Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) attire de nombreux investisseurs pour ses avantages fiscaux et sa relative simplicité. Mais un seuil fiscal très précis conditionne ce statut : le plafond de 23 000 € de loyers annuels. Dès qu’on le dépasse, la question se pose : quelles conséquences sur votre fiscalité ? Risquez-vous de perdre votre statut LMNP ? Cet article fait le point complet, avec des conseils concrets pour optimiser votre stratégie patrimoniale.

Le statut LMNP s’adresse aux propriétaires louant des biens meublés de manière occasionnelle ou complémentaire.

Le plafond de 23 000 € de recettes locatives est un seuil déterminant : il permet de définir si vous restez non professionnel (LMNP) ou si vous passez loueur en meublé professionnel (LMP).

Pour être requalifié en LMP, deux conditions cumulatives doivent être réunies :

1. Vous percevez plus de 23 000 € TTC de loyers annuels provenant de la location meublée (hors charges locatives).
2. Vos recettes locatives dépassent vos autres revenus d’activité (salaires, BIC, BNC, pensions de retraite…).

Si une seule des deux conditions n’est pas remplie, vous restez LMNP. C’est une protection fiscale intéressante pour ceux qui veulent garder une imposition simplifiée.

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Dépasser le plafond de 23 000 € peut entraîner :

1. Passage au statut LMP : Vous devenez automatiquement Loueur en Meublé Professionnel, sauf si vos recettes locatives sont inférieures aux autres revenus d’activité de votre foyer fiscal.
2. Imposition sur les BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) : Les revenus locatifs sont soumis au régime des BIC.
3. Affiliation à la Sécurité sociale des indépendants : Cela implique des cotisations sociales, contrairement au statut LMNP.

Cas pratique : que se passe-t-il si vos loyers excèdent 23 000 € ?

Cas 1 : Pierre gagne 32 000 € de salaire, 25 000 € de loyers meublés

• Recettes locatives > 23 000 € : oui
• Recettes locatives > autres revenus : non
• Statut conservé : LMNP

Cas 2 : Sophie gagne 18 000 € de pensions de retraite, 24 000 € de loyers

• Recettes locatives > 23 000 € : oui
• Recettes locatives > autres revenus : oui
• Statut : passage en LMP automatique

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Dès lors que vous basculez en LMP, plusieurs règles changent radicalement. Voici un tableau récapitulatif des différences entre LMNP et LMP :

Comment optimiser votre situation en cas de loyers supérieurs à 23 000 € ?

Si vous prévoyez de dépasser ce seuil, voici quelques conseils pour mieux anticiper les changements :

• Faites évaluer vos options fiscales : Un expert-comptable peut vous guider sur la meilleure stratégie, notamment en optimisant vos charges déductibles.
• Envisagez le régime du micro-BIC si vos revenus restent sous le plafond, pour bénéficier d’un abattement forfaitaire.
• Restez informé des obligations du LMP, surtout si vous avez d’autres sources de revenus, car elles peuvent influencer votre choix entre LMNP et LMP.

Choisir entre LMP et LMNP dépend principalement de vos revenus locatifs et de leur proportion par rapport à vos autres revenus professionnels. Le LMNP est souvent préféré pour sa simplicité et ses avantages fiscaux, surtout si vos revenus locatifs ne représentent pas la majorité de vos revenus. Le LMP, bien que plus contraignant en termes de cotisations sociales, peut être avantageux si vos revenus locatifs sont très élevés et que vous cherchez à optimiser votre fiscalité sur le long terme.

Oui, le statut LMNP est pas une entreprise individuelle.

Il s’agit d’un statut fiscal permettant aux particuliers de louer des biens meublés tout en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse. Les revenus locatifs sont déclarés dans la catégorie des BIC, il y a bien création d’entreprise au sens juridique.

Cependant, pour exercer cette activité, il est nécessaire de s’immatriculer auprès du greffe du tribunal de commerce et d’obtenir un numéro SIRET​ .

1. Faites vos calculs en TTC et comparez bien vos revenus

Beaucoup de loueurs ne prennent pas en compte les charges ou calculent en HT. Le seuil est bien 23 000 € TTC charges comprises. De plus, pour savoir si vos loyers sont supérieurs à vos autres revenus, cumulez tous les revenus d’activité du foyer fiscal.

2. Envisagez de passer au réel si ce n’est pas déjà le cas

Le réel permet d’amortir votre bien, votre mobilier, vos travaux… Ce levier permet souvent de neutraliser totalement l’imposition, même au-dessus de 23 000 €.

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3. Anticipez les cotisations sociales en LMP

Le passage en LMP implique le paiement de cotisations sociales (généralement autour de 35 % du résultat imposable). Prévoyez ce changement en amont pour ne pas le subir.

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4. Déclarez vos déficits au bon endroit

En LMNP, vous ne pouvez déduire vos déficits que des revenus locatifs. En LMP, vous pouvez déduire les pertes sur le revenu global. C’est un atout fiscal si vous avez de gros travaux ou dépenses ponctuelles.

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