Comment fonctionne l’amortissement en LMNP ?

L’amortissement LMNP est un mécanisme comptable essentiel pour les propriétaires en location meublée non professionnelle. Il permet de déduire chaque année une partie de la valeur du bien immobilier, du mobilier et des équipements, réduisant ainsi la base imposable.

Ce levier fiscal, au cœur du statut LMNP, s’applique dans le cadre du régime réel simplifié, à l’opposé du régime micro BIC. Il est particulièrement recommandé dès le début de votre activité, notamment si vous investissez dans un LMNP ancien ou dans le cadre d’un projet immobilier plus structuré.

Dans cet article, nous vous expliquons en détail le fonctionnement de l’amortissement en LMNP, les dépenses amortissables, les conditions d’amortissement et l’impact en cas de vente du bien. Vous verrez aussi pourquoi ce mécanisme peut fortement réduire votre impôt sur le revenu, avec l’aide d’un expert comptable.

L’amortissement en LMNP permet de lisser la perte de valeur du bien immobilier et du mobilier dans le temps. Cette opération, purement comptable, n’impacte pas votre trésorerie mais permet de réduire le résultat fiscal de votre statut de loueur.

Ce mécanisme s’applique uniquement si vous avez opté pour le régime réel. Il consiste à diviser le montant total de l’acquisition en plusieurs composants ayant chacun une durée de vie spécifique (principe de l’amortissement comptable par composant). Le terrain, non amortissable, est exclu de la base de calcul.

Résultat : vous pouvez optimiser votre régime fiscal tout en conservant les loyers perçus. Une solution idéale pour tout foyer fiscal qui souhaite devenir propriétaire et sécuriser un investissement locatif.

La méthode des composants est plébiscitée par l’administration fiscale. Elle permet de répartir l’amortissement LMNP selon la nature de chaque élément du bien, en tenant compte de sa durée de vie.

Cette méthode permet un amortissement spécifique par composant, optimisant ainsi le montant annuel déductible.

Monsieur Dupont réalise un achat dans le cadre du statut LMNP : un studio à 100 000 € (hors frais de notaire) qu’il met immédiatement en location. Voici la ventilation appliquée dans sa comptabilité :

Montant annuel total déductible : 4 078 €.

Chaque année, Monsieur Dupont réduit sa base imposable de 4 078 € grâce à ce mécanisme d’amortissement comptable. Un avantage majeur en location meublée non professionnelle.

Le principal avantage de l’amortissement LMNP, c’est la réduction d’impôt sans sortie de trésorerie. Vous déclarez vos loyers en BIC, mais vous les effacez fiscalement avec les charges déductibles et les amortissements.

De plus, les amortissements non utilisés ne sont pas perdus : ils peuvent être reportés sur les années suivantes sans limitation. C’est donc une stratégie fiscale pérenne, très utilisée dans le cas d’un investissement locatif meublé, notamment en résidence principale transformée en LMNP.

Plusieurs dépenses amortissables existent :

Immobilier

• Prix du bien (hors terrain),

• Travaux de rénovation ou d’amélioration (agrandissement, gros travaux, etc.).

Amortissement du mobilier et équipements

• Meubles (canapé, lit, électroménager) d’un montant > 600 € TTC,

• Matériel informatique, TV, équipements de cuisine.

Les biens de faible valeur peuvent être passés directement en charge. Un jacuzzi acheté 1 000 € sera amorti sur 5 ans, soit 200 €/an : une réduction d’impôt lissée dans le temps.

Frais d’acquisition

• Frais de notaire, frais d’agence (au prorata du bien),

• Honoraires de conseil pour le montage du projet immobilier.

L’article 39-C du Code général des impôts encadre strictement l’amortissement en LMNP. Il précise que :

• L’amortissement ne peut pas générer un déficit BIC,

• Les excédents sont reportables (sans limite),

• Les composants doivent être distingués clairement.

C’est une règle essentielle à respecter dans le cadre du statut de loueur. Elle assure une fiscalité stable tout en évitant les abus de droit, notamment lors d’une revente.

vous avez compris j’espère? sinon, vous pouvez faire appel à un expert-comptable LMNP.

