SCI IS ou LMNP : amortissement dans les deux cas, mais imposition des bénéfices et fiscalité de sortie très différentes. Notre comparatif.
Sommaire
En resume
- SCI à l'IS et LMNP permettent tous deux d'amortir le bien : l'amortissement n'est pas le critère de choix.
- En LMNP, les loyers sont imposés une seule fois ; en SCI à l'IS, la société paie l'IS puis les dividendes subissent la flat tax de 30 %.
- La différence décisive se joue à la revente : le LMNP garde les abattements de durée de détention, pas la SCI à l'IS.
- Une SCI classique à l'IR est incompatible avec le meublé ; louer meublé bascule d'office la société à l'IS.
- Le bon choix dépend de votre horizon : revente à moyen terme (LMNP) ou conservation et transmission longues (SCI à l'IS).
Vous hésitez entre créer une SCI à l'impôt sur les sociétés et louer en direct sous le statut LMNP ? Les deux permettent d'amortir votre bien, mais tout le reste diffère : imposition des loyers, sortie de l'argent, fiscalité à la revente. Choisir SCI IS ou LMNP sans comprendre ces écarts, c'est risquer une lourde facture le jour de la vente. Voici la comparaison, chiffres lyonnais à l'appui.
SCI IS ou LMNP : deux logiques fiscales opposées
Le LMNP est un statut fiscal pour un particulier qui loue un logement meublé. Les loyers sont imposés en BIC, directement sur votre feuille d'impôt. Pas de société, pas de personne morale.
La SCI à l'IS est une société. Elle détient le bien, encaisse les loyers et paie son propre impôt : l'impôt sur les sociétés. L'argent ne remonte vers vous qu'ensuite, sous forme de dividendes taxés une seconde fois.
- LMNP : imposition unique, chez le particulier, en BIC.
- SCI à l'IS : double étage, l'impôt société puis l'impôt sur les dividendes.
Cette différence de structure gouverne tout le reste. Notre guide LMNP complet détaille le fonctionnement du statut particulier ; cet article se concentre sur la comparaison avec la SCI à l'IS.
Pourquoi la SCI classique à l'IR est incompatible avec le meublé
Premier point à clarifier : une SCI classique, soumise à l'impôt sur le revenu, ne peut pas louer en meublé. La location meublée est une activité commerciale (BIC), incompatible avec l'objet civil d'une SCI à l'IR.
Si votre SCI loue un bien meublé, l'administration requalifie ses revenus et la bascule d'office à l'impôt sur les sociétés. Vous perdez le choix. Autrement dit, dès qu'on parle de meublé en SCI, on parle forcément de SCI à l'IS.
Pour louer meublé, deux voies subsistent donc : le LMNP en direct, ou la SCI ayant opté pour l'IS. C'est cette alternative que nous comparons ici.
L'amortissement : présent dans les deux cas
Bonne nouvelle : l'amortissement existe des deux côtés. Vous passez chaque année en charge une fraction de la valeur du bâti (hors terrain, environ 2 à 3 %/an) et du mobilier (environ 10 à 20 %/an).
En LMNP au régime réel, cet amortissement s'ajoute aux charges déductibles : intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance, gestion, travaux. Résultat courant : zéro impôt sur les loyers pendant plusieurs années. Le mécanisme est décrit dans notre article sur comment fonctionne l'amortissement en LMNP.
En SCI à l'IS, l'amortissement fonctionne aussi et réduit le bénéfice imposable de la société. La différence n'est pas là. Elle apparaît le jour de la revente, quand cet amortissement se retourne contre vous en SCI IS. Nous y venons.
L'imposition des bénéfices courants
Tant que le bien génère peu de bénéfice imposable, grâce à l'amortissement, les deux régimes se ressemblent. L'écart se creuse dès que la société dégage un bénéfice et que vous voulez récupérer l'argent.
En LMNP
Les loyers nets sont imposés à votre tranche marginale d'impôt sur le revenu, plus 17,2 % de prélèvements sociaux. Mais l'amortissement neutralise souvent le bénéfice imposable. Beaucoup de loueurs meublés lyonnais ne paient rien sur leurs loyers pendant huit à dix ans.
En SCI à l'IS
La société paie l'IS : 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice, puis 25 % au-delà. Si vous vous versez ensuite des dividendes, ils subissent la flat tax de 30 %. Laisser l'argent dans la société évite ce second étage, mais bloque la trésorerie pour de nouveaux investissements.
| Critère | LMNP réel | SCI à l'IS |
|---|---|---|
| Nature | Statut fiscal du particulier | Société soumise à l'IS |
| Amortissement du bien | Oui | Oui |
| Imposition des bénéfices | Barème IR + 17,2 % de PS | IS 15 % puis 25 % |
| Récupération de l'argent | Directe, vous encaissez les loyers | Dividendes taxés à 30 % (flat tax) |
| Déclaration | 2042-C-PRO + liasse 2031 | Liasse 2065 (IS) |
La fiscalité de sortie : le vrai point de bascule
C'est ici que SCI IS et LMNP divergent le plus. À la revente, le traitement de la plus-value n'a rien à voir d'un régime à l'autre.
La plus-value en LMNP
Le LMNP relève de la plus-value des particuliers. Vous bénéficiez des abattements pour durée de détention : exonération d'impôt sur le revenu après 22 ans, exonération de prélèvements sociaux après 30 ans.
