A partir de quand suis-je totalement exonere ?

Exoneration totale d'impot sur le revenu apres 22 ans de detention. Exoneration totale des prelevements sociaux apres 30 ans. Beaucoup pensent a tort que la plus-value est exoneree des 22 ans : c'est faux pour les PS qui continuent 8 ans de plus.

Le forfait travaux de 15% est-il toujours applicable ?

Oui, automatiquement si vous detenez le bien depuis au moins 5 ans. En deca, justifier les travaux par factures. Au-dela, choisir entre forfait 15% et travaux reels selon le plus favorable.

La vente de ma residence principale est-elle exoneree ?

Oui, totalement. La residence principale du vendeur au moment de la vente est totalement exoneree d'impot sur la plus-value, c'est l'exoneration la plus large du CGI.

Quels frais peut-on deduire du prix de vente ?

Diagnostics obligatoires, mainlevee d'hypotheque, frais d'agence cote vendeur, certains travaux imposes par le notaire. Les frais de notaire de la vente sont a la charge de l'acheteur.

Puis-je etre accompagne par un expert-comptable a Lyon ?

Oui. Archipel accompagne investisseurs et particuliers sur leurs problematiques fiscales. Premier rendez-vous de 30 minutes offert, en visio ou au cabinet Lyon 2e.

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Simulateur Archipel Lyon

Plus-value immobilière à la revente

Q: Comment se calcule la plus-value imposable ?

La plus-value imposable est la difference entre le prix de vente net (apres frais de cession) et le prix d'achat majore (frais de notaire forfait 7,5% ou reel, plus travaux forfait 15% si detention 5 ans minimum, ou reel).

Q: Qu'est-ce que la surtaxe sur les grosses plus-values ?

Au-dela de 50 000 euros de plus-value imposable apres abattements, une taxe additionnelle progressive de 2% a 6% s'applique en plus de l'IR et des PS. Bareme defini par le CGI article 1609 nonies G.

Q: Que se passe-t-il en cas de moins-value ?

Une moins-value immobiliere n'est pas imputable sur d'autres revenus, contrairement aux moins-values sur valeurs mobilieres. Elle est perdue fiscalement.

Vous vendez un bien autre que votre résidence principale ? Chiffrez l’impôt sur la plus-value en intégrant abattements pour durée de détention, prélèvements sociaux et surtaxe — et voyez combien vous économisez en attendant 1, 5 ou 10 ans de plus.

Surtaxe intégrée Projection sur 30 ans Forfait travaux 15 % 100 % gratuit

Plus-value brute

—

Prix de vente − prix d’achat majoré.

Impôt total à payer

—

IR 19 % + PS 17,2 % + surtaxe.

Net en poche

—

Après impôt et frais de cession.

Détention au moment de la vente

—

Exonération totale à 30 ans.

Renseignez vos paramètres pour voir l’analyse.

Détail du calcul

Évolution de l’impôt selon l’année de revente

Combien vous paierez si vous vendez aujourd’hui, dans 1, 5 ou 10 ans. Les abattements augmentent chaque année à partir de la 6^e.

Tableau année par année

Année de vente	Durée	Abat. IR	Abat. PS	Impôt total	Net en poche

Comprendre les abattements pour durée de détention

Plus vous gardez longtemps un bien, moins l’État vous taxe à la revente. Mais les barèmes diffèrent pour l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux, et c’est là que la plupart se trompent.

0 à 5 ansAucun abattement. La plus-value est imposée à 36,2 % (IR 19 % + PS 17,2 %), surtaxe en plus si elle dépasse 50 000 €.

6 à 21 ansL’abattement IR monte de 6 %/an, le PS de 1,65 %/an. À 21 ans, vous êtes à 96 % d’abattement IR mais seulement 26,4 % côté PS.

22 ansExonération totale d’IR. Vous ne payez plus que les prélèvements sociaux sur 72 % de la plus-value, plus la surtaxe résiduelle.

30 ansExonération totale (IR + PS). Plus aucun impôt sur la plus-value.

Le piège classique : beaucoup pensent être exonérés à 22 ans. Côté IR oui, côté prélèvements sociaux non — il reste 8 ans à courir. Sur une plus-value de 100 000 €, attendre 22 ans plutôt que 30 vous coûte encore ~12 400 € de PS.

La surtaxe sur les plus-values supérieures à 50 000 €

Au-delà de 50 000 € de plus-value imposable (après abattements), une taxe additionnelle s’ajoute, progressive par tranches. La plupart des simulateurs en ligne l’oublient ou la calculent en taux fixe — c’est faux.

Plus-value imposable (après abattements)	Taux de la surtaxe
50 000 € à 60 000 €	2 % avec décote (entrée progressive)
60 000 € à 100 000 €	2 %
100 000 € à 150 000 €	3 %
150 000 € à 200 000 €	4 %
200 000 € à 250 000 €	5 %
Au-delà de 260 000 €	6 %

Les zones de transition (60→100k, 100→110k, etc.) intègrent une décote pour éviter les effets de seuil brutaux. Notre calcul applique le barème complet du CGI art. 1609 nonies G.

