Statut bailleur privé (nouveau 2026) : ce qui attend les propriétaires

Depuis plusieurs mois, le gouvernement et le Parlement travaillent sur un nouveau dispositif fiscal destiné aux propriétaires qui louent leurs biens : le statut bailleur privé, annoncé pour 2026.
L’objectif ? Relancer l’investissement locatif, simplifier la fiscalité et inciter davantage de particuliers à mettre leurs logements en location.

Mais concrètement, que prévoit ce nouveau statut ? Quelles seront les conditions pour y accéder ? Et surtout, quel impact pour les impôts des bailleurs privés ?

Un bailleur privé est tout simplement un particulier qui met un logement en location, que ce soit un appartement ou une maison.
Il se distingue :

• du bailleur social (organismes HLM),

• et des investisseurs institutionnels (assureurs, foncières, caisses de retraite).

En pratique, la quasi-totalité des petits propriétaires qui louent un bien à titre personnel relèvent de cette catégorie :

• propriétaires d’un logement loué en nu ou en meublé,

• investisseurs en LMNP,

• particuliers mettant un bien en location saisonnière ou étudiante.

La nuance est simple :

• Un propriétaire détient un bien immobilier.

• Un bailleur est un propriétaire qui décide de louer ce bien.

Exemple : vous possédez un appartement où vous vivez, vous êtes propriétaire.

Si vous possédez un studio loué à un étudiant, vous êtes à la fois propriétaire et bailleur privé.

Le futur statut vise donc uniquement les propriétaires générant des revenus locatifs.

Le projet de réforme prévoit de fusionner plusieurs régimes existants (micro-foncier, LMNP, LMP, micro-BIC) pour créer un cadre unique.
L’idée est double : simplifier les règles fiscales et les rendre plus attractives pour les bailleurs.

Les pistes actuellement sur la table :

• Un régime réel avec amortissement (voir ci-dessous),

• Un micro-foncier amélioré avec un abattement porté de 30 % à 50 % et un plafond de 30 000 € de loyers,

• Des incitations pour les logements loués à des loyers abordables,

• Une entrée en vigueur prévue au 1er janvier 2026, avec application uniquement aux biens acquis à partir du 1er décembre 2025.

Jusqu’ici réservé à la location meublée, l’amortissement pourrait enfin être ouvert aux locations nues grâce au futur statut bailleur privé.

• Biens neufs : amortissement de 5 % par an sur 20 ans (hors valeur du terrain).

• Biens anciens : amortissement de 4 % par an, à condition de réaliser des travaux représentant 15 % de la valeur du logement.

• Bonus : +0,5 % à +1,5 % d’amortissement supplémentaire pour les bailleurs acceptant des loyers modérés (intermédiaire, social ou très social).

 Concrètement, l’amortissement permet d’étaler le coût d’un investissement dans le temps, en déduisant chaque année une partie de la valeur du bien.

Résultat : le revenu imposable baisse fortement, voire tombe à zéro.

Qu’est-ce que le statut de bailleur privé ?

Le statut de bailleur privé est un nouveau cadre fiscal destiné aux propriétaires particuliers et aux investisseurs locatifs qui mettent des logements destinés à la location dans le parc locatif privé.
Il vise à remplacer ou fusionner certains régimes existants (LMNP, micro-foncier) afin de simplifier la gestion locative et d’offrir des avantages fiscaux plus clairs.

Quels sont les avantages fiscaux du statut ?

Les avantages fiscaux annoncés sont nombreux :

• possibilité de déduire de ses loyers un amortissement fiscal (amortissement forfaitaire de 4 à 5 % selon la nature du bien),

• un bonus d’amortissement pour les loyers modérés (intermédiaire, social, très social),

• un abattement fiscal porté à 50 % pour le régime micro-foncier (plafond 30 000 €),

• la possibilité de générer un déficit foncier imputable sur le revenu global, sous certaines conditions.

 En clair, ce nouveau statut du bailleur pourrait offrir une exonération fiscale partielle des loyers pendant plusieurs années, à condition de respecter les conditions d’accès.

Comment relancer l’investissement locatif ?

L’objectif du gouvernement est de relancer l’investissement immobilier locatif face à la crise du logement.
Les mesures phares du dispositif (amortissement, abattement renforcé, bonus pour loyers modérés) sont pensées comme des incitations fiscales pour encourager les propriétaires à investir.
En échange, une attention particulière est portée à la fixation des loyers et à la réduction des périodes de vacance locative dans le parc locatif privé.

Quand le nouveau statut entre-t-il en vigueur ?

Le nouveau statut du bailleur privé devrait être intégré dans la loi de finances 2026.
Il entrerait en vigueur au 1er janvier 2026, mais uniquement pour les biens acquis à partir du 1er décembre 2025.
 Les bailleurs actuels continueraient à relever du régime en place jusqu’à cette date.