En LMNP, la plus-value est imposée selon le régime des particuliers, avec abattement forfaitaire en fonction de la durée de détention. Les amortissements pratiqués ne sont pas réintégrés, ce qui est un avantage considérable par rapport au statut LMP.

En cas de vente du bien, vous pouvez donc bénéficier d’une exonération progressive (totale au bout de 30 ans), tout en ayant déduit chaque année des charges via l’amortissement.

Attention toutefois : en cas de requalification ou changement de régime fiscal, l’amortissement imposable pourrait être réintégré. Il est conseillé de simuler l’effet avant toute décision de cession.

Pour amortir, il faut :

• Opter pour le régime réel simplifié,

• Relever du statut LMNP (plafond de recettes BIC < 23 000 € ou < 50 % des revenus du foyer fiscal),

• Avoir une mise en location meublée effective,

• Avoir une comptabilité conforme (tenue par un expert comptable),

• Déclarer l’activité via un formulaire P0i (au début de votre activité).

Sans ces conditions d’amortissement, l’administration fiscale peut contester vos déductions, voire requalifier le régime.

Qu’est-ce que la dépréciation d’un logement dans le cadre du LMNP ?

La dépréciation correspond à la perte de valeur d’un logement liée à son usure dans le temps. En loueur en meublé, cette dépréciation est traduite en charges déductibles via l’amortissement. Elle est répartie sur une durée d’amortissement spécifique, selon le type de bien, sa nature immobilière, ou encore les éléments meublés (mobilier, équipements). Cette mesure fiscale permet de réduire l’imposition de manière significative.

Quel type de dépenses peut être amorti en LMNP ?

Les dépenses amortissables concernent :

• le coût d’acquisition d’un appartement, hors terrain,

• les frais d’acquisition (honoraires, frais de notaire),

• le mobilier (lit, table, électroménager) intégré à la location meublée,

• les travaux (agrandissement, amélioration, rénovation),

• les aménagements intérieurs, à condition qu’ils soient liés à l’activité locative.

Chaque élément est amorti sur une période précise selon sa durée de vie. Un plan d’amortissement linéaire est établi pour calculer l’amortissement annuel.

Quelle est la durée d’amortissement classique en LMNP ?

La durée d’amortissement dépend du type de composant :

• immobilier (hors terrain) : généralement 25 à 40 ans

• mobilier : 5 à 10 ans

• travaux de rénovation ou d’amélioration : selon leur nature

Le tout s’effectue par exercice comptable, dans une logique de création de valeur long terme, sans limitation de report si l’amortissement dépasse les loyers.

L’amortissement LMNP est-il soumis à des conditions fiscales particulières ?

Oui. Les principales conditions d’amortissement sont :

• être au régime réel

• être en loueur en meublé non professionnel (LMNP)

• avoir une tenue comptable conforme

• amortir uniquement les éléments liés à l’activité locative

• ne pas créer de déficit via les amortissements (article 39-C)

Les amortissements non déductibles peuvent être reportés sur les années suivantes.

Peut-on amortir un bien détenu via une SCI ?

En principe, une SCI à l’IR ne permet pas d’amortir. En revanche, une SCI à l’IS peut bénéficier d’un amortissement linéaire classique sur ses immeubles, mais la fiscalité applicable est alors différente : taxation sur la plusvalue, réintégration des amortissements, et prélèvement sur les dividendes. Il est essentiel de bien déterminer le régime fiscal adapté selon votre situation patrimoniale.

L’amortissement a-t-il un impact sur la plus-value en cas de revente ?

Oui, surtout dans un cadre professionnel. En LMNP, la plusvalue est imposée selon le régime des particuliers, avec abattement forfaitaire en fonction de la durée de détention. Les amortissements pratiqués ne sont pas réintégrés, ce qui est un avantage considérable par rapport au statut LMP.

En cas de vente du bien, vous pouvez donc bénéficier d’une exonération progressive (totale au bout de 30 ans), tout en ayant déduit chaque année des charges via l’amortissement.

Attention toutefois : en cas de requalification ou changement de régime fiscal, l’amortissement imposable pourrait être réintégré. Il est conseillé de simuler l’effet avant toute décision de cession.

