Créer son statut LMNP en 10 étapes : la checklist

Créer son statut LMNP n'a rien d'un parcours du combattant. C'est une suite d'étapes logiques, dans un ordre précis, avec des délais à respecter. Voici la checklist complète de création LMNP, du logement meublé conforme jusqu'à votre première déclaration. Chaque étape : une action à mener, un délai à tenir. Suivez-la dans l'ordre et vous partez du bon pied. Pour le cadre général, gardez sous la main notre guide LMNP complet.

La checklist création LMNP en un coup d'œil

Voici les 10 étapes chronologiques, avec le délai associé à chacune. Le détail suit juste après.

Étape	Action	Délai
1	Meubler le logement selon le décret 2015	Avant la mise en location
2	Rédiger un bail meublé conforme	À la signature du locataire
3	Réunir les justificatifs du bien	Dès l'acquisition
4	Choisir son régime fiscal	Avant l'immatriculation
5	Immatriculer via le formulaire P0i	Dans les 15 jours de la mise en location
6	Récupérer son numéro SIRET	Sous 1 à 4 semaines
7	Mettre en place sa comptabilité	Dès le début d'activité
8	Calculer les amortissements (régime réel)	En cours d'année
9	Anticiper la CFE	À partir de la 2e année
10	Faire sa première déclaration de revenus	Mai de l'année suivante

Préparer le bien et le contrat (étapes 1 à 3)

1. Meubler le logement selon le décret 2015

Un LMNP suppose un logement réellement meublé. Le décret du 31 juillet 2015 fixe 11 éléments obligatoires. Le locataire doit pouvoir y vivre immédiatement. À préparer avant la mise en location.

• Literie avec couette, plaques de cuisson, four ou micro-ondes.
• Réfrigérateur, vaisselle, ustensiles de cuisine.
• Table, sièges, étagères de rangement.
• Luminaires et matériel d'entretien du logement.

Le détail officiel de cette liste figure sur Légifrance. Gardez les factures du mobilier : elles servent à l'amortissement au régime réel.

2. Rédiger un bail meublé conforme

Le bail meublé obéit à ses propres règles. À préparer pour la signature du locataire.

• Durée d'1 an, ou 9 mois pour un étudiant, sans reconduction tacite.
• Dépôt de garantie plafonné à 2 mois de loyer.
• Préavis d'1 mois pour le locataire, 3 mois pour vous.

3. Réunir les justificatifs du bien

Avant toute démarche, rassemblez votre dossier. À faire dès l'acquisition : acte de propriété, date d'achèvement, valeur du bien et du terrain, factures de travaux et de mobilier. Ces pièces alimenteront la comptabilité et le calcul des amortissements.

Choisir son régime, immatriculer et obtenir le SIRET (étapes 4 à 6)

4. Choisir son régime fiscal

Deux options s'offrent à vous. À trancher avant l'immatriculation, car ce choix oriente vos obligations comptables.

Régime	Principe	Pour qui
Micro-BIC	Abattement forfaitaire de 50 %, plafond 77 700 €, aucune comptabilité	Peu de charges, gestion simple
Réel	Déduction des charges réelles + amortissement du bien et du mobilier	Crédit, travaux, impôt à neutraliser

Le régime réel ramène souvent l'impôt sur les loyers à zéro pendant des années. Pour arbitrer sereinement, un expert-comptable spécialisé LMNP à Lyon chiffre les deux scénarios sur votre bien.

5. Immatriculer via le formulaire P0i

L'immatriculation se fait au guichet unique de l'INPI, avec le formulaire P0i. À déposer dans les 15 jours suivant la mise en location. La démarche est entièrement en ligne sur inpi.fr. Notre mode d'emploi de l'immatriculation au guichet unique détaille chaque champ à remplir.

6. Récupérer son numéro SIRET

Une fois le P0i validé, l'INSEE vous attribue un numéro SIRET. Comptez 1 à 4 semaines. Ce numéro identifie votre activité de loueur : il est indispensable pour déclarer vos loyers. Retrouvez la marche à suivre dans notre article pour obtenir son SIRET en LMNP.