Quelles sont les mesures phares du statut ?

Les mesures phares incluent :

• l’amortissement forfaitaire des biens (4 % pour l’ancien avec travaux, 5 % pour le neuf),

• un bonus d’amortissement pour les loyers modérés,

• le relèvement du plafond du déficit foncier et son imputation possible sur le revenu global,

• un abattement fiscal de 50 % dans le cadre du micro-foncier (jusqu’à 30 000 € de loyers),

• une meilleure reconnaissance de la gestion locative pour les propriétaires particuliers et les SCI.

Qui peut bénéficier du statut de bailleur privé ?

Le futur statut du bailleur concernera les :

• bailleurs privés (propriétaires particuliers, SCI, investisseurs locatifs),

• mettant en location des logements destinés à l’habitation principale de leurs locataires,

• et respectant les conditions d’accès définies par la loi (durée de location, niveau de loyer, nature des travaux…).

 L’idée est de cibler les petits et moyens propriétaires, plutôt que les grandes foncières ou institutionnels.

Quel impact sur le marché locatif ?

Le nouveau statut du bailleur privé aura un impact sur le marché locatif à plusieurs niveaux :

• inciter les propriétaires immobiliers à remettre leurs biens en location,

• limiter la chute de l’offre dans le parc locatif privé,

• favoriser des loyers modérés, notamment en zones tendues,

• réduire les périodes de vacance locative grâce à une meilleure rentabilité fiscale.

 Ces mesures sont présentées comme une réponse directe à la crise du logement et à la disparition progressive de certains dispositifs comme la loi Pinel.

En résumé : ce futur statut de bailleur privé constitue une réforme majeure du cadre fiscal de l’investissement immobilier. Entre amortissement fiscal, bonus d’amortissement, plafond du Déficit foncier relevé et abattement fiscal renforcé, il représente une opportunité de taille pour les propriétaires particuliers et les investisseurs locatifs. Mais son adoption définitive dépendra des arbitrages budgétaires du parlement et des débats politiques de l’automne 2025.

Quel est le contexte politique et économique du futur statut de bailleur privé ?

Le nouveau statut du bailleur ne sort pas de nulle part : il est au cœur d’un rapport parlementaire (Daubresse-Cosson) remis en juin 2025 à la ministre du Logement Valérie Létard, et soutenu par plusieurs élus, dont Mickaël Cosson.

 L’objectif affiché par le gouvernement, sous l’impulsion du premier ministre François Bayrou, est de relancer l’investissement immobilier locatif dans un contexte de crise du logement et de disparition du dispositif Pinel.

Parmi les propositions phares :

• incitations fiscales pour investir dans la location longue durée,

• un bonus d’amortissement conditionné aux loyers modérés,

• un relèvement du plafond du déficit foncier,

• une possible sortie de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) pour les logements mis en location.

Ces mesures doivent encore être arbitrées lors de la loi de finances 2026. Le calendrier est serré : dépôt du projet de loi à l’Assemblée en septembre, discussions parlementaires à l’automne, et une mise en place attendue au 1er trimestre 2026.

 Cependant, plusieurs risques demeurent :

• le coût budgétaire du dispositif pour la France (estimé jusqu’à 1,8 milliard € par an),

• la confiance des investisseurs mise à l’épreuve par des changements fiscaux successifs,

• l’équilibre entre rentabilité des bailleurs privés et accessibilité des prix du marché pour les locataires.

En résumé : le futur statut fiscal du bailleur privé se situe à la croisée de la politique du logement, de la relance économique et de la responsabilité sociale. Son succès dépendra autant des mesures techniques (amortissement, abattement, défiscalisation) que de la capacité du gouvernement à rassurer les acteurs professionnels et les propriétaires immobiliers.

L’avis d’Archipel Lyon

Chez Archipel Lyon, nous accompagnons déjà de nombreux investisseurs en LMNP et bailleurs privés dans la structuration de leur patrimoine.
Notre conseil :

• Profitez de 2024 et 2025 pour optimiser vos régimes existants,

• Anticipez vos acquisitions de fin 2025 pour bénéficier du nouveau cadre,

• Étudiez l’opportunité de passer par une SCI ou un holding immobilier selon vos projets.

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Le texte est en discusion et il est difficile de faire passer une loi favorisant les propriétaire et une dimunition des recettes fiscales liées à l’impot sur les revenus fonciers. Quel est l’impact sur la plus value? Est-ce qu’on est gagne pendant (amortissement) et aussi à la fin ?

Pour l’instant cela reste un projet, et surtout nous n’avons plus de gouvernement à l’heure où j’écris. ( 09/09/2025).