Quelles sont les conséquences fiscales si mes amortissements dépassent les loyers ?

Si vos amortissements dépassent vos revenus locatifs, l’excédent ne crée pas de déficit. Mais il peut être reporté sur les exercices futurs, selon les règles en vigueur. Ce dispositif est une source d’optimisation fiscale sur le long terme, surtout en cas de nouvelle acquisition.

L’amortissement LMNP est-il compatible avec un emprunt immobilier ?

Oui, et c’est même souvent avantageux ! Vous pouvez déduire les intérêts d’emprunt, les frais d’acte, et amortir en parallèle le bien. Cela permet d’optimiser l’imposition sans avoir à meubler avec des fonds propres. C’est une possibilité souvent utilisée par les investisseurs pour combiner effet de levier et réduction d’impôt.

L’activité de loueur en meublé est-elle soumise à la TVA ?

La location meublée est en principe exonérée de TVA, sauf si elle est accompagnée de services para-hôteliers (petit-déjeuner, ménage, etc.). Dans ce cas, elle peut bénéficier de la TVA réduite, mais devient soumise à des obligations spécifiques. Pour la location nue, la TVA ne s’applique pas. Il est recommandé de vérifier chaque cas, notamment via les sources officielles ou un expert-comptable.

Où peut-on obtenir un accompagnement fiable pour amortir en LMNP ?

Vous pouvez vous tourner vers :

• un expert-comptable spécialisé en location meublée

• des plateformes spécialisées disponibles sur internet

• les services d’accompagnement à l’investissement immobilier

L’amortissement des travaux, la liste des biens amortissables, ou le choix du bon régime fiscal doivent être faits en toute conformité avec la loi. Pour les cas complexes (revente, passage en LMP, SCI, etc.), un service personnalisé est fortement conseillé.

L’amortissement en LMNP est un outil redoutable pour optimiser son régime fiscal. Il représente une solution durable pour réduire votre impôt sur le revenu, valoriser votre patrimoine foncier, et pérenniser vos revenus locatifs dans le temps. Grâce à ce dispositif, une part importante du bien est amortie sur une durée d’amortissement pouvant aller de 5 à 50 ans selon les composants, avec une déduction annuelle exprimée en euro, directement liée à la valeur du bien et du mobilier.

En pratique, ce mécanisme fiscaux s’active à partir de la première mise en location, à une date précise, et nécessite une facture ou une preuve d’acquisition pour chaque bien ou équipement intégré. L’entreprise individuelle ou le particulier en loueur en meublé non professionnel peut alors déduire ces montants dans sa comptabilité, selon des conditions d’amortissement bien définies par l’administration. Il existe notamment des règles strictes concernant les frais d’acquisition, la réintégration en cas de cession, ou les conditions d’amortissement selon la nature des biens.

Côté fiscalité, l’amortissement permet d’alléger le taux d’imposition, de différer les prélèvements sociaux, et de réduire la taxe foncière de façon indirecte via la diminution du bénéfice imposable. Ce dispositif devient d’autant plus efficace lorsque le nombre de lots augmente ou que la valeur du bien est supérieure à la moyenne. En cas de revente, l’impact sur la plus-value reste limité (hors réintégration), ce qui peut générer un gain net important à long terme.

Vous vous posez la question de savoir si ce levier est adapté à votre situation ? Que vous visiez une résidence principale reconvertie, un dernier investissement locatif, ou la création d’un portefeuille LMNP, sachez que chaque cas est unique. Le cadre fiscal existe, les solutions de financement aussi : il ne manque qu’un bon plan pour calculer vos économies, anticiper chaque exercice, et déterminer le bon choix fiscal.

Contactez un expert-comptable Archipel Lyon : il vous aidera à définir la durée d’amortissement optimale, à appliquer les bonnes conditions d’amortissement, à sécuriser chaque déclaration annuelle, et à optimiser votre réduction d’impôt, tout en assurant le suivi de votre finance locative. Vous pourrez ainsi investir sereinement, tout en gardant le contrôle sur vos charges foncières, vos revenus soumis à l’impôt, et votre stratégie patrimoniale globale.

Découvrez comment une entreprise en comptabilité a lyon peut vous accompagner.