Report du déficit LMNP : mode d’emploi

Investir en location meublée non professionnelle (LMNP) offre des avantages fiscaux notables, notamment la déduction des charges et l’optimisation du résultat fiscal. Parmi les outils à disposition, le report du déficit fiscal permet de réduire l’impôt sur les revenus BIC issus de la location meublée.

Mais comment reporter un déficit fiscal en LMNP ? Quelles sont les limites, les conditions et les risques ? Existe-t-il une option pour le report en arrière (carry back) ou uniquement un report en avant ? Cet article vous explique en détail le mécanisme de report, les procédures, et les déclarations fiscales à prévoir.

Voici les conseils d’un expert-comptable sur Lyon pour LMNP.

Le déficit en LMNP intervient lorsque les charges déductibles dépassent les revenus locatifs perçus sur une année fiscale. Ce déficit peut être reporté sur les années suivantes, réduisant ainsi l’assiette imposable et, par conséquent, l’impôt à payer.

Cependant, ce déficit est uniquement imputable sur les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) issus de la location meublée et ne peut pas être utilisé pour diminuer d’autres types de revenus du foyer fiscal.

Pour reporter le déficit, certaines conditions doivent être respectées :

• Statut LMNP : activité non professionnelle et recettes < 23 000 € ou < 50 % des revenus globaux

• Régime réel obligatoire : il permet la déduction des pertes réelles et l’accès au droit au report

• Activité exercée en nom propre ou dans une structure IR

• Déclaration via la liasse fiscale et déclaration spéciale

• Justificatifs obligatoires en cas de contrôle fiscal illimité

Sans cela, la prise en charge du déficit ne peut être validée par l’administration fiscale.

Le déficit reportable est utilisable pendant 10 ans. À compter du 1er janvier suivant l’exercice au cours duquel le déficit constaté au titre est généré, vous pouvez imputer le déficit sur les bénéfices fiscaux issus de la même activité.

Il ne s’agit pas d’un plafonnement en montant, mais d’une limitation de durée : au-delà, le déficit fiscal est perdu.

Les amortissements non déduits, eux, ne créent pas de déficit mais peuvent être reportés sans limite. C’est une value nette à long terme conservée tant qu’il y a des bénéfices imposables.

Les principales charges permettant la déduction des pertes sont :

• Entretien et réparations

• Charges de copropriété

• Taxes foncières

• Assurances PNO

• Intérêts d’emprunt

• Frais de gestion locative ou expert-comptable

Ces dépenses doivent être intégrées dans la liasse fiscale, et conservées en cas de contrôle fiscal illimité. Elles doivent être affectées à l’exercice clos concerné et appuyées de justificatifs.

Grâce au report en avant, le déficit fiscal vient imputer les bénéfices issus des années suivantes.

Exemple concret :

• Déficit constaté au titre de 2024 : 6 000 €

• Résultat fiscal 2025 : 4 000 €

• Imputation : 4 000 €

• Montant total restant reportable : 2 000 € jusqu’en 2034

Ce mécanisme permet donc une réduction de l’imposition sans créer de créance d’impôt, contrairement au carry back qui permet d’imputer sur l’exercice précédent.

Grâce au report en avant, le déficit fiscal vient imputer les bénéfices issus des années suivantes.

Exemple concret :

• Déficit constaté au titre de 2024 : 6 000 €

• Résultat fiscal 2025 : 4 000 €

• Imputation : 4 000 €

• Montant total restant reportable : 2 000 € jusqu’en 2034

Ce mécanisme permet donc une réduction de l’imposition sans créer de créance d’impôt, contrairement au carry back qui permet d’imputer sur l’exercice précédent.

Oui, plusieurs situations peuvent entraîner la perte de déficits :

• Changement d’activité

• Fusion, liquidation, ou cession de l’activité

• Omission ou erreur dans la déclaration spéciale

• Absence de dépôt du formulaire 2042-C-PRO

• Non-respect du délai de 10 ans à compter du 1er janvier

Dans ces cas, le droit au report peut être refusé par l’administration fiscale.

La vigilance est donc cruciale pour éviter les risques liés à l’abandon, et pour garantir l’application du taux normal ou taux réduit, selon les règles en vigueur.

