Comment cesser son activité de loueur en meublé en 2024 sans erreur et optimiser la fiscalité pour éviter les mauvaises surprises ?
Introduction
Vous êtes loueur en meublé et envisagez d’arrêter votre activité en LMNP ? Que ce soit suite à une vente du bien, un changement de régime fiscal ou tout simplement une décision personnelle, la cessation d’activité LMNP implique plusieurs obligations administratives, comptables et fiscales.
Quelles sont les démarches à suivre ? Comment déclarer la cessation ? Quelles sont les implications fiscales, notamment en ce qui concerne la plus-value et la TVA ? Faut-il faire appel à un expert-comptable LMNP ? Cet article vous guide étape par étape pour effectuer cette transition en toute conformité.
1. Les démarches administratives pour cesser une activité de loueur en meublé
Déclarer la cessation d’activité
La première étape consiste à déclarer la cessation de votre activité LMNP auprès des services fiscaux. Cette formalité est obligatoire et doit être effectuée dans un délai précis pour éviter tout redressement fiscal.
Les étapes clés :
- Remplir le formulaire P2-P4i (Déclaration de cessation d’activité pour un loueur en meublé).
- L’envoyer au Greffe du Tribunal de Commerce ou au Centre de Formalités des Entreprises (CFE).
- Effectuer cette déclaration dans les 30 jours suivant la fin de l’activité.
Radiation du numéro SIRET
Si vous aviez déclaré votre activité de loueur en meublé en tant qu’entreprise individuelle, votre numéro SIRET sera automatiquement radié après dépôt du formulaire. Cette radiation entraîne également la fin des obligations comptables et fiscales liées à votre LMNP.
2. Les obligations fiscales lors de la cessation d’un LMNP
Déclaration des résultats
Dès la cessation d’activité, vous devez déclarer vos revenus locatifs une dernière fois en fonction de votre régime fiscal :
- Régime micro-BIC : Indiquer le chiffre d’affaires total sur le formulaire 2042 C PRO.
- Régime réel : Déposer une déclaration spécifique (formulaire 2031 et annexes 2033) dans un délai de 60 jours après la cessation.
Imposition des bénéfices
Si votre activité a généré des bénéfices, ils seront imposés au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Les éventuels déficits non encore imputés peuvent, sous conditions, être reportés ou pris en compte dans l’imposition des revenus globaux.
3. L’imposition de la plus-value lors de la sortie du régime LMNP
Lorsque vous cessez votre activité LMNP, la revente de votre bien peut entraîner une plus-value immobilière imposable.
Calcul de la plus-value
Elle se calcule selon la formule suivante :
Prix de cession – Valeur nette comptable (VNC) du bien = Plus-value imposable
Attention : La valeur nette comptable prend en compte les amortissements pratiqués, ce qui peut augmenter considérablement la base imposable.
Régimes d’imposition
Il existe deux types de plus-values en LMNP :
- Plus-value des particuliers (si l’activité est non professionnelle) : Taxée à 36,2 % (19 % d’impôt + 17,2 % de prélèvements sociaux).
- Plus-value professionnelle (si vous avez exercé en tant que professionnel) : Imposition variable avec possibilité d’exonération sous certaines conditions.
Exonérations possibles
Vous pouvez bénéficier d’une exonération totale ou partielle si :
- Vous détenez le bien depuis plus de 22 ans (exonération de l’impôt sur la plus-value) et 30 ans (exonération totale avec prélèvements sociaux).
- Votre chiffre d’affaires annuel en LMNP est inférieur à 90 000 euros sur les deux dernières années.
Chaque situation étant unique, il est recommandé de se faire accompagner par un expert-comptable spécialisé en LMNP. Archipel Lyon peut vous aider à optimiser la fiscalité de votre plus-value et à sécuriser la cessation de votre activité.
4. Faut-il faire appel à un expert-comptable LMNP ?
Bien que la cessation d’un LMNP soit une démarche accessible, elle peut rapidement devenir complexe lorsque l’on prend en compte les aspects fiscaux et comptables.
Pourquoi solliciter un expert-comptable LMNP ?
Un expert-comptable spécialisé en LMNP vous accompagne pour :
- Optimiser votre fiscalité : réduction de l’imposition sur la plus-value, exonérations possibles.
- Gérer les déclarations obligatoires et éviter toute erreur susceptible d’entraîner un redressement fiscal.
- Conseiller sur la suite à donner à votre bien immobilier : passage en location nue, cession ou transmission patrimoniale.
Un accompagnement comptable permet de mieux anticiper la fiscalité et d’éviter les mauvaises surprises lors de la revente du bien.
5. TVA et contribution économique territoriale (CFE) lors de la cessation
La TVA et cessation LMNP
Si vous avez opté pour la récupération de la TVA (cas des LMNP en résidences de services), vous devrez peut-être rembourser une partie de cette TVA en cas de revente avant 20 ans.
Exemple :
- Vous avez récupéré 10 000 euros de TVA lors de l’achat du bien.
- Vous revendez après 10 ans.
- Vous devez rembourser 50 % de la TVA, soit 5 000 euros.
La contribution économique territoriale (CFE)
La CFE (Cotisation Foncière des Entreprises) est due par les loueurs en meublé dès lors qu’ils perçoivent des loyers. En cas de cessation d’activité LMNP, vous pouvez demander un dégrèvement si vous cessez avant le 31 décembre de l’année en cours.
Conclusion
Arrêter une activité de loueur en meublé non professionnel ne se limite pas à une simple déclaration. Il faut respecter plusieurs obligations fiscales et administratives, déclarer correctement ses revenus, anticiper la fiscalité de la plus-value, et gérer les éventuelles implications liées à la TVA et à la CFE.
Faire appel à un expert-comptable LMNP permet de sécuriser l’ensemble des démarches et d’optimiser la transition, notamment pour éviter un surcoût fiscal inattendu.
Vous envisagez la cessation de votre activité LMNP ? Contactez un expert-comptable spécialisé pour être accompagné dans chaque étape et éviter les erreurs coûteuses ici !
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