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Simulateur Archipel Lyon

Rentabilité d’un investissement locatif

Avant de signer un compromis, chiffrez votre projet. Le simulateur calcule la rentabilité brute, nette et nette d’impôt, compare automatiquement les 4 régimes fiscaux et vous dit lequel optimise votre cash-flow.

4 régimes fiscaux comparés Cash-flow + impôt 100 % gratuit Sans inscription

Coût total du projet
—
Prix + frais + travaux.
Mensualité crédit
—
Assurance non incluse.
Rentabilité brute
—
Loyer annuel / prix d’achat.
Rentabilité nette d’impôt
—
Régime fiscal optimal.
Cash-flow mensuel
—
Après crédit et impôt.
Coût total du crédit
—
Intérêts payés sur la durée.

Renseignez vos paramètres pour voir le régime fiscal optimal.

Comparatif des 4 régimes fiscaux

Régime Type de location Impôt annuel Cash-flow / mois Rentabilité nette d’impôt

Évolution sur la durée du crédit

Capital remboursé cumulé (vous l’enrichissement patrimonial) et cash-flow annuel cumulé (apport de trésorerie). Calculé avec le régime fiscal optimal.

Comment lire vos résultats

La rentabilité brute donne un premier ordre de grandeur, la nette intègre toutes vos charges, la nette d’impôt mesure ce qu’il reste vraiment dans votre poche une fois la fiscalité passée. Voici les seuils que nous regardons chez Archipel pour qualifier un projet.

Sous 3 % nette d’impôtRentabilité trop basse pour absorber les aléas (vacance, travaux, hausse de charges). Projet à reconsidérer ou à renégocier.
Entre 3 % et 5 %Projet correct, particulièrement à Lyon où le marché est tendu. Optimiser le régime fiscal et les charges peut faire passer le cash-flow au vert.
Au-delà de 5 %Bon projet. Vérifier que le rendement élevé ne cache pas un risque (zone peu tendue, travaux sous-estimés, copropriété dégradée).
Cash-flow positif ou négatif ? Un cash-flow légèrement négatif n’est pas rédhibitoire : c’est un effort d’épargne forcée qui construit du patrimoine grâce au capital remboursé chaque mois. À l’inverse, un cash-flow franchement positif assouplit votre trésorerie et facilite un second investissement.

Les 4 régimes fiscaux comparés en un coup d’œil

Le choix du régime change radicalement le résultat. Le simulateur Archipel teste les 4 et retient celui qui maximise votre cash-flow.

Régime Location Plafond annuel Principe Quand c’est intéressant
Micro-foncier Nue 15 000 € Abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers. Charges réelles très faibles, pas d’emprunt.
Réel foncier Nue Aucun Déduit l’intégralité des charges et intérêts d’emprunt. Génère un déficit foncier imputable. Crédit en cours, travaux, charges élevées.
LMNP micro-BIC Meublée 77 700 € Abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers. Petit meublé sans crédit ni travaux.
LMNP réel Meublée Aucun Déduit charges, intérêts et amortissement du bien (≈ 85 % / 25 ans) et du mobilier. Quasi-systématique en LMNP avec crédit. Impôt souvent proche de zéro pendant 10-15 ans.

Le LMNP réel est le grand gagnant dans la majorité des projets avec emprunt grâce à l’amortissement, qui n’est pas une vraie sortie d’argent mais réduit l’impôt. À Lyon, c’est notre recommandation par défaut pour les studios et T2-T3 meublés. Voir notre offre LMNP à Lyon.

Les formules utilisées

Pour la transparence, voici exactement ce que le simulateur calcule.

Coût total = prix achat + frais de notaire + frais d’agence + travaux
Mensualité = K · i / [ 1 − (1 + i)−n ]   (K = capital emprunté, i = taux mensuel, n = nombre de mois)
Loyer effectif = loyer mensuel × 12 × (1 − vacance%)
Charges annuelles = charges copro × 12 + taxe foncière + assurance PNO + frais de gestion
Rentabilité brute = loyer × 12 / prix d’achat
Rentabilité nette = (loyer effectif − charges) / coût total
Rentabilité nette d’impôt = (loyer effectif − charges − impôt moyen) / coût total
Cash-flow / mois = (loyer effectif − charges − impôt) / 12 − mensualité
Amortissement bâti = (prix achat × 85 %) / 25 ans (LMNP réel)
Amortissement mobilier = valeur du mobilier / 7 ans (LMNP réel)

L’impôt est calculé année par année (les intérêts d’emprunt décroissent) puis moyenné sur la durée du crédit. Les prélèvements sociaux à 17,2 % sont intégrés. En LMNP réel, l’amortissement ne peut pas créer de déficit fiscal — la part non utilisée est mise en réserve pour les années suivantes.

