Simulateur LMNP 2026
Simulateur LMNP 2026 gratuit : comparez le micro-BIC et le régime réel
Vous louez un logement meublé et vous vous demandez quel est le meilleur régime fiscal LMNP en 2026 ? Grâce au simulateur LMNP gratuit développé par Archipel Lyon, calculez vos impôts LMNP et découvrez immédiatement le régime fiscal le plus avantageux entre le micro-BIC et le régime réel.
500+Clients accompagnés
4.9★Google (83 avis)
12 ansSpécialistes LMNP
Gratuit
et sans inscription
Comparez micro-BIC et régime réel.
Calcul des amortissements inclus.
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★★★★★ 4.9/5 sur Google (83 avis)
✔ Réponse sous 24h
✔ Inscrit à l’Ordre des Experts-Comptables
✔ Cabinet à Lyon 2e — Bellecour
Pourquoi utiliser un simulateur LMNP gratuit en 2026 ?
Le statut de location meublée non professionnelle (LMNP) permet aux propriétaires de déclarer leurs revenus locatifs selon deux options : le micro-BIC ou le régime réel simplifié.
| Régime | Conditions | Fonctionnement | Avantages / Limites |
|---|---|---|---|
| Micro-BIC | Recettes ≤ 77 700 € | Abattement forfaitaire pour frais de 50 % sur les loyers | Simple et rapide, mais pas de frais et charges déductibles |
| Régime réel | Sur option ou si recettes > 77 700 € | Déduction de toutes les charges déductibles et amortissements | Fiscalité optimisée, mais calcul plus technique |
Le bon choix dépend de votre situation fiscale : montant des loyers, intérêts d’emprunt, charges, TMI, et valeur du bien immobilier. Notre outil de simulation vous permet d’estimer gratuitement vos impôts LMNP et de déterminer votre revenu net imposable.
Comment utiliser le simulateur LMNP Archipel Lyon ?
Le simulateur calcule automatiquement votre résultat fiscal, votre imposition et votre trésorerie annuelle selon les deux régimes. C’est un outil complet, gratuit et sans inscription.
Données à renseigner
Ce que vous entrez
- Valeur du bien immobilier
- Loyers annuels encaissés
- Intérêts d’emprunt, charges locatives, assurance PNO, CFE, frais d’agence
- Électricité & Internet
- Tranche marginale d’imposition (TMI)
Résultats obtenus
Ce que vous obtenez
- Le résultat fiscal (base imposable, impôt sur le revenu, prélèvements sociaux)
- La trésorerie disponible après impôts
- Le détail des amortissements du bien (structure, façades, installations, agencements)
- Comparatif de trésorerie Micro vs Réel
- Répartition des amortissements annuels
Une conclusion automatique vous indique le régime fiscal le plus avantageux selon votre situation.
📍 Testez-le gratuitement ci-dessous
Lancez votre simulation LMNP
Paramètres LMNP
Éligibilité micro-BIC : …
Micro-BIC : abattement de 50 % si recettes ≤ seuil (charges non déductibles). En-dessous de 305 €, pas d’impôt.
Charges annuelles (cash)
Au réel, toutes ces charges + amortissements sont déductibles pour déterminer le résultat fiscal.
Résultats détaillés
Micro-BIC : –
Réel : –
Avantage trésorerie : –
| Élément | Micro-BIC | Réel |
|---|---|---|
| Base imposable (résultat fiscal) | – | – |
| IR (TMI) | – | – |
| Prélèvements sociaux | – | – |
| Impôts totaux | – | – |
| Charges cash (int., copro, assur., élec/Internet, CFE, EC) | – | – |
| Trésorerie de fin d’année | – | – |
Détail des amortissements (réel)
| Composant | Base amortissable (€) | Durée | Amortissement annuel (€) |
|---|---|---|---|
| Terrain (10% du prix) — non amortissable | – | – | 0 |
| Structure (GO) 45% de la base amortissable | – | 50 ans | – |
| Façades / étanchéité 10% | – | 20 ans | – |
| Install. générales & techniques 25% | – | 20 ans | – |
| Agencements 20% | – | 15 ans | – |
| Total amortissements annuels | – |
Conclusion : –
Simulation indicative (hors cas particuliers : para-hôtelier, meublé de tourisme classé, amortissements non pratiqués antérieurement, CSG déductible N+1, etc.).
Exemple de calcul avec le simulateur LMNP gratuit
Prenons un exemple simple :
| Paramètre | Montant |
|---|---|
| Valeur du bien | 200 000 € |
| Loyers annuels | 14 400 € |
| TMI | 30 % |
| Intérêts d’emprunt | 3 000 € |
| Charges de copropriété | 1 200 € |
| Assurance PNO | 120 € |
| Internet / Électricité | 480 € |
| Honoraires expert-comptable | 600 € |
| CFE | 300 € |
Au micro-BIC, la base imposable est réduite par un abattement de 50 %. Au régime réel, toutes les charges déductibles et amortissements viennent diminuer le bénéfice imposable.
