🧮 Simulateur LMNP vs SCI

1) Données à compléter

Valeur d’acquisition du bien (hors frais) (€) Les frais d’achat sont estimés à 7 % du prix (modifiable dans le code).

Loyer annuel brut (€)

Durée de détention (années)

Valeur de revente prévisionnelle (€)

Charges annuelles (hors intérêts) (€) Charges de copro, TF, assurance (hors intérêts d’emprunt).

Autres revenus du foyer fiscal (€ / an) Utilisé pour l’IR simplifié via votre TMI.

Taux marginal d’imposition (TMI, %) Le LMNP applique IR = résultat imposable × TMI (simplifié).

Financement

Montant de l’emprunt (€)

Durée de l’emprunt (années)

Taux TAEG annuel (%)

Rappels & hypothèses : IS 15 % jusqu’à 42 500 € puis 25 % ; PFU 30 % ; PS 17,2 %. LMNP : amortissements non générateurs de déficit ; PV = régime des particuliers (abattements durée). SCI IS : PV calculée sur VNC (prix + 7 % – amortissements cumulés), imposée à l’IS ; si distribuée, PFU 30 %.

2) Résultat synthétique

Net « dans la poche » LMNP (incl. revente) : –

Net « dans la poche » SCI IS (incl. revente & PFU) : –

Avantage : –

Conclusion : –

Besoin d’un chiffrage affiné (TF, charges réelles, différé, IR progressif, LMP, frais de vente) ?

On vous prépare une simulation complète et une recommandation actionnable en 30 minutes.

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3) Résultats annuels détaillés

Année	Loyer	Charges	Intérêts	Amort. comptables	LMNP – Rés. imposable	IR LMNP (TMI)	PS LMNP 17,2%	Tréso LMNP	SCI – Rés. comptable	IS SCI	Rés. après IS	Distrib. nette (PFU 30%)	Tréso SCI après IS

4) Tableau d’emprunt (agrégé par année)

Année	Mensualité	Intérêts annuels	Capital remboursé	CRD fin d’année

5) Plan d’amortissement comptable

Composant	QP	Durée (ans)	Base (€)	Dotation annuelle (€)

Terrain : 10 % non amortissable. GO 45 % sur 50 ans ; Façades/étanchéité 10 % sur 20 ans ; Installations générales & techniques 25 % sur 20 ans ; Agencements 20 % sur 15 ans.

SCI ou LMNP : différences, compatibilités et simulateur pour bien choisir (2025)

Vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif, mais vous hésitez entre SCI et LMNP ? Ces deux structures juridiques offrent des régimes fiscaux distincts, des avantages différents et des conditions particulières selon votre projet d’investissement. Dans cet article, nos experts-comptables à Lyon vous expliquent clairement les différences, les conditions de cumul, et comment choisir le bon statut.

Et à la fin, testez notre simulateur LMNP vs SCI IS pour déterminer votre meilleure option selon vos revenus locatifs, votre fiscalité et vos objectifs patrimoniaux.

1️⃣ Définition : qu’est-ce qu’une SCI et qu’est-ce qu’un LMNP ?

Définition de la SCI

La Société Civile Immobilière (SCI) est une forme juridique permettant à plusieurs associés de gérer un patrimoine immobilier commun. Elle est souvent utilisée pour la gestion familiale, la transmission ou l’investissement locatif. Elle peut être :

• SCI à l’IR : les associés sont imposés à l’impôt sur le revenu sur leur quote-part de bénéfice (revenus fonciers).
• SCI à l’IS : la société est imposée à l’impôt sur les sociétés, et bénéficie d’amortissements comptables.

La SCI est idéale pour structurer, transmettre ou gérer collectivement un bien immobilier. Elle requiert toutefois des formalités juridiques (statuts, objet social, capital social, dépôt au greffe du tribunal).

Définition du LMNP

Le Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est un statut fiscal destiné aux particuliers qui louent un logement meublé à titre non professionnel. Le LMNP peut choisir entre :

• le micro-BIC : abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes locatives ;
• le régime réel : déduction des charges réelles (intérêts, travaux, assurance, gestion locative, frais de notaire) et amortissement du bien.

Le régime LMNP réel permet de réduire significativement l’impôt sur les revenus locatifs grâce aux amortissements, souvent jusqu’à neutraliser totalement l’imposition pendant plusieurs années.

2️⃣ LMNP et SCI sont-elles compatibles ?

Oui, LMNP et SCI peuvent être compatibles, mais sous conditions précises. Par nature, une SCI exerce une activité civile. Or, la location meublée constitue une activité commerciale au sens fiscal.

