LMP (Loueur en Meublé Professionnel) : guide complet, conditions, fiscalité et avantages

Le LMP (Loueur en Meublé Professionnel) est un régime fiscal réservé aux propriétaires bailleurs qui exercent une activité professionnelle de location meublée.
Ce statut s’inscrit dans le cadre juridique et fiscal du Code Général des Impôts (CGI) et constitue une solution d’investissement immobilier rentable pour les particuliers souhaitant optimiser leur fiscalité.

Chez Archipel Lyon, cabinet d’expertise comptable inscrit au Registre du Commerce et spécialisé en location meublée professionnelle et non professionnelle (LMP et LMNP), nous accompagnons chaque année de nombreux investisseurs à Lyon et dans toute la France.
Voici le guide complet pour comprendre les conditions d’éligibilité, la fiscalité, les avantages fiscaux et les règles à connaître avant d’opter pour le statut LMP.

1. Définition du statut LMP

Le Loueur en Meublé Professionnel (LMP) est un statut fiscal applicable à toute activité locative meublée exercée à titre principal.
Il concerne les propriétaires de logements meublés (appartements, maisons, locaux à usage d’habitation) qui souhaitent louer leur bien dans un cadre professionnel.

L’activité est considérée comme une activité commerciale générant des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Les recettes sont déclarées comme un revenu professionnel, au même titre que celles d’un travailleur indépendant.

2. Conditions d’éligibilité au statut LMP

Pour bénéficier du régime LMP, il faut remplir deux conditions fiscales principales :

1. Les recettes locatives annuelles doivent dépasser 23 000 € (montant minimum légal).

2. Ces recettes doivent être supérieures aux autres revenus professionnels du foyer fiscal (salaires, BNC, pensions, etc.).

Ces conditions d’éligibilité sont précisées à l’article 155 du CGI.
Le logement meublé doit être conforme aux normes d’habitabilité (surface minimale, mobilier, sécurité, entretien) et proposer un cadre de vie complet au locataire.

Exemple :
Un couple perçoit 20 000 € de salaires et 28 000 € de loyers meublés.
Les recettes locatives dépassent le seuil et le revenu professionnel : ils deviennent LMP.

3. LMP ou LMNP : quelles différences ?

Le LMNP s’adresse aux investisseurs souhaitant générer un revenu complémentaire.
Le LMP correspond à une activité principale, inscrite dans une logique d’entreprise.

4. Régime fiscal du LMP : imposition et charges

Le régime BIC réel simplifié s’applique automatiquement au LMP.
Le revenu locatif net correspond à la différence entre les recettes perçues et les charges déductibles.

Charges déductibles et dépenses liées :

• intérêts d’emprunt et crédit immobilier ;

• taxe foncière et charges locatives ;

• entretien, travaux, réparations ;

• frais de comptabilité et honoraires ;

• amortissement du logement meublé et du mobilier ;

• cotisations sociales et CFE ;

• primes d’assurance maladie et multirisque ;

• frais de gestion locative, publicité en ligne, etc.

Exemple de résultat fiscal :

Le résultat fiscal est ensuite soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des BIC professionnels, avec cotisations sociales (35 – 40 %).
Les déficits peuvent être reportés sur le revenu global ou sur les exercices suivants.

5. Avantages fiscaux du LMP

Le statut de LMP offre de nombreux avantages fiscaux :

a. Déduction totale des charges

Toutes les charges liées au logement sont déductibles, y compris les frais financiers, d’entretien et de gestion.

b. Imputation du déficit sur le revenu global

Les déficits issus de l’activité LMP (hors amortissements) peuvent réduire directement l’impôt du foyer.

c. Exonération de plus-value à la cession

Après cinq ans d’exercice et un chiffre d’affaires inférieur à 90 000 € HT, la plus-value réalisée peut être exonérée (article 151 septies du CGI).
Entre 90 000 € et 126 000 €, exonération partielle.

d. Exonération d’IFI

Les biens inscrits à l’actif professionnel peuvent être exclus de l’impôt sur la fortune immobilière.

e. Protection sociale

Affiliation obligatoire à la Sécurité Sociale des Indépendants, validation de trimestres de retraite, et couverture en cas d’arrêt maladie.

6. Les inconvénients à connaître

• Coût social : les bénéfices sont soumis à cotisations (35–40 %).

• Comptabilité obligatoire : bilan, compte de résultat, amortissements.

• Règles complexes : régime des plus-values professionnelles, TVA optionnelle.

• Situation juridique : inscription au registre du commerce.

Cependant, le statut LMP demeure le plus avantageux fiscalement pour les investisseurs souhaitant exercer une activité professionnelle de location meublée.

7. TVA, micro-BIC et options fiscales

Le LMP n’est pas soumis à la TVA sauf s’il propose des services para-hôteliers (ménage, linge, petit-déjeuner).
Dans ce cas, le bailleur peut récupérer la TVA sur le mobilier ou les travaux.