Les formules utilisées

Pour la transparence, voici exactement ce que le simulateur calcule.

Prix de vente net = prix de vente − frais de cession
Prix d’achat majoré = prix d’achat + frais d’acquisition (forfait 7,5 % ou réel) + travaux (forfait 15 % si ≥ 5 ans, ou réel avec factures)
Plus-value brute = max(0, prix de vente net − prix d’achat majoré)
Abattement IR = 6 % × (années − 5) entre 6 et 21 ans, 100 % à partir de 22 ans
Abattement PS = 1,65 % × (années − 5) entre 6 et 21 ans, +1,60 % à 22 ans, +9 %/an entre 23 et 30 ans
Plus-value imposable IR = plus-value brute × (1 − abattement IR)
Plus-value imposable PS = plus-value brute × (1 − abattement PS)
IR = plus-value imposable IR × 19 %
PS = plus-value imposable PS × 17,2 %
Surtaxe = barème progressif sur la plus-value imposable IR > 50 000 €
Net en poche = prix de vente − frais de cession − (IR + PS + surtaxe)

Questions fréquentes sur le simulateur

Tout sur la plus-value immobilière et son imposition.

Comment se calcule la plus-value imposable ?

La plus-value imposable est la différence entre le prix de vente net (déduction faite des frais de cession comme les diagnostics ou la mainlevée d’hypothèque) et le prix d’achat majoré (frais de notaire + travaux). Les frais d’acquisition peuvent être pris au forfait de 7,5 % ou pour leur montant réel. Les travaux peuvent être pris au forfait de 15 % du prix d’achat si vous détenez le bien depuis au moins 5 ans, ou pour leur montant réel avec factures.

À partir de quand suis-je totalement exonéré ?

L’exonération est progressive. Côté impôt sur le revenu (19 %) : exonération totale après 22 ans de détention. Côté prélèvements sociaux (17,2 %) : exonération totale après 30 ans. Beaucoup pensent à tort que la plus-value est exonérée dès 22 ans — c’est faux pour les prélèvements sociaux qui continuent à courir 8 ans de plus.

Qu’est-ce que la surtaxe sur les grosses plus-values ?

Au-delà de 50 000 € de plus-value imposable (après abattements), une taxe additionnelle progressive s’applique, de 2 % à 6 % selon le montant. Elle est due en plus de l’IR et des PS. Le barème complet est défini par le CGI art. 1609 nonies G — notre simulateur l’intègre, ce que la majorité des outils en ligne ne font pas correctement.

Mon forfait travaux de 15 % est-il toujours applicable ?

Le forfait travaux de 15 % du prix d’achat s’applique automatiquement à condition de détenir le bien depuis au moins 5 ans. En deçà, vous devez justifier les travaux réels par factures. Au-delà de 5 ans, vous avez le choix : prendre le forfait (15 %) ou les travaux réels, selon ce qui vous est le plus favorable.

La vente de ma résidence principale est-elle exonérée ?

Oui, totalement. La résidence principale du vendeur au moment de la vente bénéficie d’une exonération totale d’impôt sur la plus-value. Le bien doit être votre résidence principale effective au jour de la vente (ou avoir été mis en vente sous un an si vous l’avez quittée). C’est l’exonération la plus large du code général des impôts.

Que se passe-t-il en cas de moins-value ?

Une moins-value immobilière (revente à un prix inférieur au prix d’achat majoré) n’est pas imputable sur d’autres revenus, contrairement aux moins-values sur valeurs mobilières. Elle est tout simplement perdue fiscalement. Notre simulateur affiche 0 € d’impôt dans ce cas.

Quels frais peut-on déduire du prix de vente ?

Vous pouvez déduire les frais nécessaires à la vente : diagnostics obligatoires, mainlevée d’hypothèque, frais d’agence si à votre charge, certificat de surface, certains travaux imposés par le notaire. À l’inverse, les frais de notaire de la vente sont à la charge de l’acheteur — vous n’avez pas à les déduire de votre côté.

Puis-je être accompagné par un expert-comptable à Lyon ?

Oui. Archipel est un cabinet d’expert-comptable à Lyon et accompagne votre projet, du choix de structure au suivi annuel qui accompagne investisseurs et particuliers sur leurs problématiques fiscales. Pour une revente à enjeu — bien démembré, SCI, indivision, donation antérieure — le premier rendez-vous de 30 minutes est offert. Découvrez notre offre fiscalité ou consultez nos autres simulateurs.

Le simulateur fournit une estimation indicative selon le régime de droit commun applicable aux particuliers. Il ne couvre pas les cas particuliers (démembrement de propriété, donation antérieure, SCI à l’IS, vente d’un bien hérité avec abattement spécifique, première cession d’un logement autre que résidence principale sous condition de réinvestissement). Pour ces situations, consultez un expert-comptable ou un notaire.