Investissement locatif à Lyon : rentabilité et fiscalité en 2025

La conversion de logements en location meublée sous le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) est une opportunité qui attire beaucoup l’attention d’investisseurs immobiliers désireux de booster leur rendement locatif à Lyon. Pour réussir dans le marché lyonnais, ils doivent d’abord s’assurer d’acheter un logement adapté, maîtriser les dispositifs d’incitation fiscale, savoir calculer leur taux de rentabilité, et choisir le bon régime fiscal. Dans cet article réservé aux investisseurs débutants et confirmés, notre cabinet d’expertise comptable vous livre les étapes clés pour un investissement rentable dans la métropole lyonnaise.

Lyon, avec ses 9 arrondissements et ses communes voisines, se distingue par son dynamisme économique et sa forte attractivité ces dernières années.  Cette métropole de la cité des gones occupe une place de choix parmi les nombreuses villes de France qui offrent un éventail de secteurs adaptés aux différents profils des futurs locataires : étudiants, jeunes actifs, familles ou professionnels en mobilité.

Voici les zones à forte rentabilité et qui connaissent une croissance de la demande de logements dans le chef-lieu du département du Rhône  :

• Guillotière et Saxe-Gambetta (Lyon 7e) : opportunités d’investissement en studios étudiants ou colocations meublées, avec une forte mise en location.
• Villeurbanne : rendement locatif intéressant grâce au bon équilibre entre prix d’achat et loyer perçu.
• Quartier Part-Dieu (Lyon 3e) : localisation dynamique, bonne rentabilité moyenne et forte demande pour la location meublée courte durée, avec peu de vacances.

Vaise et Gorge de Loup (Lyon 9e) : zones en pleine mutation, parfois éligibles au dispositif Denormandie, parfaites pour créer du retour de lot immobilier.

• Studios et petites surfaces : taux de rendement brut entre 4,5 % et 6 %, souvent en location meublée.
• Appartements T2 et T3 : environ 3,5 % à 5 %, un bon équilibre pour les revenus locatifs à moyen terme compte tenu de la situation économique en France.
• Biens familiaux : rendement plus faible sur le prix du loyer, mais plus de stabilité sur la longue durée.

Pour connaître le taux pour votre projet dans la grande ville des Lumières, calculez la valeur actuelle nette avec une simulation, en intégrant les frais de gestion, les charges, le crédit immobilier, et l’assurance de prêt.

• Dispositif Pinel (et loi Pinel) : applicable pour l’achat de logements neufs, dans certaines zones éligibles du marché locatif lyonnais. Il permet une réduction d’impôt jusqu’à 21 % du prix du bien dans cette ville attractive.
• Déficit foncier : adapté à l’ancien avec travaux, ce dispositif optimise l’impôt sur le revenu via la déduction des charges.
• Régime réel LMNP : il s’applique à la location meublée, avec amortissement comptable du bien et baisse de l’imposition sur les revenus locatifs.
• Micro foncier : adapté pour des loyers inférieurs à 15 000 €/an si vous ne souhaitez pas opter pour le régime réel dans le cadre de votre projet d’offre de logements.
• Loi Duflot et loi Robien : anciens dispositifs encore actifs sur certains biens sous conditions (notamment en queue de programme ou retour de lot immobilier).

Le choix du régime fiscal dépend de votre foyer fiscal, de votre résidence principale ou non, et de vos objectifs à long terme. Consultez le service public ou notre cabinet d’expert-comptable sur Lyon pour LMNP afin d’être accompagné dans le tri des options.

• Type de bien : un studio étudiant en location meublée est souvent plus rentable au mètre carré.
• Localisation : proximité des campus, transports, bassin d’emploi.
• Qualité énergétique : un bien rénové selon les normes fait l’objet d’une plus forte demande locative et évite les vacances.
• Charges et frais de gestion : les biens avec copropriété bien gérée améliorent le taux de rendement.

La valorisation du bien sur le marché immobilier de la ville aux deux collines doit aussi être prise en compte pour sécuriser votre patrimoine immobilier.

Quelle est la meilleure façon de calculer la rentabilité nette d’un investissement locatif à Lyon ?

Pour obtenir la rentabilité nette, il faut soustraire l’ensemble des frais de gestion, charges, travaux, assurances, impôts et coût de l’emprunt du loyer perçu annuel. Ensuite, divisez ce résultat par le montant total de l’acquisition (prix d’achat, frais de notaire, rénovation). Ce calcul permet d’évaluer le flux financier net perçu chaque année, ce qui est essentiel pour comparer plusieurs projets.

Quelles aides ou dispositifs d’incitation fiscale existent pour réduire le coût d’un projet locatif ?

Le ministère de l’Économie et des Finances propose plusieurs dispositifs comme le dispositif Denormandie, la loi Pinel ou encore le dispositif Cosse. Ces dispositifs d’incitation fiscale sont destinés à encourager la mise en location de biens dans certaines zones en contrepartie d’une réduction d’impôt. Vous pouvez aussi bénéficier d’aides de l’ANAH pour la rénovation énergétique dans le cadre d’un programme spécifique.

Faut-il privilégier un bien neuf ou ancien avec travaux ?

Un lot vendu dans le neuf est souvent éligible au dispositif Pinel, mais son coût d’acquisition est plus élevé. À l’inverse, un bien ancien avec travaux, notamment s’il provient d’une queue de programme ou d’un retour de lot, peut offrir une meilleure rentabilité brute, surtout avec un déficit foncier ou une aide de l’ANAH. Chaque projet doit être analysé dans son cadre fiscal et budgétaire pour faire un tri pertinent.

Peut-on modifier le régime fiscal après l’acquisition d’un bien ?

Oui, un propriétaire peut modifier son régime fiscal sous certaines règles fixées par le code général des impôts. Par exemple, passer du micro foncier au régime réel pour mieux déduire les charges. Cette décision doit être prise avant une certaine date limite (souvent en septembre) et nécessite un dossier complet avec l’aide d’un professionnel ou d’une agence spécialisée comme Archipel Lyon.

Quel est le plafond de revenus pour bénéficier de la réduction d’impôt Pinel ?

Le dispositif Pinel impose un plafond de ressources pour les locataires et un plafond de loyers selon la zone géographique. Ces données, mises à jour chaque année par l’administration, varient selon la composition du foyer, la localisation et la surface du bien. Consultez le site du service public ou Ouest France pour les chiffres actualisés.

Est-ce qu’un bien loué meublé peut être ma résidence principale ?

Non. Un bien loué en location meublée (type LMNP) ne peut pas être la résidence principale du propriétaire, sauf exception (par exemple, location partielle ou colocation dans sa résidence principale). Ces projets sont soumis à des règles strictes de déclaration, notamment si vous voulez bénéficier d’un avantage fiscal.

À quel moment un investissement devient rentable ?

Un investissement immobilier devient rentable quand le montant des revenus locatifs perçus couvre les frais financiers, les charges, et le remboursement de l’emprunt, tout en générant un excédent, appelé cash-flow positif. Ce point peut être atteint après quelques années, en fonction du niveau d’endettement, des fonds propres investis et du budget initial.

Pourquoi faire appel à une équipe spécialisée en fiscalité locative ?

Une équipe pluridisciplinaire (comptable, gestionnaire, conseiller fiscal) permet de faciliter la mise en location, d’obtenir une meilleure optimisation fiscale et d’adapter le projet en fonction de votre foyer fiscal. Elle vous aide aussi à gérer les modifications du régime, les déclarations d’impôt sur le revenu, et à anticiper les coûts à venir, y compris en cas de revente ou de transmission directe ou interne.