Location meublee ou nue

Deux regimes fiscaux a ne pas confondre

Meuble ou nu, ce n'est pas qu'une question de confort du locataire : c'est d'abord un choix fiscal. La location meublee est consideree comme une activite commerciale et releve des benefices industriels et commerciaux (BIC), sous le statut de loueur en meuble non professionnel (LMNP). La location nue, elle, releve des revenus fonciers.

Cette difference change tout : les abattements, les charges deductibles et surtout la possibilite d'amortir le bien. En tant qu'expert-comptable a Lyon, nous voyons beaucoup d'investisseurs de la Presqu'ile hesiter, alors que le calcul tranche souvent nettement.

La location meublee (LMNP) : micro-BIC ou reel

En meuble, deux regimes s'affrontent. Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire ; le reel deduit les charges et amortit le bien.

• Micro-BIC : abattement de 50 % pour la longue duree ou le meuble de tourisme classe (seuil 77 700 €), ramene a 30 % pour le meuble de tourisme non classe (seuil 15 000 €).
• Reel : deduction des charges reelles et amortissement du bien, soit 8 000 a 12 000 € par an pour un appartement de 300 000 €. Le resultat fiscal est souvent proche de zero pendant 15 a 20 ans.

Point nouveau a integrer : depuis 2025, les amortissements deduits pendant la location sont reintegres dans le calcul de la plus-value lors de la revente. L'avantage reste reel, mais se paie en partie a la sortie. Pour declarer sereinement, voyez notre offre d'expert-comptable LMNP a Lyon.

La location nue : micro-foncier ou reel

En nu, le choix se joue entre le micro-foncier et le reel foncier.

• Micro-foncier : abattement automatique de 30 %, si vos recettes annuelles brutes ne depassent pas 15 000 €.
• Reel foncier : deduction des charges (interets d'emprunt, travaux, taxe fonciere) et, en cas de deficit, imputation sur le revenu global dans certaines limites.

La location nue n'offre pas l'amortissement, ce qui la rend souvent moins performante que le meuble au reel. Elle garde toutefois un atout : le deficit foncier, utile quand on realise de gros travaux. Les regles figurent sur impots.gouv.fr et service-public.fr.

Tableau comparatif synthetique

Meuble et nu, cote a cote.

Critere	Location meublee (LMNP)	Location nue
Fiscalite	BIC	Revenus fonciers
Micro	50 % (ou 30 % tourisme non classe)	30 % (micro-foncier)
Amortissement	Oui (levier majeur)	Non
Atout du reel	Impot proche de zero 15-20 ans	Deficit foncier
Ideal pour	Rendement, optimisation	Simplicite, gros travaux

Pour chiffrer votre cas, utilisez notre simulateur LMNP, et comparez detention directe et societe avec notre page LMNP vs SCI. Les textes officiels sont sur legifrance.gouv.fr.

Quel choix selon votre profil

Nos reperes pour un investisseur lyonnais.

• Vous financez a credit ou avez des charges : la location meublee au reel est presque toujours gagnante, grace a l'amortissement.
• Vous voulez de la simplicite et peu de charges : le micro (BIC a 50 % ou foncier a 30 %) peut suffire.
• Vous realisez de gros travaux : la location nue au reel et son deficit foncier retrouvent de l'interet.

Exemple : un studio de la Croix-Rousse a 300 000 €, loue meuble et finance a credit, degage un loyer largement efface par l'amortissement et les interets. Au reel LMNP, l'impot est quasi nul pendant des annees, a condition d'anticiper la reintegration des amortissements a la revente.

Questions frequentes sur le choix entre location meublee et location nue

Location meublee ou nue : laquelle paie moins d'impots ?

Dans la plupart des cas, la location meublee au reel est plus avantageuse, car elle permet d'amortir le bien et de ramener l'impot proche de zero pendant 15 a 20 ans. La location nue n'offre pas l'amortissement. Elle garde l'avantage du deficit foncier en cas de gros travaux, mais reste souvent moins performante.

Quels sont les seuils du micro-BIC en 2026 ?

Pour la location meublee de longue duree et le meuble de tourisme classe, l'abattement est de 50 % jusqu'a 77 700 euros de recettes. Pour le meuble de tourisme non classe, l'abattement est ramene a 30 % et le seuil a 15 000 euros. Au-dela, ou si c'est plus avantageux, on passe au reel.

Qu'est-ce qui change en 2025 pour l'amortissement LMNP ?

Depuis 2025, les amortissements deduits pendant la periode de location sont reintegres dans le calcul de la plus-value lors de la revente. Concretement, l'economie d'impot annuelle reste, mais une partie est reprise a la sortie. Cela ne remet pas en cause l'interet du meuble au reel, mais impose d'anticiper la revente.

Peut-on amortir un bien en location nue ?

Non. L'amortissement n'existe qu'en location meublee, relevant des BIC. En location nue, relevant des revenus fonciers, on deduit les charges reelles (interets, travaux, taxe fonciere) au regime reel, et l'eventuel deficit foncier s'impute en partie sur le revenu global. C'est une logique differente, sans amortissement du bati.

Micro ou reel : comment choisir pour un LMNP ?

Si vos charges et votre amortissement depassent l'abattement du micro (50 % le plus souvent), le reel est plus interessant. C'est presque toujours le cas pour un bien finance a credit. Le micro ne s'impose que pour un bien peu charge, deja paye, ou pour la simplicite. Un simulateur ou un expert-comptable tranche vite.

Quel accompagnement LMNP a Lyon ?

Archipel gere la declaration LMNP au reel, le calcul des amortissements et l'optimisation fiscale de vos locations meublees, en integrant la reintegration des amortissements a la revente. Nous accompagnons des investisseurs sur toute l'agglomeration lyonnaise, du premier studio a un patrimoine locatif structure.