Depuis la loi de finances 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value, pour les biens cédés à partir de 2025. Les résidences services étudiantes et seniors restent exonérées de cette règle. Les détails figurent dans notre article sur la plus-value en LMNP.
La plus-value en SCI à l'IS
La SCI à l'IS relève de la plus-value professionnelle. Chaque année d'amortissement réduit la valeur comptable du bien. À la revente, la plus-value se calcule sur cette valeur nette comptable, souvent très basse.
Conséquence : la plus-value imposable est bien plus élevée, et surtout, aucun abattement pour durée de détention ne s'applique. La plus-value est taxée à l'IS, puis les dividendes de distribution subissent encore la flat tax. Détenir vingt ans ne réduit pas la note.
Exemple lyonnais chiffré
Prenons un T2 à la Croix-Rousse acheté 250 000 €, loué meublé 850 € par mois, revendu 320 000 € après quinze ans. On amortit environ 6 000 € par an sur le bâti et le mobilier.
| À la revente (15 ans) | LMNP réel | SCI à l'IS |
|---|---|---|
| Base de calcul | Prix d'achat, amortissements réintégrés | Valeur nette comptable très basse |
| Abattement durée de détention | Partiel (exonération IR à 22 ans) | Aucun |
| Plus-value imposable | Modérée | Élevée (proche du prix de vente) |
| Second niveau d'impôt | Non | Oui, flat tax sur dividendes |
Sur les loyers courants, les deux régimes affichent souvent zéro impôt les premières années. C'est à la sortie que l'écart peut atteindre plusieurs dizaines de milliers d'euros en faveur du LMNP, pour un bien destiné à être revendu.
À l'inverse, un investisseur qui vise la Confluence pour constituer un patrimoine locatif transmis aux enfants, sans revente prévue, tirera parti de la souplesse de la SCI à l'IS et de sa transmission par parts.
Comment choisir entre SCI IS et LMNP
Il n'y a pas de gagnant universel. Le bon choix dépend de votre horizon et de votre projet.
- Revente à moyen terme : le LMNP est presque toujours plus favorable, grâce aux abattements de durée de détention.
- Conservation longue et réinvestissement : la SCI à l'IS permet de garder l'argent dans la société, à faible imposition.
- Projet familial et transmission : la SCI facilite la détention à plusieurs et la donation de parts.
- Simplicité : le LMNP l'emporte, sans comptabilité de société ni assemblée générale.
Un studio étudiant à la Doua destiné à être revendu dans dix ans n'appelle pas la même structure qu'un immeuble de rapport à Villeurbanne conservé sur trente ans. Avant de trancher, faites chiffrer les deux scénarios par un expert-comptable spécialisé LMNP à Lyon. Notre cabinet, expert-comptable à Lyon, modélise votre imposition courante et votre fiscalité de sortie dans les deux régimes.
Questions fréquentes sur le choix SCI IS ou LMNP
Peut-on louer en meublé avec une SCI ?
Oui, mais seulement si la SCI a opté pour l'impôt sur les sociétés. Une SCI classique à l'impôt sur le revenu est incompatible avec la location meublée. Louer meublé bascule automatiquement la société à l'IS.
Le LMNP est-il toujours moins cher que la SCI à l'IS ?
Non. Sur les loyers courants, les deux se valent souvent grâce à l'amortissement. Le LMNP prend l'avantage à la revente, surtout après 22 ans de détention. La SCI à l'IS séduit pour conserver et réinvestir sans distribuer.
L'amortissement existe-t-il dans les deux régimes ?
Oui. LMNP au réel et SCI à l'IS amortissent tous deux le bâti et le mobilier. La différence se joue à la sortie : en SCI à l'IS, l'amortissement gonfle la plus-value imposable, sans abattement de durée.
Comment sont imposés les bénéfices d'une SCI à l'IS ?
La société paie l'IS : 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice, puis 25 % au-delà. Si vous vous versez des dividendes, ils subissent la flat tax de 30 %. Laisser l'argent dans la société évite ce second impôt.
Un couple lyonnais qui achète à Confluence pour transmettre à ses enfants : SCI ou LMNP ?
Pour une détention longue et une transmission, la SCI à l'IS est souvent adaptée : elle permet de donner des parts progressivement. Pour un bien destiné à être revendu, le LMNP reste plus simple et plus léger à la sortie.
Combien coûte l'accompagnement d'un expert-comptable ?
Pour un LMNP à Lyon, comptez 300 à 900 € par an, souvent rentabilisés dès la première année. Une SCI à l'IS coûte davantage, du fait d'une comptabilité de société complète et d'obligations déclaratives plus lourdes.
Peut-on passer d'un LMNP à une SCI à l'IS plus tard ?
Oui, en apportant le bien à une SCI, mais l'opération déclenche une imposition de plus-value et des frais. Mieux vaut choisir la bonne structure dès le départ, en fonction de votre horizon de détention et de revente.
SCI à l'IS ou LMNP : quelle structure pour votre bien ?
Archipel chiffre votre imposition courante et votre fiscalité de sortie dans les deux régimes, puis vous recommande le meilleur montage. Premier rendez-vous offert.
Gael Gente
Expert-comptable associe — Archipel Lyon
Fondateur du cabinet Archipel a Lyon Bellecour, Gael accompagne les createurs d'entreprise, les independants et les TPE dans leurs choix juridiques, fiscaux et comptables.
Prendre rendez-vous avec Gael →Article publie par Archipel Lyon · Cabinet d'expertise comptable · 9 quai des Celestins, Lyon 2e