRO, et doit être accompagnée de la liasse fiscale 2031 si vous êtes au réel. Le montant perçu est imposé dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Il est essentiel d’indiquer correctement les montants, les charges déductibles, les assurances, ou encore les cotisations sociales éventuelles. Un expert-comptable spécialisé dans la gestion locative vous aidera à optimiser votre fiscalité avantageuse, à connaître les plafonds applicables, et à éviter les risques d’erreur, notamment en cas de modification du code ou de changement de statut.

1. Puis-je déduire les charges liées à mon logement meublé ?

Oui, dans le cadre du régime réel simplifié, vous pouvez déduire l’ensemble des charges supportées pour l’activité de location : intérêts d’emprunt, taxe foncière, assurance, amortissement, frais de gestion, etc. Ces dépenses réduisent l’impôt sur le bénéfice net, et permettent une imposition plus avantageuse.

2. Un appartement vide peut-il être loué en meublé de tourisme ?

Un appartement initialement vide peut devenir un logement meublé s’il est équipé conformément à la réglementation. Pour le louer en tourisme (type Airbnb), il faudra parfois effectuer une démarche de changement d’usage auprès de la direction de l’urbanisme de la commune. Certaines villes de France, comme Paris ou Lyon, imposent des règles strictes, notamment en cas de location supérieure à 120 jours par année.

3. Que se passe-t-il si mes revenus dépassent les seuils du régime micro-BIC ?

Si vos recettes dépassent le seuil de 77 700 € (ou 50 000 € selon les LMNP offres 2025), vous basculez automatiquement vers le régime réel. Ce régime permet une déclaration plus précise, avec un avantage fiscal lié au déficit foncier et à l’amortissement, mais demande une comptabilité plus structurée. Vous pouvez aussi envisager de louer via une SCI à l’IS si cela correspond mieux à vos objectifs patrimoniaux.

4. Peut-on louer une chambre meublée dans sa résidence principale ?

Oui, vous pouvez louer une chambre meublée dans votre habitation principale. C’est une pratique fréquente chez les propriétaires souhaitant bénéficier d’un revenu complémentaire. Tant que le prix du loyer reste inférieur à certains plafonds fixés par l’administration fiscale, cette activité peut être exonérée d’impôt. L’acronyme LMNP reste applicable dans ce type de location, même sur une partie du logement.

5. Quelle est la valeur nette à déclarer pour un bien loué en meublé ?

La valeur nette comptable du bien est celle prise en compte pour les amortissements. En LMNP, cette valeur est déterminée à partir du prix d’achat du bien, en distinguant la part foncière (non amortissable) de la part bâtiment. Cette donnée est essentielle pour établir une déclaration en ligne correcte, en particulier si le bien est soumis au régime réel.

6. Quelle taxe s’applique pour un LMNP dans un local commercial ou en SCI ?

Dans le cadre d’une SCI à l’IS ou d’un bien situé dans un local commercial, vous serez souvent redevable de la CFE (cotisation foncière des entreprises). Cela s’applique même en l’absence de locataire, dès lors que le bien est détenu dans une structure soumise à l’impôt sur les sociétés. Cette taxe est imposée annuellement, dès le début d’activité.

7. Que faire en cas de déficit foncier ou de revenu net nul ?

Un déficit foncier ne peut pas être imputé sur le revenu global en LMNP. En revanche, en régime réel, vous pouvez reporter le déficit sur les revenus locatifs des années suivantes, ce qui optimise votre imposition. C’est un effet fiscal particulièrement recherché, notamment dans les années où vous avez engagé de lourds travaux.

8. Comment un associé en SCI ou une personne physique doit-elle déclarer ses revenus ?

Si vous détenez un bien en indivision ou via une SCI, chaque associé doit déclarer la part de loyers perçus qui lui revient. Les montants doivent être déclarés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux si la SCI est à l’IS, ou des revenus fonciers si elle est à l’IR. L’avis d’imposition prend en compte ces données.

9. Existe-t-il des inconvénients à investir en LMNP ?

Oui, malgré ses avantages fiscaux, le statut LMNP présente certains inconvénients : gestion administrative complexe, charges supportées parfois élevées, risques d’impayés, ou encore incertitude liée aux réformes. Par ailleurs, un achat mal positionné peut impacter la valeur nette à terme. Il est donc essentiel de choisir un type de bien adapté et de bien anticiper la durée de détention.