Checklist LMNP débutant : éligibilité, mobilier obligatoire, bail, immatriculation P0i et régime fiscal. Toutes les étapes, avant, pendant et après.
Sommaire
En resume
- On reste LMNP tant que les recettes sont < 23 000 €/an ou < aux revenus d'activité du foyer.
- Le logement doit contenir les 11 éléments du décret du 31 juillet 2015.
- Bail meublé de 1 an (ou 9 mois pour un étudiant), dépôt de garantie 2 mois maximum.
- Immatriculation P0i au guichet INPI sous 15 jours pour obtenir un SIRET.
- Choix du régime (micro-BIC 50 % ou réel avec amortissement), puis déclaration annuelle en 2042-C-PRO.
Se lancer en location meublée, c'est simple sur le principe, mais il y a un ordre à respecter. Cette checklist LMNP débutant reprend les étapes avant, pendant et après la mise en location. Éligibilité, mobilier, bail, immatriculation, régime fiscal : on déroule tout, avec des exemples lyonnais et des chiffres concrets.
Avant de vous lancer : vérifier votre éligibilité
Le LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) est un statut fiscal de particulier. Vos loyers sont imposés en BIC, pas en revenus fonciers. Avant tout, cochez ces cases :
- Vous louez un logement meublé, pas un logement nu.
- Vos recettes locatives restent < 23 000 €/an, OU inférieures aux revenus d'activité du foyer fiscal.
- Vous louez en votre nom propre, pas via une SCI à l'IR (incompatible avec le meublé).
Vous basculez en LMP seulement si les deux plafonds sont dépassés la même année. Exemple : un cadre lyonnais qui gagne 40 000 € et encaisse 12 000 € de loyers à Monplaisir reste LMNP, sans discussion. Salarié, retraité ou fonctionnaire : tout le monde peut être LMNP.
Équiper le bien : les 11 éléments obligatoires
Un logement dit « meublé » doit permettre au locataire de vivre normalement dès son arrivée. Le décret du 31 juillet 2015 fixe une liste de 11 éléments incontournables :
- Literie avec couette ou couverture
- Dispositif d'occultation des fenêtres (volets ou rideaux) dans les chambres
- Plaques de cuisson
- Four ou four à micro-ondes
- Réfrigérateur, avec congélateur ou compartiment
- Vaisselle en nombre suffisant
- Ustensiles de cuisine
- Table et sièges
- Étagères de rangement
- Luminaires
- Matériel d'entretien ménager adapté au logement
Pour un studio étudiant à la Doua ou près de la Manufacture des tabacs, comptez un budget mobilier de 2 000 à 4 000 €. Conservez toutes les factures : au régime réel, ce mobilier s'amortit sur 5 à 10 ans.
Rédiger le bail meublé adapté
Le bail meublé obéit à des règles précises, différentes de la location nue. Voici l'essentiel :
| Élément | Règle |
|---|---|
| Durée standard | 1 an, reconductible tacitement |
| Durée bail étudiant | 9 mois, non reconductible tacitement |
| Préavis locataire | 1 mois |
| Préavis propriétaire | 3 mois |
| Dépôt de garantie | 2 mois de loyer maximum |
Le bail 9 mois est idéal pour un studio loué à un étudiant près de Rockefeller : il colle à l'année universitaire et vous laisse relouer l'été. Joignez toujours un inventaire du mobilier et un état des lieux détaillé.
Au lancement : immatriculer sous 15 jours
Dès la mise en location, une seule formalité obligatoire : l'immatriculation. Elle est gratuite et se fait en ligne.
- Rendez-vous sur le guichet unique de l'INPI.
- Remplissez le formulaire P0i.
- Déposez-le dans les 15 jours suivant le début de la location.
- Vous recevez ensuite votre numéro SIRET.
Ce SIRET identifie votre activité auprès du fisc. Il ne fait pas de vous un commerçant. C'est une simple démarche administrative, valable que votre bien soit à la Confluence, à Gerland ou à la Croix-Rousse.