👉 Si une SCI réalise une activité de location meublée habituelle, elle devient alors soumise à l’impôt sur les sociétés (IS). On parle alors de SCI à l’IS exerçant une activité de location meublée. Dans ce cas, on ne parle plus de LMNP classique (puisqu’il s’agit d’une société), mais le mécanisme fiscal reste similaire : amortissement du bien, déduction des charges, gestion comptable complète.

Autrement dit :

• SCI à l’IR + LMNP = ❌ impossible (activité commerciale incompatible avec la nature civile).
• SCI à l’IS + location meublée = ✅ possible, mais fiscalement traitée comme une activité commerciale soumise à l’IS.

Le cumul SCI / LMNP est donc envisageable uniquement si la société opte pour l’IS. Dans ce cas, elle bénéficie de la souplesse juridique de la SCI (parts sociales, transmission) et de la fiscalité avantageuse de la location meublée (amortissement, déduction, optimisation fiscale).

3️⃣ Peut-on cumuler SCI et LMNP ? Les conditions à respecter

Pour cumuler LMNP et SCI, il faut distinguer :

• La SCI à l’IR : uniquement compatible avec de la location nue (revenus fonciers).
• La SCI à l’IS : compatible avec la location meublée, mais sans statut LMNP personnel.

Conditions essentielles :

• Exercer l’activité de location meublée de manière non principale (activité complémentaire au patrimoine).
• Respecter un objet social clair dans les statuts (location de logements meublés, gestion patrimoniale).
• Tenir une comptabilité complète (obligatoire à l’IS).
• Être soumis à l’impôt sur les sociétés (IS) pour les revenus locatifs commerciaux.

En pratique, la SCI devient un outil d’optimisation patrimoniale : gestion collective du patrimoine immobilier, amortissement des biens, réinvestissement des bénéfices, transmission facilitée.

4️⃣ Quelles sont les différences entre LMNP et SCI ?

Ces deux statuts se distinguent par leur forme juridique, leur régime fiscal et leur mode d’imposition.

5️⃣ Quels sont les avantages du LMNP en SCI ?

Créer une SCI pour louer en meublé peut être très intéressant, notamment dans une SCI familiale. Les avantages principaux :

• Amortissement du bien et des frais annexes (travaux, mobilier, notaire).
• Optimisation fiscale : IS à taux réduit + déduction des charges réelles.
• Souplesse patrimoniale : possibilité de gérer à plusieurs et de transmettre les parts.
• Réinvestissement facilité : pas d’imposition immédiate sur les bénéfices non distribués.

Mais attention, le LMNP en SCI suppose une gestion comptable rigoureuse et une imposition à l’IS. D’où l’intérêt de se faire accompagner par un expert-comptable LMNP à Lyon.

6️⃣ Comment créer une SCI pour exercer une activité LMNP ?

Les démarches de création d’une SCI sont les suivantes :

1. Rédiger les statuts (objet social : location meublée).
2. Déterminer la répartition des parts sociales entre associés.
3. Constituer le capital social (numéraire ou apport immobilier).
4. Publier un avis de constitution dans un journal d’annonces légales.
5. Déposer le dossier au greffe du tribunal de commerce.

La SCI pourra ensuite opter pour l’IS, tenir une comptabilité complète et déclarer ses revenus locatifs sous le régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

7️⃣ Quelles sont les conditions pour faire du LMNP en SCI ?

• Le logement doit être meublé et répondre aux critères de décence.
• L’activité de location doit être non principale (revenus inférieurs à 23 000 € ou à 50 % des revenus globaux si LMNP en nom propre).
• La SCI doit être soumise à l’IS si elle exerce une activité commerciale.
• La comptabilité LMNP doit être tenue de manière régulière (bilan, amortissements, résultat fiscal).

Ces conditions permettent de bénéficier d’un cadre fiscal sécurisé et de profiter des avantages fiscaux du régime LMNP, tout en gardant la flexibilité de la société civile.

8️⃣ LMNP ou SCI : quel choix faire ?

Le bon choix dépend de votre profil d’investisseur :

• Vous investissez seul → LMNP (simplicité, rentabilité nette).
• Vous investissez à plusieurs ou en famille → SCI (souplesse patrimoniale, transmission).
• Vous souhaitez réinvestir vos bénéfices → SCI à l’IS.

Notre conseil : testez les deux régimes avec notre simulateur dédié :

9️⃣ L’avis de l’expert-comptable à Lyon

« Le LMNP reste souvent plus rentable à court terme, mais la SCI à l’IS devient imbattable pour un projet patrimonial ou familial. La clé : connaître votre objectif, vos revenus et votre horizon d’investissement. »

Gaël Gente – Expert-comptable et Commissaire aux comptes, co-fondateur du cabinet Archipel Lyon