La déclaration fiscale du déficit fiscal repose sur plusieurs formulaires obligatoires :

• Formulaire 2042-C-PRO : pour déclarer l’activité LMNP au régime réel

• Liasse fiscale (2031 ou 2033 selon votre cas)

• Annexe avec tableau de report des déficits

• En cas de société : dossier de l’imposition des sociétés avec formulaire adapté

Cela permet de respecter le cadre légal fixé par l’article 219 du CGI et l’article 220, qui déterminent les conditions de report des déficits fiscaux. Toute omission pourrait conduire à une perte du droit au report.

Une entreprise peut-elle reporter un déficit fiscal sur tous ses bénéfices ?

Oui, une entreprise déficitaire soumise à l’impôt sur les sociétés peut imputer sur les bénéfices futurs ses déficits antérieurs, dans la limite d’un plafond de 1 million € par an, augmenté de 50 % de l’excédent au-delà de ce montant (plafonnement applicable selon l’article 220 du CGI). Le dispositif est également applicable aux LMNP au régime réel, bien qu’imposé à l’IR, avec des règles propres au bénéfice fiscal BIC.

Quel est le montant total de déficit reportable en LMNP ?

Le déficit en LMNP peut être reporté sur une période de 10 ans. Il n’y a pas de plafond en euro mais une limitation dans le temps. Ainsi, si un excédent est réalisé sur un exercice au titre d’une année future, le déficit antérieur pourra être imputé dans la totalité jusqu’à épuisement ou expiration du délai.

Peut-on obtenir une créance d’impôt en LMNP ?

Non, contrairement à certaines sociétés soumises à l’IS, un LMNP ne peut pas générer de créance d’impôt via le carry back. Le report en arrière n’est pas applicable ici. La solution consiste uniquement à reporter les déficits sur les exercices futurs en cas de résultat bénéficiaire.

Comment bénéficier du report de déficit en cas de cessation d’activité ?

En cas de cessation, de clôture, de fusion, ou d’arrêt d’exploitation, les déficits reportables peuvent être perdus, sauf si la décision administrative en autorise la transmission (ex : en cas de continuité de l’activité exercée ou d’opération de restructuration). Il convient de donner toutes les informations utiles dans la liasse fiscale et le formulaire Cerfa lors de la déclaration de revenus finale.

Est-il nécessaire de faire une déclaration spéciale pour bénéficier du report ?

Oui. Le report du déficit nécessite une déclaration spéciale, via le formulaire 2042-C-PRO ou les annexes de la liasse fiscale. Sans cela, l’administration pourra refuser l’imputation des déficits, même si le compte de résultat fait apparaître une perte. Attention : tout document non enregistré ou retiré après dépôt peut entraîner une perte de droit.

Quelles sont les conséquences d’un changement d’activité ou d’un arrêt partiel ?

Un changement d’activité, même partiel, peut remettre en cause le report des déficits si l’entreprise ne peut démontrer que la part reportée du déficit reste liée à l’activité initiale. Cette situation particulière doit faire l’objet d’un suivi comptable précis, notamment en cas de cession, de création d’une nouvelle activité, ou d’arrêt d’un secteur d’activité au sein d’une même structure.

Peut-on reporter un déficit après un exercice bénéficiaire ?

Oui. Si un déficit fiscal a été généré sur un exercice antérieur, il est possible de l’imputer sur l’exercice suivant s’il est bénéficiaire, à condition que le dispositif de report en avant soit encore valide. Il faut alors bien indiquer ce report dans la ligne dédiée de la liasse (et dans les annexes fiscales), pour éviter tout rejet lors du paiement de l’impôt.

Quel est le rôle de l’administration fiscale dans le suivi des déficits ?

L’administration fiscale est en droit de vérifier la réalité des déficits reportés. En cas d’erreur, d’abandon, ou de non-respect des dispositions légales, elle peut engager un contrôle fiscal illimité sur les exercices où les déficits sont utilisés. Il est donc essentiel de conserver les justificatifs, les calculs de déficit subi, et les décisions comptables associées.

Existe-t-il des outils ou services pour sécuriser le report des déficits ?

Oui, plusieurs services sont proposés par les experts-comptables pour :

• sécuriser les calculs,

• anticiper le plafonnement,

• contrôler les exercices bénéficiaires,

• organiser le report ligne par ligne,

• et accompagner en cas de contrôle ou contentieux.

Des outils numériques peuvent aussi générer des tableaux de suivi de l’historique des déficits pour faciliter les opérations fiscales.