Location meublée 2025 : mobilier obligatoire et conseils LMNP

La location meublée séduit de plus en plus de bailleurs, qu’il s’agisse d’un appartement à louer, d’un studio ou d’une résidence principale. Ce type de location présente de nombreux avantages de la location meublée : une gestion plus flexible, un revenu locatif souvent supérieur, et un accès au régime fiscal avantageux du statut LMNP.

Mais pour bénéficier de ce statut de loueur, il faut respecter des règles de location d’un logement meublé strictes : mobilier conforme, durée du bail, déclaration fiscale, etc.

Quels sont les équipements à prévoir pour qu’un logement meublé soit disponible à la location ? Quelle est la différence avec une location vide ? Comment bien gérer votre activité de location meublée ? Réponses dans cet article complet.

Archipel est expert comptable spécialisé en LMNP à Lyon.

Un logement meublé est défini par l’article 25-4 de la loi Alur comme un bien disponible à la location, équipé pour permettre au locataire d’y vivre dès les lieux le premier jour, avec ses seuls effets personnels.

Le bail meublé, qu’il s’agisse d’une longue durée, d’un bail mobilité ou d’une location saisonnière, nécessite un contrat de location respectant les exigences légales. Le mobilier conforme est fixé par décret (n° 2015-981 du 31 juillet 2015). Sans cela, le bien est requalifié en location nue, avec des impacts sur le régime fiscal, la durée du bail, et la gestion du logement loué.

Pour être qualifié de meublé non professionnel, le logement doit comprendre au minimum :

• Literie complète (lit, matelas, couette, oreillers)

• Occultation des fenêtres (volets ou rideaux)

• Cuisine équipée : plaques, four ou micro-ondes, réfrigérateur, vaisselle, ustensiles

• Mobilier conforme : table, sièges, rangements, luminaires

• Matériel d’entretien (balai, aspirateur, seau…)

Ces éléments sont indispensables pour proposer un logement meublé réellement disponible à la location selon le code général et garantir le confort du locataire dès l’entrée dans les lieux.

Les différences entre location vide et meublée concernent :

• La durée du bail :

  • 1 an minimum (ou 9 mois pour étudiant) pour le bail meublé

  • 3 ans pour une location vide

• Le dépôt de garantie :

  • 2 mois de loyer maximum en location meublée,

  • 1 mois en location nue

• Le régime fiscal :

  • En location meublée non professionnelle, les loyers relèvent des bénéfices industriels et commerciaux avec option pour le régime réel simplifié ou abattement forfaitaire

  • En location vide, les revenus fonciers s’intègrent à l’impôt sur le revenu classique

Cette flexibilité rend la location meublée particulièrement adaptée aux personnes recherchant confort et souplesse.

L’état des lieux meublé est un document primordial du contrat de bail. Il est accompagné d’un inventaire listant :

• tous les meubles présents dans le logement loué

• leur état (neuf, bon, usé)

• des photos datées

Cet état est signé par les signataires lors de l’entrée dans les lieux, afin de limiter tout litige. Un bon inventaire sécurise le loueur en meublé et le locataire tout au long de la période de location.

Au-delà du mobilier conforme, d’autres éléments renforcent l’attractivité du bien :

• Télévision, Wi-Fi, électroménager supplémentaire

• Lave-linge, grille-pain, cafetière

• Linge de maison (apprécié, mais non obligatoire)

Un appartement est disponible plus vite s’il offre un bon emplacement et confort, avec des critères de sélection clairs. Résultat ? Moins de vacance locative, et une meilleure rentabilité pour le loueur de meublé.

En tant que loueur en meublé, vous devez :

• fournir un mobilier conforme

• remplacer les éléments usés hors usage normal

• assurer la sécurité et l’hygiène dans les lieux loués

Il est conseillé de souscrire une assurance habitation pour couvrir votre responsabilité en tant que bailleur.

Le respect de ces obligations contribue à une gestion saine, dans le cadre du service public du logement.

Le statut LMNP vous donne accès à de nombreux leviers fiscaux. Encore faut-il :

• maîtriser le régime réel simplifié

• suivre votre activité de location meublée

• optimiser vos charges et amortissements

Un cabinet comme Archipel Lyon vous accompagne dans vos démarches, en tenant compte de votre surface habitable, de la durée du bail, de votre type de location (résidence principale, courte durée, meublé de tourisme…).

Vous pouvez découvrir nos offres sur notre site internet, ou nous contacter pour un accompagnement sur mesure.

