Charges deductibles LMNP : la checklist complete 2026

Pourquoi cette checklist des charges LMNP

Au regime reel, la performance fiscale du LMNP repose sur deux leviers : les amortissements et les charges deductibles. Oublier une charge, c'est payer plus d'impot que necessaire ; en deduire une a tort, c'est s'exposer a un redressement. D'ou l'interet d'une checklist claire.

En tant qu'expert-comptable a Lyon, nous voyons souvent des declarations ou la moitie des charges deductibles ont ete oubliees. Cette liste vous evite ce gaspillage.

Les charges a verifier, poste par poste

Au reel, vous pouvez deduire l'ensemble des charges engagees dans l'interet de l'exploitation.

• Interets d'emprunt (pas le capital), assurance emprunteur, frais de garantie et de dossier bancaire.
• Taxe fonciere (100 % deductible) et CFE.
• Assurance proprietaire non occupant (PNO) et charges de copropriete.
• Frais de comptabilite ou de plateforme de declaration, integralement deductibles.
• Travaux d'entretien et de reparation, deduits l'annee du paiement.
• Frais de gestion, honoraires d'agence et petit equipement.

A l'inverse, les travaux d'amelioration, d'agrandissement ou de construction ne se deduisent pas d'un coup : ils s'amortissent. Pour trier sans erreur, appuyez-vous sur notre expert-comptable LMNP a Lyon.

Les pieces et documents a conserver

Chaque charge deduite doit pouvoir etre justifiee. Constituez un dossier annuel avec :

• Les factures de travaux, de mobilier et de petit equipement.
• Le tableau d'amortissement de l'emprunt et l'attestation d'interets.
• Les avis de taxe fonciere et de CFE.
• Les appels de charges de copropriete et l'attestation d'assurance PNO.

Ces justificatifs sont a garder plusieurs annees, en cas de controle. Les regles figurent sur impots.gouv.fr, service-public.fr et legifrance.gouv.fr.

Les echeances a respecter

Reponse directe : la principale echeance est la declaration de resultat (liasse 2031), a deposer au printemps.

Obligation	Echeance indicative
Liasse fiscale 2031 (resultat LMNP)	Mi-mai
Report sur la declaration de revenus	Printemps
Paiement de la CFE	Mi-decembre

Depuis la loi de finances 2025, la reduction d'impot liee a l'adhesion a un organisme de gestion agree a ete supprimee, mais la deduction des frais de comptabilite demeure. Voyez les regles sur service-public.fr.

Le modele et l'accompagnement

Pour ne rien oublier, procedez chaque annee dans cet ordre : rassembler les justificatifs, lister les charges par poste, isoler ce qui s'amortit, puis reporter sur la liasse 2031.

Exemple : un bailleur lyonnais qui deduit interets, taxe fonciere, PNO, copropriete et frais de comptabilite, en plus de l'amortissement, ramene souvent son resultat a zero. Pour arbitrer avec une detention en societe, voyez notre page LMNP vs SCI. Et pour deleguer la declaration, c'est notre metier.

Questions frequentes sur les charges deductibles en LMNP

Quelles charges sont deductibles en LMNP au reel ?

Au reel, vous deduisez toutes les charges engagees pour la location : interets d'emprunt, assurance emprunteur, taxe fonciere, CFE, assurance PNO, charges de copropriete, frais de comptabilite, travaux d'entretien et de reparation, frais de gestion. Les travaux d'amelioration ne se deduisent pas d'un coup : ils s'amortissent.

Peut-on deduire le credit en LMNP ?

On deduit les interets d'emprunt, mais pas le remboursement du capital. S'y ajoutent l'assurance emprunteur, les frais de garantie et les frais de dossier bancaire. Cette deduction n'est possible qu'au regime reel : le micro-BIC applique un simple abattement forfaitaire, sans deduction des charges reelles.

La taxe fonciere est-elle deductible en LMNP ?

Oui, a 100 % au regime reel pour un bien loue meuble. La CFE l'est egalement. Ces impots locaux viennent reduire le resultat imposable, au meme titre que les interets, l'assurance et les charges de copropriete. Il faut conserver les avis d'imposition comme justificatifs.

Les frais de comptable sont-ils deductibles en LMNP ?

Oui, integralement, au regime reel. Les honoraires d'un expert-comptable ou d'une plateforme de declaration sont deductibles en charge. Depuis la loi de finances 2025, la reduction d'impot liee a un organisme de gestion agree a ete supprimee, mais la deduction des frais de comptabilite, elle, demeure entiere.

Travaux : deduction ou amortissement en LMNP ?

Les travaux d'entretien et de reparation se deduisent en charge l'annee de leur paiement. En revanche, les travaux d'amelioration, d'agrandissement ou de construction ne se deduisent pas d'un coup : ils s'amortissent sur leur duree d'usage. Bien classer ses travaux evite un redressement et optimise la fiscalite.

Qui peut optimiser mes charges LMNP a Lyon ?

Archipel etablit votre liasse 2031, recense toutes les charges deductibles, distingue ce qui s'amortit et securise vos justificatifs. Nous accompagnons des bailleurs lyonnais au reel pour ne rien oublier et ramener leur impot au plus juste, en toute conformite.