Le régime micro-BIC avec abattement forfaitaire de 50 % ne s’applique pas au LMP.
Ce dernier relève obligatoirement du régime réel simplifié, plus précis mais plus exigeant.

8. LMP et cession d’un bien immobilier

Lors d’une vente, la plus-value est calculée sur la valeur nette comptable (prix – amortissements).
Les amortissements réalisés réduisent le coût fiscal, mais augmentent la plus-value comptable.

Les exonérations prévues par la loi permettent d’éviter une imposition en cas de cession après cinq ans d’exercice.
Ce dispositif fiscal est particulièrement intéressant dans une stratégie d’investissement immobilier long terme.

9. En société ou en nom propre ?

Le LMP peut être exercé :

• En nom propre, via un numéro SIRET personnel,

• Ou via une société (EURL, SASU, SCI à l’IS).

Comparatif :

• En EURL, l’activité est imposée à l’impôt sur le revenu, le gérant cotise au régime des indépendants.

• En SASU, l’imposition se fait à l’impôt sur les sociétés, le président est assimilé salarié.

• En SCI à l’IS, la société conserve les bénéfices pour capitaliser et reporter les résultats fiscaux.

Chaque cadre juridique a des conséquences fiscales et sociales : il faut connaître les règles avant de choisir.

10. Quand le LMP devient-il pertinent ?

Le LMP devient une solution idéale lorsque :

• les recettes locatives dépassent 25 000 €,

• tu veux déduire toutes tes charges et optimiser ta rentabilité,

• tu souhaites transmettre ton patrimoine sans IFI,

• tu veux professionnaliser ta gestion locative.

C’est un outil d’économie fiscale puissant et un vecteur de valeur ajoutée pour ton patrimoine immobilier.

11. En résumé

Conclusion Archipel Lyon

Le statut LMP permet de transformer une location meublée non professionnelle en activité rentable, optimisée et sécurisée.
Il s’adresse aux investisseurs particuliers souhaitant réduire leur impôt, protéger leur patrimoine et développer un revenu complémentaire durable.

Chez Archipel Lyon, nous t’aidons à :

• évaluer ton résultat fiscal,

• opter pour le régime réel simplifié,

• mettre en place une comptabilité conforme,

• et optimiser ta fiscalité à long terme.

Contact direct : contact@archipel-lyon.fr
Site web : www.archipel-lyon.fr

FAQ : tout savoir sur le statut LMP

1. Quelles sont les conditions pour devenir LMP ?

Il faut percevoir plus de 23 000 € de loyers annuels et que ces revenus dépassent les autres revenus professionnels du foyer.
Le logement doit être meublé selon les normes et inscrit dans une activité principale.

2. Quelle différence entre LMP et LMNP ?

Le LMNP est une activité complémentaire ; le LMP, une activité professionnelle.
Les charges sont déductibles au réel, les déficits imputables au revenu global, et les plus-values peuvent être exonérées.

3. Quelles sont les charges déductibles ?

Les intérêts d’emprunt, les travaux, les assurances, la taxe foncière, les frais comptables et les cotisations sociales sont déductibles.
Ces dépenses permettent de réduire le coût fiscal et d’optimiser la rentabilité.

4. Quelle fiscalité s’applique ?

Le LMP relève du régime BIC réel simplifié, soumis à l’impôt sur le revenu et aux cotisations sociales.
Les revenus locatifs sont intégrés au revenu global, ce qui offre un effet fiscal avantageux.

5. Le LMP est-il soumis à la TVA ?

Non, sauf si le bailleur propose des services para-hôteliers (ménage, petit-déjeuner).
Dans ce cas, il peut récupérer la TVA sur les dépenses liées à la mise en location.

6. Comment se déroule la cession d’un bien LMP ?

La plus-value réalisée à la vente est calculée selon la valeur nette comptable.
Après cinq ans, elle peut être totalement exonérée si les recettes sont inférieures à 90 000 €.

7. Quelle protection sociale pour le LMP ?

Le LMP est affilié à la Sécurité Sociale des Indépendants.
Il cotise pour sa retraite, bénéficie d’une assurance maladie et valide des trimestres au titre de son activité.

8. Peut-on exercer en société ?

Oui : EURL, SASU ou SCI à l’IS.
Chaque structure a ses propres taux d’imposition, règles sociales et modalités de prélèvement.
Archipel Lyon propose une offre complémentaire pour simuler chaque situation fiscale.

9. Quels sont les avantages fiscaux concrets ?

• Déduction des charges réelles,

• Exonération d’IFI,

• Exonération de plus-value après 5 ans,

• Report des déficits sur le revenu global,

• Régime fiscal stable et sécurisé.

10. Comment devenir LMP avec Archipel Lyon ?

Nous t’accompagnons sur chaque étape :

1. Analyse de la situation locative,

2. Création du dossier et immatriculation,

3. Mise en place de la comptabilité BIC,

4. Déclarations fiscales et sociales,

5. Simulation d’investissement immobilier et d’impôt sur la fortune.

Archipel Lyon – Expert-Comptable Bellecour
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