Quelles sont les règles de location d’un logement meublé ?
Les règles de location d’un logement meublé sont encadrées par la loi Alur et s’appliquent à tous les biens destinés à l’habitation principale du locataire. Le propriétaire doit proposer un logement entièrement équipé, conforme aux obligations légales, et établir un contrat de location (ou bail mobilité en cas de location temporaire). Le dépôt de garantie, le préavis, ou encore les conditions de renouvellement doivent être précisés dès le début de la période de location.

Peut-on louer un studio vide pour une longue durée ?
Oui, un studio vide peut être loué en location vide pour une longue durée (3 ans minimum). Ce format présente cependant des inconvénients pour les bailleurs : moins de souplesse, revenus moins avantageux, et une fiscalité distincte de celle des meublés de tourisme ou locations meublées. La vacance locative peut aussi être plus longue selon le quartier et la demande.

Comment déclarer vos revenus locatifs ?
Pour déclarer vos revenus locatifs, tout dépend du statut choisi : en location vide, les loyers sont intégrés aux revenus fonciers dans votre déclaration d’impôt. En location meublée, ils relèvent des Bénéfices Industriels et Commerciaux. Vous pouvez opter pour un abattement forfaitaire ou pour le régime réel, plus avantageux si vous avez des frais, charges, ou travaux importants. Utilisez le formulaire 2042-C-PRO, disponible sur le site du ministère des Finances.

Quel est l’intérêt de passer par une agence immobilière ?
Une agence immobilière peut vous aider à louer plus efficacement votre bien, rédiger l’annonce, sélectionner les candidats, organiser les visites, gérer le paiement des loyers et suivre les recettes. Elle est particulièrement utile pour optimiser la consommation de temps liée à la gestion locative, notamment en cas de départ anticipé, congé, ou révision du loyer. Attention, ce service a un coût, à prendre en compte dans votre économie globale.

Quels sont les avantages d’une location meublée pour un étudiant ?
Un étudiant peut bénéficier d’un bail meublé de 9 mois, adapté à la durée d’une année universitaire. Cette formule offre un logement déjà équipé, idéal pour un séjour temporaire. Le bail mobilité est aussi une solution pratique, sans dépôt de garantie, et avec des démarches simplifiées. C’est un choix souvent gratuit en termes de frais d’agence, notamment via le service public de la plateforme LocService ou des sites universitaires.

Comment bien choisir un logement meublé ?
Pour choisir un logement meublé, tenez compte de plusieurs critères : le quartier, le nombre de chambres, le niveau de mobilier, la surface, la proximité des transports, et le contenu de l’annonce. Vérifiez aussi le montant des charges, la durée du bail, et les conditions de départ. En cas de doute, demandez au propriétaire ou à l’agence des informations précises sur l’activité locative du bien.

Est-ce que le bail meublé peut être reconduit automatiquement ?
Oui, le bail meublé peut être reconduit tacitement à la fin de la période initiale, sauf en cas de préavis donné par l’une des parties. Le locataire peut donner congé à tout moment, avec un préavis d’un mois, tandis que le propriétaire doit justifier sa décision (vente, reprise, ou motif légitime). La révision du loyer est possible à la date anniversaire du contrat, selon l’indice IRL ou l’accord mentionné dans le bail.

Existe-t-il un modèle de contrat ou un exemple pour s’aider ?
Oui, de nombreux modèles de contrat de location meublée sont disponibles sur les pages officielles du ministère, ou sur des sites comme service-public.fr. Ces documents standardisés précisent la durée, les frais, la date d’entrée, le dépôt de garantie, les charges récupérables, ainsi que les règles de résiliation. Il est conseillé de bien s’y référer avant de proposer un logement à la location.

Quels sont les droits du locataire dans une location meublée ?
Le locataire d’un logement meublé dispose des mêmes droits fondamentaux qu’en location nue : droit à un logement décent, respect de la vie privée, délai de préavis réduit à un mois, etc. Il peut bénéficier d’aides au logement selon sa situation (foyer fiscal, étudiant, etc.) et contester les hausses abusives de loyer. Il peut aussi demander des réparations, notamment en cas de travaux non réalisés par le bailleur.

Peut-on louer un logement vide dans le cadre d’un projet de location meublée ?
Oui, il est possible d’acheter un logement vide, puis de l’aménager pour le proposer en meublé non professionnel. C’est une initiative stratégique si vous souhaitez bénéficier du statut LMNP, optimiser votre fiscalité, et générer un meilleur revenu locatif. Cette activité nécessite toutefois un peu de préparation : achats de meubles, rédaction d’un contrat adapté, et dépôt d’une déclaration auprès du service des impôts.