Le dispositif Jeanbrun s’impose aujourd’hui comme l’un des sujets majeurs du marché immobilier français, en particulier pour les investisseurs lyonnais qui cherchent de la stabilité dans un contexte incertain. Depuis la fin du Pinel, beaucoup de bailleurs privés attendaient un cadre fiscal plus lisible et surtout plus cohérent avec les réalités du terrain. Avec ce nouveau dispositif, ils disposent enfin d’un mécanisme articulé autour d’un amortissement accessible et d’une volonté affichée de relancer l’offre locative.

Chez Archipel Lyon, nous accompagnons chaque jour des entrepreneurs, des investisseurs et des propriétaires qui cherchent à sécuriser leurs décisions. Cet article vous explique, comment fonctionne réellement le dispositif Jeanbrun, à qui il s’adresse, quels avantages et limites il présente, et comment l’utiliser intelligemment dans votre stratégie patrimoniale.

Le marché lyonnais traverse une phase de tension historique. Les loyers progressent plus vite que les revenus, la demande dépasse largement l’offre sur la Presqu’île, à Part-Dieu ou encore à Villeurbanne, et les propriétaires hésitent à investir par manque de visibilité fiscale. Les appartements rénovés se font rares, les logements énergivores ne trouvent plus facilement preneur, et de nombreux projets sont à l’arrêt faute de modèles économiques viables.

Dans ce contexte, le dispositif Jeanbrun apparaît comme un levier de stabilisation. D’une part, il redonne envie d’investir grâce à un amortissement plus lisible ; d’autre part, il s’adresse aux bailleurs privés qui jouent un rôle essentiel dans le logement à Lyon. Cependant, même si l’intention est forte, les professionnels soulignent aussi des zones d’ombre et certaines conditions plus exigeantes, notamment pour les biens anciens nécessitant des travaux importants.

Cette tension entre ambition politique et réalité du terrain façonne les attentes des investisseurs locaux.

Malgré ses promesses, le dispositif Jeanbrun ne règle pas tout, et de nombreux investisseurs peuvent commettre des erreurs évitables. Premièrement, certains imaginent que ce dispositif remplace le Pinel « à l’identique ». Ce n’est pas le cas : il s’appuie sur un amortissement comptable, non sur une réduction d’impôt. Cette nuance change complètement la logique d’investissement.

Ensuite, beaucoup sous-estiment les exigences liées aux travaux dans l’ancien. Pour être éligible, un logement doit parfois atteindre une performance énergétique A ou B après rénovation, ce qui entraîne des coûts élevés. À Lyon, rénover un T2 ancien à Saxe-Gambetta ou Croix-Paquet peut demander bien plus que prévu. Par ailleurs, les plafonds de loyers et de ressources doivent être respectés strictement, au risque de perdre l’avantage fiscal.

Enfin, certains investisseurs pensent pouvoir gérer seuls l’aspect comptable. Pourtant, l’amortissement nécessite une rigueur technique qui dépasse souvent les compétences du bailleur.

Le dispositif Jeanbrun est un régime fiscal destiné à relancer l’investissement locatif privé. Il repose sur l’idée de récompenser les bailleurs qui s’engagent dans une mise en location durable, avec des loyers encadrés et un effort de rénovation lorsque cela est nécessaire. Contrairement aux dispositifs antérieurs, il offre un amortissement jusqu’à 80 % de la valeur du bien, selon certaines configurations.

Cet amortissement est associé à la possibilité, inédite jusqu’ici, d’imputer une partie sur le revenu global annuel. Cela représente un avantage significatif pour les entrepreneurs dont les revenus varient, car le gain fiscal peut être immédiat. De plus, la durée d’engagement est plus souple que les 6, 9 ou 12 ans du Pinel, ce qui séduit les investisseurs.

Cependant, certains acteurs du marché estiment que ce dispositif reste très technique et qu’il bénéficie surtout aux investisseurs aguerris.

