Première année, recettes sous 5 000 €, chambre chez soi : voici tous les cas d'exonération de CFE en LMNP et comment les demander.
Sommaire
En resume
- La CFE est due dès la 2e année : la première année d'activité est exonérée pour tous, automatiquement.
- En dessous de 5 000 € de recettes annuelles, vous êtes exonéré de la cotisation minimum.
- Louer une partie de sa résidence principale ou une location occasionnelle ouvre aussi droit à l'exonération.
- Tout part de la déclaration initiale 1447-C, à déposer avant le 31 décembre de l'année de début.
- Le seuil de 5 000 € s'apprécie sur les recettes de l'année N-2 : la CFE 2026 dépend de 2024.
La cotisation foncière des entreprises (CFE) touche presque tous les loueurs en meublé. Presque, car plusieurs situations ouvrent droit à une exonération, totale ou partielle. Première année d'activité, petites recettes, location d'une partie de sa résidence : les cas existent, encore faut-il les connaître et remplir le bon formulaire à temps. Voici, cas par cas, qui échappe à la CFE en 2026 et comment le demander.
Exonération de CFE en LMNP : qui est concerné ?
Réponse directe : sont exonérés de CFE, en location meublée, principalement quatre profils.
- Les loueurs dans leur première année d'activité (exonération de droit, pour tout le monde).
- Ceux dont les recettes annuelles sont inférieures à 5 000 €.
- Ceux qui louent en meublé une partie de leur habitation principale, sous conditions.
- Ceux qui pratiquent une location meublée occasionnelle d'une partie de leur logement personnel.
La CFE reste une taxe locale due par tout professionnel, y compris le loueur en meublé non professionnel. Le principe général, le calcul et la base minimum sont détaillés dans notre article tout savoir sur la CFE pour les propriétaires LMNP. Ici, on se concentre uniquement sur les exonérations. Les règles officielles figurent sur service-public.fr, et le cadre des impôts locaux des entreprises sur economie.gouv.fr.
L'exonération de la première année
C'est l'exonération la plus large : elle vaut pour tous. L'année de création de l'activité, aucun loueur ne paie de CFE. La taxe n'est due qu'à partir de la deuxième année d'exercice.
Concrètement, si vous débutez votre location meublée en 2026, vous ne recevrez pas d'avis de CFE au titre de 2026. Le premier avis tombera fin 2027, pour l'année 2027. Cette exonération de droit ne se demande pas : elle s'applique automatiquement dès lors que vous avez déposé votre déclaration initiale.
La deuxième année, un autre avantage prend le relais : la base d'imposition est réduite de moitié. Vous payez donc une CFE allégée la première fois, avant le tarif plein la troisième année. Attention toutefois : pour en bénéficier, encore faut-il s'être fait connaître du service des impôts dès le départ.
L'exonération pour recettes inférieures à 5 000 €
Depuis 2019, tout redevable dont le chiffre d'affaires ou les recettes n'excèdent pas 5 000 € sur la période de référence est exonéré de la cotisation minimum de CFE. Pour un LMNP, ce seuil s'apprécie sur les loyers perçus.
C'est une aubaine pour les petits investisseurs. Un studio à la Doua loué 380 € par mois génère environ 4 560 € de loyers annuels : sous le seuil, donc pas de CFE. Dès que les recettes franchissent 5 000 €, la cotisation minimum redevient due en totalité.
La période de référence est l'année N-2. La CFE 2026 se calcule ainsi sur les recettes de 2024. Un loueur qui a dépassé 5 000 € en 2024 sera imposable en 2026, même s'il loue moins aujourd'hui. Ce décalage de deux ans surprend souvent : il faut raisonner sur l'historique, pas sur l'année en cours.
Les autres cas d'exonération
Location d'une partie de l'habitation principale
Si vous louez en meublé une ou plusieurs pièces de votre résidence principale, deux situations ouvrent droit à l'exonération : la location à un locataire qui en fait sa résidence principale, ou la location de chambres d'hôtes. Le loyer doit rester fixé dans des limites raisonnables.
Location meublée occasionnelle
La personne qui loue occasionnellement une partie de son habitation personnelle, sans en faire une activité habituelle, échappe également à la CFE. L'occasionnel s'oppose ici au caractère régulier et organisé d'une véritable exploitation locative.
Délibérations locales
Certaines communes votent des exonérations spécifiques, par exemple pour les meublés de tourisme classés situés dans certaines zones. La Métropole de Lyon et la Ville fixent leurs propres délibérations : il faut vérifier au cas par cas auprès du service des impôts des entreprises. Le cadre légal de ces exonérations est consultable sur Légifrance.
Tableau des cas d'exonération de CFE
Voici la synthèse des principales situations et de leurs conditions.
| Cas | Portée | Condition principale |
|---|---|---|
| Première année d'activité | Exonération totale | Année de création, automatique |
| Deuxième année | Base réduite de 50 % | Automatique après déclaration initiale |
| Recettes < 5 000 € | Exonération de la cotisation minimum | Recettes N-2 sous le seuil |
| Partie de l'habitation principale | Exonération totale | Résidence principale du locataire, loyer raisonnable |
| Location occasionnelle | Exonération totale | Caractère non habituel |
Comment demander l'exonération : formulaire et délais
Certaines exonérations sont automatiques, d'autres se déclarent. Le point de départ est toujours la déclaration initiale de CFE, le formulaire 1447-C-SD.