Questions fréquentes sur le simulateur

Tout pour bien comprendre la rentabilité locative.

Quelle est la différence entre rentabilité brute, nette et nette d’impôt ?
La rentabilité brute est le rapport simple entre les loyers annuels et le prix d’achat — un indicateur de cadrage, sans plus. La nette retire toutes les charges récurrentes (taxe foncière, copro, assurance, gestion, vacance) du loyer effectif et rapporte le tout au coût total du projet, frais inclus. La nette d’impôt retranche aussi l’impôt sur les revenus locatifs : c’est la seule qui reflète vraiment ce qui finit dans votre poche.

Qu’est-ce qu’une bonne rentabilité locative en 2026 ?
Tout dépend de la zone. À Paris ou en cœur de Lyon, 3 à 4 % nets est souvent la norme, compensée par la valorisation du bien et la sécurité locative. En périphérie ou dans les villes moyennes, on peut viser 5 à 7 % nets, mais le risque de vacance et de moindre revalorisation augmente. Notre seuil de confort : 3,5 % nets d’impôt minimum pour un projet à Lyon.

Pourquoi le LMNP réel donne-t-il souvent un impôt quasi nul ?
En LMNP réel, vous déduisez vos charges, vos intérêts d’emprunt et l’amortissement du bien (environ 3,4 % du prix d’achat chaque année) et du mobilier. Cet amortissement est une charge comptable qui n’est pas un décaissement réel : il neutralise l’impôt sur le revenu locatif sans amputer votre cash-flow. Résultat : pendant 10 à 15 ans, beaucoup de bailleurs LMNP au réel ne paient pas d’impôt sur leurs loyers.

Comment calculer la rentabilité brute d’un bien immobilier ?
Multipliez le loyer mensuel par 12 pour obtenir le loyer annuel, puis divisez par le prix d’achat du bien. Exemple : un appartement à 200 000 € loué 800 €/mois donne (800 × 12) / 200 000 = 4,8 % brute. Notre simulateur le fait automatiquement et va beaucoup plus loin en intégrant charges, crédit et fiscalité.

Faut-il viser un cash-flow positif ou plutôt la valorisation ?
Les deux stratégies se défendent. Un cash-flow positif sécurise votre trésorerie et facilite un second investissement, mais s’obtient souvent dans des zones moins porteuses. Miser sur la valorisation (Lyon centre, métropoles tendues) accepte un cash-flow neutre ou légèrement négatif les premières années, en pariant sur la plus-value à 10-15 ans. Le bon arbitrage dépend de votre situation patrimoniale globale.

Le simulateur prend-il en compte la vacance locative ?
Oui. Le champ « Vacance locative (%) » réduit le loyer annuel effectif. Comptez 5 % à Lyon (équivalent à ~18 jours par an), jusqu’à 10 % en zone moins tendue. Un loyer à 800 € avec 5 % de vacance donne 9 120 € de loyers effectifs par an au lieu de 9 600 €.

Quel régime fiscal choisir pour mon investissement locatif ?
Notre simulateur compare les 4 régimes éligibles à votre projet et recommande le plus avantageux. En règle générale : en location nue avec crédit, le réel foncier bat le micro grâce aux intérêts déductibles. En location meublée, le LMNP réel bat presque toujours le LMNP micro grâce à l’amortissement. Pour confirmer dans votre cas précis, prenez rendez-vous avec notre équipe.

Puis-je être accompagné par un expert-comptable pour mon investissement à Lyon ?
Oui. Archipel est un cabinet d’expert-comptable à Lyon spécialisé dans l’investissement locatif et le LMNP. Après une simulation, le premier rendez-vous de 30 minutes est offert, en visio ou au cabinet quai des Célestins (Lyon 2e). Découvrez notre offre LMNP à Lyon ou notre page Tous nos simulateurs.

Le simulateur fournit une estimation indicative. Les calculs intègrent les règles fiscales 2026 (TMI, PS à 17,2 %, plafonds micro). Ils ne tiennent pas compte de certains cas particuliers (déficit foncier déjà imputé, dispositifs Pinel/Denormandie, indivision, SCI à l’IS) et ne remplacent pas l’avis d’un expert-comptable.