L’amortissement est au cœur du dispositif Jeanbrun. Il permet de répartir la valeur du bien sur plusieurs années, réduisant ainsi le revenu imposable. Cette mécanique, déjà utilisée en LMNP, s’étend désormais à la location nue dans un cadre strict. Par exemple, un appartement acheté 250 000 € à Lyon 3 peut générer un amortissement annuel substantiel sur une période définie, réduisant l’impôt sur les revenus fonciers et, dans certains cas, sur le revenu global.

Cependant, les contraintes dans l’ancien sont importantes. Les travaux doivent représenter au moins 30 % du coût d’acquisition, et atteindre une performance énergétique élevée. Pour un logement des années 60 dans le quartier de Monplaisir, cela peut représenter un budget conséquent. C’est d’ailleurs un point critiqué par plusieurs organisations professionnelles qui estiment que cette exigence limite le nombre de biens éligibles.

En revanche, pour les logements neufs, l’amortissement apparaît plus facilement accessible.

Chez Archipel Lyon, nous avons développé une méthode spécifique pour accompagner les investisseurs dans l’approche du dispositif Jeanbrun. Elle repose sur quatre étapes essentielles.

D’abord, nous analysons votre bien ou votre projet d’acquisition pour vérifier l’éligibilité, les contraintes énergétiques et les objectifs rentabilité. Ensuite, nous calculons un plan d’amortissement personnalisé, en tenant compte des charges, des travaux, des loyers plafonnés et du financement. Par ailleurs, nous vous aidons à anticiper les obligations administratives, souvent sources de stress et d’erreurs.

Enfin, nous assurons un suivi régulier afin de vérifier que votre investissement reste optimisé fiscalement. Beaucoup de propriétaires lyonnais, notamment ceux qui possèdent plusieurs appartements, apprécient cet accompagnement car il leur évite des erreurs coûteuses.

Pour mieux comprendre notre univers :expert comptable lyon lmnp.

Le dispositif Jeanbrun peut représenter un gain fiscal important, notamment pour les entrepreneurs dont les revenus varient selon l’activité. Grâce à l’amortissement, ils lissent leur effort financier et réduisent leur fiscalité de manière stable. À Lyon, où les prix au mètre carré sont élevés, cette optimisation change réellement l’équilibre d’un projet.

De plus, l’encadrement des loyers, souvent perçu comme une contrainte, peut offrir paradoxalement une meilleure visibilité financière. Dans des quartiers comme la Part-Dieu ou Lyon 7, les loyers intermédiaires restent attractifs tout en répondant à la forte demande. Cependant, ce dispositif n’est pas une solution miracle. Plusieurs organisations du secteur estiment qu’il devrait encore évoluer, notamment pour faciliter la rénovation dans l’ancien.

L’essentiel reste que les investisseurs bien accompagnés tirent un réel bénéfice de ce mécanisme.

✔️ Entrepreneurs lyonnais qui veulent optimiser leur fiscalité
✔️ Bailleurs privés avec un patrimoine déjà établi
✔️ Propriétaires de biens anciens à rénover
✔️ Investisseurs souhaitant une alternative au Pinel
✔️ Particuliers cherchant une stratégie long terme

1. Le dispositif Jeanbrun est-il déjà applicable ?
Oui, il est intégré au budget 2026.

2. Peut-on amortir un bien ancien ?
Oui, mais avec des travaux importants.

3. Le dispositif est-il accessible aux débutants ?
Il est plutôt technique, mais accessible avec un accompagnement.

4. L’encadrement des loyers est-il strict ?
Oui, et les contrôles sont renforcés.

5. Puis-je louer à un membre de ma famille ?
Non, ce point fait partie des restrictions.

Le dispositif Jeanbrun constitue une réelle avancée pour structurer l’investissement locatif privé, surtout à Lyon où les besoins en logements sont importants. Il offre un amortissement puissant, une fiscalité plus lisible et un cadre plus moderne. Cependant, il reste exigeant, notamment dans l’ancien. L’accompagnement d’un cabinet comme Archipel Lyon permet d’éviter les erreurs et de transformer ce dispositif en véritable opportunité patrimoniale.

👉 Prenez rendez-vous avec Archipel Lyon pour sécuriser votre projet d’investissement.