✅ Le régime réel dégage +2 600 € de trésorerie nette supplémentaire, grâce aux amortissements et à la déduction fiscale.
Comment sont calculés les amortissements LMNP ?
Le régime dit de bénéfice réel repose sur une logique comptable : chaque élément du bien est amorti sur sa durée d’usage.
| Composant | Quote-part | Durée d’amortissement |
|---|---|---|
| Terrain | 10 % | Non amortissable |
| Structure (gros œuvre) | 45 % | 50 ans |
| Façades / étanchéité | 10 % | 20 ans |
| Installations techniques | 25 % | 20 ans |
| Agencements | 20 % | 15 ans |
💡 Astuce : l’amortissement permet de neutraliser le bénéfice imposable, sans réduire la trésorerie. C’est l’intérêt de votre activité de loueur non professionnel : obtenir une rentabilité locative plus élevée et différer l’imposition.
Quels sont les avantages du LMNP en 2026 ?
- Déduire le déficit de votre revenu global (sous conditions)
- Réduire l’impôt sur le revenu grâce à la déduction des frais et charges
- Générer un revenu net imposable très faible, voire nul
- Optimiser la rentabilité locative de votre investissement immobilier
- Bénéficier d’un régime fiscal avantageux tout en gardant la propriété personnelle du bien
Le régime réel LMNP est donc souvent plus avantageux que le micro-BIC, notamment lorsque vous avez un emprunt, des charges élevées ou une TMI importante.
Quelles charges déduire en LMNP ?
Le régime réel simplifié permet de déduire les frais liés à la location en meublé :
- Intérêts d’emprunt
- Frais d’agence et frais de notaire lors de l’acquisition
- Charges de copropriété
- Assurance propriétaire non occupant (PNO)
- Frais de gestion ou honoraires comptables
- CFE (cotisation foncière des entreprises)
- Mobilier et travaux d’entretien
Ces frais et charges réduisent le revenu net imposable en déduisant les frais réels. Vous pouvez déterminer votre revenu net avec précision grâce au simulateur LMNP gratuit.
Comment calculer la rentabilité LMNP ?
Pour calculer la rentabilité de votre location meublée non professionnelle, il faut comparer :
- Vos revenus locatifs (loyers perçus)
- Vos charges déductibles (intérêts, assurance, frais, amortissements)
- Votre impôt sur le revenu selon le régime choisi
La simulation LMNP d’Archipel Lyon vous montre le résultat fiscal, la trésorerie annuelle et la rentabilité locative nette après imposition.
Quels sont les frais liés au LMNP ?
Un investissement en LMNP implique plusieurs frais :
- Frais de notaire lors de l’achat du bien
- Frais d’agence immobilière
- Charges locatives et d’entretien
- Assurances (PNO, emprunt)
- Honoraires de l’expert-comptable
- CFE
Ces coûts doivent être intégrés dans votre simulation LMNP pour obtenir un résultat complet et fidèle à votre situation.
Pourquoi passer par un expert-comptable LMNP à Lyon ?
Un cabinet d’expertise comptable comme Archipel Lyon vous aide à :
- Déclarer vos revenus de location meublée (formulaires 2042-C PRO et liasse BIC)
- Optimiser votre régime fiscal (réel ou micro-BIC)
- Sécuriser vos amortissements et vos charges déductibles
- Gérer la fiscalité de votre patrimoine immobilier et holding
- Préparer le dépôt de la déclaration dans les délais (date limite de dépôt)
En résumé : vous gagnez du temps, vous évitez les erreurs, et vous améliorez votre trésorerie nette annuelle.
FAQ – Simulateur LMNP 2026
Qu'est-ce que le LMNP ?
Le statut de location en meublé non professionnelle permet de louer un bien meublé de tourisme ou une chambre meublée, et de bénéficier d’un régime fiscal particulièrement intéressant.
Quelle est la différence entre micro-BIC et réel ?
Le régime micro-BIC applique un abattement forfaitaire pour frais de 50 % sur les loyers, sans déduire les charges. Le régime réel permet de déduire les frais et amortir le bien, ce qui réduit le revenu net imposable.
Peut-on avoir un résultat fiscal nul ou négatif ?
Oui ! Grâce aux amortissements, il est possible d’obtenir un bénéfice imposable nul ou négatif sans impact sur la trésorerie. Le déficit de votre revenu est alors reportable sur les années suivantes.
Le simulateur LMNP est-il vraiment gratuit ?
Oui ! Le simulateur LMNP gratuit d’Archipel Lyon ne demande ni inscription ni donnée personnelle. Il vous permet d’estimer vos impôts, calculer la rentabilité et choisir le meilleur régime pour votre situation actuelle.
Besoin d’un accompagnement personnalisé ?
Nos experts-comptables à Lyon sont à votre écoute pour optimiser vos amortissements et déclarations de revenus.
Votre interlocuteur
Gaël Gente
Expert-comptable associé — Archipel Lyon
Votre allié pour une gestion sereine – spécialiste des indépendants, des TPE et des investisseurs LMNP. Avec Archipel, vous comptez vraiment.