Gérer et déclarer (étapes 7 à 10)

7. Mettre en place sa comptabilité

Dès le début d'activité, organisez le suivi de vos recettes et charges. Au régime réel, la tenue d'une comptabilité commerciale et la production de la liasse fiscale 2031 deviennent obligatoires. Beaucoup de bailleurs délèguent cette partie dès la première année.

8. Calculer les amortissements

Au réel, vous passez chaque année en charge une fraction de la valeur du bien et du mobilier. À préparer en cours d'année.

• Bati amorti sur environ 2 à 3 % par an, hors valeur du terrain.
• Mobilier amorti sur 5 à 10 ans, soit 10 à 20 % par an.
• Amortissement non utilisé reporté sans limite sur les années suivantes.

9. Anticiper la CFE

La cotisation foncière des entreprises est due à partir de la 2e année : la première est exonérée. Une exonération reste possible si vos recettes sont inférieures à 5 000 €. Provisionnez ce montant pour ne pas être surpris fin d'année.

10. Faire sa première déclaration de revenus

Vos loyers se déclarent en BIC via le formulaire 2042-C-PRO, en mai de l'année suivante. Au régime réel, la liasse 2031 l'accompagne. Les modalités sont détaillées sur impots.gouv.fr et sur service-public.fr.

Un exemple lyonnais concret

Prenons Claire, qui achète un studio près du campus de la Doua à Villeurbanne. Elle le meuble en juin selon le décret 2015, signe un bail étudiant de 9 mois en septembre, puis dépose son P0i sur le guichet unique dans les 15 jours.

• SIRET reçu trois semaines plus tard.
• Régime réel choisi : amortissement du bien et du mobilier.
• Première déclaration 2042-C-PRO et liasse 2031 déposées en mai suivant.

Résultat : grâce à l'amortissement, ses loyers étudiants ne génèrent aucun impôt la première année. Une trajectoire type que notre équipe d'expert-comptable à Lyon accompagne régulièrement depuis nos bureaux du quai des Célestins.

Questions fréquentes sur la création d'un statut LMNP

Combien de temps prend la création d'un statut LMNP ?

Les démarches actives se comptent en heures : meubler, rédiger le bail, remplir le P0i. Le délai le plus long est l'attribution du SIRET, de 1 à 4 semaines après l'immatriculation. En pratique, tout est bouclable dans le mois qui suit la mise en location, à condition de respecter le délai de 15 jours pour le P0i.

Faut-il s'immatriculer avant ou après le premier locataire ?

Le point de départ est la mise en location, c'est-à-dire la disponibilité effective du bien. Vous disposez ensuite de 15 jours pour déposer le formulaire P0i au guichet unique de l'INPI. Mieux vaut avoir préparé le dossier en amont pour ne pas dépasser ce délai.

Quel régime choisir au démarrage ?

Tout dépend de vos charges. Sans crédit ni travaux, le micro-BIC et son abattement de 50 % suffit souvent. Avec un emprunt, des travaux ou du mobilier à amortir, le régime réel efface généralement l'impôt sur les loyers. Un calcul comparatif tranche la question sans hésiter.

Ai-je besoin d'un expert-comptable dès la création ?

Ce n'est pas obligatoire au micro-BIC. Au régime réel, la liasse 2031 et le calcul des amortissements justifient largement un accompagnement. À Lyon, comptez environ 300 à 900 € par an, souvent rentabilisés dès la première année par l'économie d'impôt.

Quand vais-je payer ma première CFE ?

La cotisation foncière des entreprises n'est due qu'à partir de la deuxième année d'activité. La première année est exonérée. Si vos recettes annuelles restent sous 5 000 €, une exonération peut même s'appliquer durablement selon votre commune.

Puis-je créer mon LMNP sur un bien à Lyon déjà loué nu ?

Oui, en transformant la location nue en location meublée. Vous mettez le logement aux normes du décret 2015, signez un bail meublé, puis vous immatriculez dans les 15 jours. Un studio de la Guillotière ou de la Croix-Rousse peut ainsi basculer en LMNP au départ du locataire actuel.