- Déclaration initiale 1447-C : à déposer avant le 31 décembre de l'année de début d'activité. C'est ce document qui déclenche l'exonération de première année et la réduction de moitié la suivante.
- Exonération recettes < 5 000 € : appliquée automatiquement par l'administration, sur la base des recettes déclarées. Aucune démarche spécifique.
- Cas particuliers (habitation principale, délibérations locales) : à signaler via le formulaire 1447-C ou une réclamation auprès du service des impôts des entreprises.
Le formulaire 1447-C se télécharge et se dépose depuis votre espace professionnel sur impots.gouv.fr. Un oubli de déclaration initiale fait perdre l'exonération de première année : la vigilance sur la date compte autant que le fond.
Le choix du régime fiscal, lui, n'a aucune incidence sur la CFE : micro-BIC ou réel, l'exonération obéit aux mêmes règles. Pour arbitrer entre les deux, voir notre comparatif micro-BIC ou réel en LMNP. Le cadre général du statut est posé dans notre guide LMNP complet.
Un exemple lyonnais
Julie achète un studio meublé à la Guillotière et le met en location en mars 2026, pour 430 € par mois.
- 2026 : première année, exonération totale de CFE. Elle dépose sa 1447-C avant le 31 décembre 2026.
- 2027 : la CFE se calcule sur les recettes 2025, qui sont nulles (bien pas encore loué). Elle reste exonérée au titre du seuil de 5 000 €.
- 2028 : recettes 2026 d'environ 4 300 €, sous le seuil : toujours pas de CFE.
Le jour où ses loyers dépasseront 5 000 € sur une année pleine, la cotisation minimum s'appliquera deux ans plus tard. À Lyon, cette base minimum représente généralement quelques centaines d'euros par an. Une bonne raison de vérifier son éligibilité chaque année. Pour sécuriser vos déclarations, notre équipe d'expert-comptable spécialisé LMNP à Lyon vérifie chaque cas d'exonération et dépose vos formulaires dans les délais. Vous pouvez aussi contacter directement notre cabinet d'expert-comptable à Lyon.
Base minimum de CFE 2025-2026 : le barème selon vos recettes
Quand vous n’êtes pas exonéré, la CFE est calculée sur une base minimum fixée par tranche de recettes (chiffre d’affaires de l’année N-2), fourchette nationale issue du décret n° 2025-547 du 17 juin 2025. La Métropole de Lyon vote ensuite son taux à l’intérieur de cette fourchette :
| Recettes (N-2) | Base minimum CFE |
|---|---|
| ≤ 5 000 € | Exonération totale |
| 5 001 – 10 000 € | 247 à 589 € |
| 10 001 – 32 600 € | 247 à 1 179 € |
| 32 601 – 100 000 € | 247 à 2 477 € |
| 100 001 – 250 000 € | 247 à 4 129 € |
| > 500 000 € | 247 à 7 669 € |
Pour un loueur meublé lyonnais encaissant 9 000 € de loyers, la base minimum se situe donc entre 247 et 589 € : la CFE réellement due (base × taux voté localement) tourne le plus souvent autour de 200 à 300 €/an. Barème officiel : Légifrance (art. 1647 D du CGI).
Questions fréquentes sur l'exonération de CFE en LMNP
Suis-je vraiment exonéré de CFE la première année ?
Oui, sans exception. L'année de création de votre activité de loueur en meublé, aucune CFE n'est due. La taxe n'apparaît qu'à partir de la deuxième année, et sur une base réduite de moitié la première fois. Il faut simplement avoir déposé la déclaration initiale 1447-C.
À partir de quel montant de loyers paie-t-on la CFE ?
Dès que vos recettes annuelles dépassent 5 000 €. En dessous, vous êtes exonéré de la cotisation minimum. Le seuil s'apprécie sur l'année N-2 : la CFE 2026 dépend des recettes 2024. Ce décalage de deux ans explique bien des surprises sur les premiers avis.
Faut-il demander l'exonération ou est-elle automatique ?
L'exonération de première année et celle des recettes sous 5 000 € sont automatiques, à condition d'avoir déposé la déclaration initiale 1447-C. Les cas particuliers, comme la location d'une partie de sa résidence principale, se signalent via ce formulaire ou une réclamation au service des impôts des entreprises.
Quel formulaire pour la CFE en LMNP ?
Le formulaire 1447-C-SD, appelé déclaration initiale de CFE. Il se dépose avant le 31 décembre de l'année où débute votre activité, depuis votre espace professionnel sur impots.gouv.fr. C'est lui qui ouvre le droit à l'exonération de départ et à la réduction de base.
La location d'une chambre chez moi à Lyon est-elle exonérée ?
Souvent oui. Louer en meublé une partie de votre habitation principale à un locataire qui en fait sa résidence principale, ou proposer des chambres d'hôtes, ouvre droit à l'exonération, si le loyer reste raisonnable. Un étudiant logé dans une chambre de votre appartement de la Croix-Rousse entre généralement dans ce cadre.
Le régime micro-BIC ou réel change-t-il l'exonération ?
Non. La CFE et ses exonérations ne dépendent pas du régime fiscal choisi. Que vous soyez au micro-BIC ou au réel, les mêmes seuils et conditions s'appliquent. Le régime influe sur l'imposition de vos loyers, pas sur cette taxe locale.
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Gael Gente
Expert-comptable associe — Archipel Lyon
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