Choisir son régime fiscal : micro-BIC ou réel
C'est la décision qui pèse le plus sur votre imposition. Deux options :
| Critère | Micro-BIC | Régime réel |
|---|---|---|
| Avantage | Abattement forfaitaire 50 % | Charges réelles + amortissement |
| Plafond de recettes | 77 700 € | Aucun |
| Comptabilité | Aucune | Liasse fiscale 2031 |
| Résultat fréquent | Simple mais moins optimisé | Souvent zéro impôt plusieurs années |
Le régime réel déduit les intérêts d'emprunt, la taxe foncière, l'assurance, la gestion et les travaux, puis ajoute l'amortissement du bâti et du mobilier. Résultat : un T2 à Villeurbanne peut ne générer aucun impôt sur ses loyers pendant des années. Dès que vous avez un crédit ou des charges, le réel gagne presque toujours. Notre article sur l'amortissement détaille le mécanisme, et notre guide LMNP complet compare les deux voies.
Après le lancement : vos obligations déclaratives
Une fois lancé, quelques rendez-vous annuels rythment votre activité :
- Déclarez vos loyers chaque année via le formulaire 2042-C-PRO.
- Au régime réel, joignez la liasse fiscale 2031.
- Payez la CFE à partir de la 2e année (1re année exonérée ; exonération possible si recettes < 5 000 €).
- Anticipez la revente : depuis la loi de finances 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value.
Les abattements pour durée de détention restent en place : exonération d'IR après 22 ans, de prélèvements sociaux après 30 ans. Pour un premier réel bien mené, l'accompagnement d'un expert-comptable spécialisé LMNP à Lyon coûte 300 à 900 €/an, souvent rentabilisé dès la 1re année. Vous pouvez aussi contacter directement le cabinet expert-comptable à Lyon. Les règles officielles sont détaillées sur impots.gouv.fr et sur le site de l'INPI.
Questions fréquentes sur la checklist LMNP débutant
Par où commencer quand on débute en LMNP ?
Commencez par vérifier votre éligibilité : recettes sous 23 000 €/an ou sous vos revenus d'activité. Ensuite, meublez le logement selon les 11 éléments du décret 2015, rédigez un bail meublé adapté, puis immatriculez-vous via le P0i sous 15 jours. Le choix du régime fiscal vient juste après.
Combien de temps ai-je pour m'immatriculer ?
Vous disposez de 15 jours après le début de la location pour déposer le formulaire P0i au guichet unique de l'INPI. Cette démarche gratuite déclenche l'attribution de votre numéro SIRET. Ne la négligez pas : elle conditionne votre déclaration de revenus locatifs.
Quel budget prévoir pour meubler un studio à Lyon ?
Pour un studio étudiant à la Doua ou vers la Manufacture des tabacs, comptez 2 000 à 4 000 € pour couvrir les 11 éléments obligatoires. Gardez chaque facture : au régime réel, le mobilier s'amortit sur 5 à 10 ans et réduit votre imposition.
Micro-BIC ou régime réel pour un premier bien ?
Le micro-BIC applique un abattement de 50 % sans comptabilité. Le régime réel déduit vos charges réelles et l'amortissement, ce qui aboutit souvent à zéro impôt plusieurs années. Dès que vous avez un crédit ou des travaux, le réel est généralement plus avantageux.
Quelle durée de bail choisir pour un étudiant ?
Le bail meublé étudiant dure 9 mois et n'est pas reconductible tacitement. Il colle à l'année universitaire et vous laisse relouer ou occuper le bien l'été. Pour un locataire non étudiant, le bail meublé classique dure 1 an, reconductible tacitement.
Dois-je payer la CFE dès la première année ?
Non. La cotisation foncière des entreprises est exonérée la 1re année et devient due à partir de la 2e. Une exonération reste possible si vos recettes annuelles sont inférieures à 5 000 €. Son montant, fixé par la commune, varie selon la localisation du bien loué.
Prêt à vous lancer en LMNP ?
Archipel gère votre immatriculation, votre régime fiscal et votre liasse LMNP de A à Z. Premier rendez-vous offert.
Gael Gente
Expert-comptable associe — Archipel Lyon
Fondateur du cabinet Archipel a Lyon Bellecour, Gael accompagne les createurs d'entreprise, les independants et les TPE dans leurs choix juridiques, fiscaux et comptables.
Prendre rendez-vous avec Gael →Article publie par Archipel Lyon · Cabinet d'expertise comptable · 9 quai des Celestins, Lyon 2e